Căn hộ 25m2: Một thập kỷ trầy trật phá vỡ định kiến

"CHUỒNG CHIM" 25M2 QUA CÁC THỜI KỲ THAY ĐỔI 

Câu chuyện căn hộ có diện tích nhỏ 25m2 từng được một số doanh nghiệp, hiệp hội đưa ra cách đây vài năm nhưng bị dư luận phản ứng vì lo ngại việc phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu "ổ chuột" trên cao. Đến nay, vấn đề này đã chính thức được Bộ Xây dựng phê duyệt cho phép thực hiện. Song hành trình để loại hình căn hộ này ra đời cũng gặp vô số những vướng mắc từ luật, thông tư, quyết định đến ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia phân tích.

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở 2005, thì “Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”.

Tháng 4/2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD về việc hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu, diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội cùng với kỳ vọng việc chia nhỏ căn hộ có thể giải cứu được thị trường bất động sản trong thời điểm đóng băng. Song cũng có những lo ngại gây sức ép cho đô thị trong tương lai khi hàng loạt các dự án căn hộ diện tích lớn được chia nhỏ.

Cũng trong năm 2013, tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, một lần nữa đề xuất giảm diện tích căn hộ tối thiểu xuống 25m2 lại được Bộ Xây dựng nhắc tới nhằm phù hợp với nhu cầu thực tiễn. Thế nhưng, đề xuất này cuối cùng lại không được đưa vào Dự thảo, mà thay vào đó, Luật Nhà ở 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại (được quy định tại Luật Nhà ở 2005), mà chỉ quy định phải xây dựng theo hướng mở, kiểu căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Nói cách khác diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không được nêu cụ thể trong Luật.

Diện tích căn hộ chung cư 25m2 lần đầu được quy định chính thức trong văn bản pháp quy là tại Điều 7 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà xã hội: “Diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 25m2”.

Ngày 26/4/2017, Bộ Xây dựng có Văn bản số 106-BXD/QLN trả lời đề xuất của Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, theo đó tạm thời đồng ý cho doanh nghiệp xây dựng dự án nhà ở thương mại với các căn hộ có diện tích tối thiểu không dưới 25m2.

Động thái này được coi là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại, khi Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích này là 45m2 nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 bỏ ngỏ vấn đề này.

Tháng 9/2019, Bộ Xây dựng công bố lấy ý kiến Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư. Trong đó, Bộ Xây dựng dự thảo quy định, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh. Diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ ở có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ của dự án.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, căn hộ chung cư thương mại có thể được áp dụng tạm thời quy định về diện tích tối thiểu tương đương với diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở xã hội trong các quy định hiện hành (25m2 sàn) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Ngoài ra trong dự thảo, Bộ Xây dựng cũng đề xuất quy chuẩn với loại hình căn hộ lai như căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel) với diện tích tối thiểu 25m2. Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9m2 và không bố trí bếp trong officetel.

Cuối cùng, sau thời gian dài chời đợi, tháng 2/2020, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020. Theo Thông tư này, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2. Điều đó có nghĩa là các dự án nhà ở thương mại sẽ được xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 kể từ 1/7/2020.

Tuy nhiên, cũng theo quy định tại thông tư thì tỷ lệ căn hộ có diện tích căn hộ nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh; được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

…ĐẾN TRANH CÃI THẬP KỶ

Từ những năm 2010 nhiều doanh nghiệp địa ốc đã nghiên cứu và để xuất phát triển căn hộ diên tích 25m2. Điển hình là Công ty địa ốc Đất Lành xin phép thí điểm căn hộ chung cư với diện tích khoảng 20m2, dành cho 1 người ở và được Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” bằng kiến nghị cho phép thí điểm, nhưng TP. HCM đã bác đề xuất này.

TP.HCM cho rằng loại hình căn hộ này vi phạm Luật Nhà ở, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, nếu cho phép xây dựng sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển nhà ở bền vững của thành phố. Ngoài ra, việc cho phép xây dựng là đi ngược chủ trương và kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người thành phố đang phấn đấu.

Câu chuyện căn hộ diện tích “siêu nhỏ” đã thu hút không ít ý kiến trái chiều. Phía ủng hộ cho rằng căn hộ nhỏ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của cá nhân hoặc gia đình nhỏ và đảm bảo được khả năng đáp ứng về mặt tài chính của những người thu nhập còn hạn chế. Bên cạnh đó, căn hộ nhỏ còn giúp các dự án “đẩy” được hàng nhằm thoát khỏi tình trạng thị trường bất động sản “đóng băng”.

Trong khi đó, ý kiến phản đối cho rằng, nếu giảm diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại xuống còn 20 - 25m2 thì dù trước mắt có vẻ giúp một số người thu nhập thấp có chỗ ở, nhưng sẽ gây áp lực về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội ở khu vực có dự án và về lâu dài có thể gây nên tình trạng các khu “nhà ổ chuột” trên cao.

Nhiều ví dụ được dẫn ra để minh chứng cho việc xây ồ ạt nhà diện tích nhỏ. Dự án nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội) tập trung tới 4 tòa nhà cao 45 tầng, mỗi tầng 25 căn hộ, diện tích từ 58 - 69m2/căn. Như vậy, chỉ trên diện tích khoảng 2ha có tới hơn 4.000 căn hộ với khoảng 1,6 vạn cư dân sinh sống, nhiều hơn cả dân số phường Trần Phú (quận Hoàng Mai), tạo áp lực đến công tác quản lý nhân khẩu, an ninh trật tự, phòng cháy, chữa cháy… Dự án cũng không có đất dành cho cây xanh, vườn hoa, trường học nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của cư dân…

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam từng cho rằng: “Nhiều ý kiến đặt về tỷ lệ bố trí căn hộ 25m2 trong một toà chung cư, điều này cũng cần rất linh hoạt, không thể phát triển căn hộ 25m2 đại trà với lý do là nhà ở cho người nghèo. Nhà ở cho người thu nhập thấp không có nghĩa là đưa cho người ta ở những diện tích bé nhỏ nhất. Nhà giá rẻ không phải không bền vững, mà vẫn phải đảm bảo cuộc sống nhưng tiện nghi vừa phải. Nhà ở còn phụ thuộc vào quy hoạch đô thị hạ tầng giao thông, dịch vụ, thang máy… Đánh giá từ thực tế hiện nay, nếu chúng ta cứ phát triển những căn hộ 25m2 như vậy, thì sẽ không có những đô thị tốt. Và vô hình trung, sẽ biến thành những “ổ chuột” trên cao”.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: "Nếu một toà nhà được quy định dân cư 500 người (tương đương 100 căn hộ) với sự đa dạng nhu cầu (có những nhu cầu ở đến hơn 100m2 nhưng lại chỉ có những nhu cầu chỉ ở khoảng 20 - 30 m2) thì nên có sự đa dạng về cung cấp các loại căn hộ có diện tích khác nhau. Chủ đầu tư có thể cơ cấu có khoảng 10% các căn bé (25 - 50m2), 20 - 30% các căn trung bình (50 - 70m2) và 10 - 15% các căn tương đối lớn (80 - 90m2), còn lại là các căn lớn. Chỉ cần không làm tăng quy mô dân số là 500 người và những chỉ tiêu khác về chất lượng căn hộ, hạ tầng, cơ sở vật chất thì coi là được. 

Theo tôi thì nên khuyến khích mô hình căn hộ chung cư có diện tích từ 25m2 trong khu riêng biệt. Căn hộ chung cư 25m2 là loại sản phẩm mà xã hội thực sự cần, nhiều đối tượng cần nhưng nguồn cung trên thị trường đang thiếu dòng sản phẩm này. Vấn đề mấu chốt ở đây là quản lý nhà nước. Đối với những dự án có mô hình căn hộ từ 25m2 thì cần phải xem xét kĩ để đảm bảo tất cả các chỉ tiêu, không bị mâu thuẫn thì lúc ấy mới hợp lý.

Nếu một gia đình có hai vợ chồng và 1 - 2 con thì căn hộ nhỏ như thế khó có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của họ được. Nhu cầu về ở hiện nay đã cao rồi, chất lượng sống được nhiều người mua nhà quan tâm đến. Nếu diện tích quá nhỏ thì không thể nào đảm bảo cuộc sống của họ.

Vì thế loại căn hộ từ 25m2 chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận khách hàng là độc thân hoặc vợ chồng trẻ mới cưới. Còn khi có thêm thành viên gia đình thì nhu cầu sẽ tăng lên. Khi đó họ sẽ phải chuyển đến những căn hộ có diện tích lớn hơn đáp ứng được nhu cầu sống và nhượng lại căn hộ có diện tích nhỏ đó cho những người có nhu cầu ít hơn. Đó là bản chất thị trường".

ĐỂ THỊ TRƯỜNG QUYẾT ĐỊNH VIỆC TỒN TẠI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CĂN HỘ 25M2

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, căn hộ diện tích 25m2 thì giá bán cũng sẽ vừa túi tiền, khoảng dưới 400 - 500 triệu đồng/căn. Các căn hộ theo diện tích cho phép hiện nay từ 45m2 trở lên đều có giá cao, thấp nhất cũng 900 triệu đến một tỉ đồng/căn.

Các căn hộ nhỏ không chỉ giúp giấc mơ có nhà của nhiều người dân thành hiện thực mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những khách hàng cao cấp tại khu vực trung tâm. Chỉ với 25m2 là đủ cho hai người ở, một cặp vợ chồng trẻ chưa có con hoặc đối tượng học sinh sinh viên, công nhân, người độc thân. Theo giới phân tích để quản lý tốt, có thể giới hạn số lượng căn hộ từ 25m2 và chỉ bán cho những đối tượng khách hàng nhất định, có nhu cầu thật sự. 

Ngoài ra, để tránh tình trạng “ổ chuột” trên cao, nên phân rõ ra từng loại diện tích. Căn 35 - 40m2 thì được phép mua bán vì diện tích này phù hợp với gia đình trẻ, an cư lâu dài, dễ quản lý. Còn căn hộ diện tích nhỏ dưới 30m2 thì chỉ nên cho phép làm những dự án căn hộ cho thuê có thời hạn, không cấp sổ.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng như báo cáo của CBRE, Savills, quý IV/2019, nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch đều giảm, đặc biệt, phân khúc trung cấp thiếu trầm trọng. Dự báo của các cơ quan này cho thấy, năm 2020 và một vài năm tiếp theo, phân khúc này sẽ cạn kiệt nguồn cung. Điều này khiến cho nhiều người có thu nhập thấp và trung bình đều khó có cơ hội sở hữu nhà. Từ thực tế đó, nhiều doanh nghiệp đã rất phấn khởi khi đón nhận thông tin với nhận định các căn hộ càng nhỏ càng dễ bán.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh "đất chật người đông", việc cho phép xây dựng căn hộ từ 25m2 có lẽ là một hướng đi tự nhiên của quy hoạch đô thị. Dòng sản phẩm căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Vấn đề quan trọng nhất là hoạch định đối tượng nào là đối tượng được tham gia, khu vực nào là những khu vực được phát triển các loại hình bất động sản có căn hộ từ 25m2 như vậy. Các dự án căn hộ 25m2 là các dự án đặc thù, đặc biệt nếu hướng đến phân khúc giá rẻ, cần đưa ra những điều kiện, những tiêu chuẩn bắt buộc cần và đủ để có thể được thực hiện. 

Có thể nói, căn hộ với diện tích nhỏ 25m2 không phải là nguyên nhân tạo thành những khu "ổ chuột" hay các hệ lụy khác cho xã hội. Vấn đề này phụ thuộc vào quy hoạch dân số của từng địa phương. Một dự án được cấp phép phải tuân thủ quy hoạch về dân số của địa phương, về cảnh quan, kiến trúc và mật độ xây dựng.

Dựa trên quy hoạch về dân số, Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ cho phép số lượng căn hộ của dự án đó là bao nhiêu, số lượng căn hộ theo từng loại diện tích là bao nhiêu. Ví dụ, căn hộ 50m2 là loại diện tích được nhiều người mua nhà ưa chuộng nhưng không một dự án nào được phép thiết kế toàn bộ căn hộ là 50m2 được.

Theo quy chuẩn dân số thì sẽ phải có những căn 50 - 70 - 100m2. Tương tự đối với căn hộ 25m2 cũng sẽ có quy định về số lượng căn được cho phép nên không lo lắng về vấn đề "ổ chuột".

Tuy nhiên, về trường hợp dự án khi đi vào hoạt động có nhiều người ở trong cùng một căn hộ 25m2 mặc dù đã có quy hoạch về dân số trong dự án đó, hiện chưa có quy định nào cụ thể. Tương tự, cũng chưa có quy định số người tối đa được đăng ký tạm trú tạm vắng cho mỗi căn hộ như vậy. Điều này có thể khiến dân số tại dự án đó vượt quá quy hoạch ban đầu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Nhiều năm nay, lý do Bộ Xây dựng chần chừ đến bây giờ mới cấp phép cho loại hình căn hộ này là bởi là những căn hộ với diện tích nhỏ như vậy liệu có đạt chuẩn căn hộ.

Tại nhiều nơi trên thế giới, như Hong Kong cũng vẫn có những căn hộ dưới 25m2, nhưng đó là thực tiễn tạo ra, còn cái mà chúng ta muốn nói tới là những dự án mới. Mặt khác, về những dự án được cấp phép mới phải hướng tới một cái chuẩn cho tầm nhìn nhiều năm. Bởi vì một căn hộ khi xây ra thì phải tồn tại ít nhất 50 - 70 năm.

Trước đây Bộ Xây dựng quy hoạch chuẩn mực tầm nhìn đến 2020 là 20 m2/người. Có thể thấy là giờ Bộ Xây dựng đã giảm chuẩn về môi trường sống của đô thị. Về phía các doanh nghiệp bất động sản, thông tư của Bộ Xây dựng là điều mong mỏi của các chủ đầu tư. Bởi trong thực tế, căn hộ nhỏ bán rất nhanh, tính thanh khoản cao giúp doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh.

Tuy vậy, sản phẩm căn hộ nhỏ sẽ đặt ra những phức tạp trong công tác quản lý vận hành dự án, bên cạnh đó là hạ tầng giao thông, an sinh xã hội, trật tự an ninh, môi trường và điều kiện sống nói chung là những vấn đề mà các doanh nghiệp phát triển dự án phải quan tâm.