Cận cảnh cách tạo dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản

Phát triển dự án song song với việc liên tục mở rộng quỹ đất khiến các công ty bất động sản buộc phải đảm bảo thông suốt dòng tiền và cân đối 3 nguồn cơ bản từ vốn tự có, khách hàng trả tiền trước và vốn vay (vay tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu trong và ngoài nước).

Trong mùa dịch Covid-19, một “chân kiềng” tạm thời bị gián đoạn, hoặc yếu hơn là nguồn thu từ người mua trả tiền trước, khi hoạt động mở bán sản phẩm khó có thể thực hiện vì giãn cách xã hội, vì tâm lý phòng thủ “tăng giữ tiền mặt” của khách hàng. Lúc này, dòng tiền từ trái phiếu hoặc chuyển nhượng dự án đang hỗ trợ đắc lực cho các doanh nghiệp trong ngành.

VRE và VHM: Phát hành trái phiếu

Tính đến ngày 30/6/2020, Vincom Retail (VRE) vận hành 79 trung tâm thương mại khắp các tỉnh, thành phố trên cả nước, với tổng diện tích sàn bán lẻ khoảng 1,6 triệu m2, trở thành đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực phát triển, sở hữu và quản lý mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam.

Một ưu điểm của VRE được nhiều công ty chứng khoán nhìn nhận là dòng tiền ổn định từ mảng cho thuê và bán các dự án bất động sản.

Báo cáo quý II/2020 cho thấy, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh VRE dương hơn 2.454 tỷ đồng và dòng tiền hoạt động tài chính dương hơn 1.000 tỷ đồng, do Công ty tăng vay nợ.

Cụ thể, trong tháng 5, VRE đã phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng cho nhà đầu tư tổ chức trong nước, lãi suất áp dụng cho 4 kỳ tính lãi đầu tiên là 9,5%/năm, Công ty đảm bảo bằng tài sản thuộc sở hữu của Công ty TNHH Vincom Retail Miền Bắc.

Dù vậy, vì dịch bệnh Covid-19 và gói hỗ trợ khách hàng thuê, chương trình kích thích bán hàng của VRE (khoảng 600 tỷ đồng) đã tác động đến kết quả kinh doanh.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, VRE đạt 3.316 tỷ đồng doanh thu, giảm 22% và lợi nhuận sau thuế đạt 835 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giới đầu tư kỳ vọng, khi dịch bệnh qua đi, các kế hoạch vận hành, đóng góp của các trung tâm thương mại mới sẽ giúp tình hình kinh doanh VRE sớm được cải thiện.

Theo một báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, VRE đang tìm kiếm cơ hội chuyển nhượng một trung tâm thương mại tại TP.HCM và thương thảo với các nhà đầu tư quan tâm.

Trung tâm thương mại này nằm ở vị trí đắc địa, có lượng khách khách nước ngoài và khách nội địa cao, chiếm 18% tổng diện tích sàn của Vincom Center và 3,2% tổng diện tích sàn của VRE vào cuối quý II/2020.

Như vậy, nếu thương vụ này thành công sẽ mang lại nguồn thu lớn cho VRE, gia tăng sức mạnh tài chính của Công ty.

Ghi nhận ý kiến từ một số công ty chứng khoán, xu hướng doanh nghiệp bất động sản tăng huy động vốn qua kênh trái phiếu thể hiện khá rõ trong vài năm qua. Nếu vận dụng hiệu quả, tính toán được dòng tiền trả nợ tốt, thì trái phiếu được xem là kênh huy động vốn hữu hiệu cho doanh nghiệp ngành bất động sản - vốn là ngành luôn cần nguồn vốn lớn.

Nằm trong kế hoạch từ trước, Vinhomes (VHM) đã thực hiện xong việc phát hành 12.000 tỷ đồng trái phiếu, với tài sản đảm bảo là cổ phần của Tập đoàn Vingroup và cổ phần của Vincom Retail.

Trong đó, 5.470 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng và 6.555 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng.

VHM phát hành trái phiếu trong bối cảnh tháng 9, tháng 10 và tháng 12/2020 có 12.300 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn; tháng 8 và tháng 11/2021 có thêm 2.800 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

NVL: 6 tháng được giải ngân hơn 12.000 tỷ đồng

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, Novaland (NVL) cho biết, trong nửa đầu năm 2020, Công ty đã nhận được các khoản giải ngân tổng cộng 12.006 tỷ đồng. Các khoản giải ngân này được sử dụng cho các hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) nhằm gia tăng quỹ đất và đầu tư phát triển dự án chiến lược.

Trước đó, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2020 tổ chức trong tháng 5, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc NVL cho hay, năm 2019, Công ty huy động thành công 600 triệu USD vốn ngoại, trong đó 310 triệu USD đã được giải ngân, còn lại 290 triệu USD dự kiến được giải ngân trong năm 2020. Công ty sẽ tiếp tục duy trì quan hệ với các đối tác, tổ chức tín dụng hàng đầu trong nước để huy động vốn.

Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2019, NVL đã dành khoảng 13.000 tỷ đồng để hoàn tất khoảng 10 thương vụ M&A các dự án bất động sản.

Trong đó, thương vụ 4.000 tỷ đồng sở hữu quỹ đất 1.000 ha tại Phan Thiết (Bình Thuận) đang được phát triển thành dự án đại đô thị du lịch nghỉ dưỡng, giải trí NovaWorld Phan Thiet.

NVL có động thái tương tự cho các dự án được Công ty thực hiện M&A và đang phát triển như đô thị sinh thái thông minh Aqua City tại Đồng Nai, NovaBeach Cam Ranh 22 ha, NovaHills Mũi Né gần 40 ha. Đến nay, doanh nghiệp này đã sở hữu và nghiên cứu triển khai quỹ đất khoảng 5.000 ha.

Bên cạnh việc đẩy mạnh M&A nhằm gia tăng quỹ đất, NVL thực hiện các hoạt động thoái vốn đầu tư khỏi những dự án đã đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng. Theo NVL, nguồn thu từ việc chuyển nhượng dự án sẽ được tái đầu tư vào các dự án mới, với khả năng sinh lợi cao hơn.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, NVL ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất 4.361 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.487 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.177 tỷ đồng; doanh thu tăng 12% và lợi nhuận sau thuế tăng 48% so với cùng kỳ năm 2019. Biên lợi nhuận gộp 6 tháng đầu năm tăng 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sức hấp thụ các dự án của NVL khá tốt, đặc biệt là loại hình nhà phố, shophouse và villa tại Aqua City, theo NVL, tỷ lệ hấp thụ lên tới 95% cho mỗi kỳ giới thiệu sản phẩm ra thị trường. Dự kiến, trong tháng 8 này, NVL sẽ ra mắt một phân khu mới ở dự án Aqua City.

DXG: Thoái vốn tại LDG

Tập đoàn Đất Xanh (DXG) gặp vướng mắc pháp lý tại dự án Gem Riverside, “nút thắt” này chưa được tháo gỡ góp phần khiến dòng tiền của doanh nghiệp “đọng” lại ở khoản mục hàng tồn kho với giá trị lớn.

Yếu tố này cộng thêm khoản phải thu thường xuyên duy trì ở mức cao là nguyên nhân chính khiến dòng tiền kinh doanh của DXG liên tục âm.

Tính đến cuối tháng 6/2020, hàng tồn kho lên tới 8.844 tỷ đồng, chiếm 42% và khoản phải thu trị giá 6.660 tỷ đồng, chiếm 31,7% tổng tài sản. Điểm tích cực là riêng quý II, lượng tiền cá nhân trả trước để mua căn hộ tăng 668 tỷ đồng, lũy kế 6 tháng đầu năm ghi nhận gần 1.230 tỷ đồng.

Mới đây, nhóm công ty DXG đã thoái toàn bộ 88 triệu cổ phiếu tại LDG với mức giá hơn 6.100 đồng/cổ phiếu, bằng 1/2 giá gốc đầu tư (hơn 12.000 đồng/cổ phiếu), khiến DXG có khả năng cao sẽ phải hạch toán lỗ gần 530 tỷ đồng trong quý III/2020.

Theo nhìn nhận của giới phân tích, trong tình hình khó khăn về dòng tiền và việc bán hàng nói chung trong ngành bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, việc DXG thoái vốn tại LDG giúp Công ty giải quyết được phần nào khó khăn này.

Thống kê 2 phiên giao dịch thỏa thuận cổ phiếu LDG ngày 22 và 24/7/2020 có khối lượng khớp với số lượng mà nhóm DXG đăng ký bán, với tổng giá trị hơn 542 tỷ đồng.

Trước đó, DXG cho biết, việc thoái vốn ở giai đoạn này giúp Công ty thu về một lượng tiền có thể được sử dụng để phục vụ cho các dự án của doanh nghiệp.

Giới đầu tư đang trông chờ kế hoạch IPO mảng môi giới của DXG sẽ giúp mang lại nguồn thu đáng kể, cải thiện dòng tiền.

Tuy nhiên, theo DXG, tiến độ IPO đang trong vòng làm soát xét (Due dilligence) bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Trong năm 2020, mục tiêu của DXG là thực hiện công tác Pre-IPO, bán vốn cho các nhà đầu tư chiến lược.

Theo các thông tin được doanh nghiệp công bố, DXG sẽ có 3 - 4 dự án trong năm nay, cung cấp từ 6.000 - 10.000 đơn vị sản phẩm ra thị trường, đến từ St. Moritz, Gem Sky World và dự án tại Bình Dương. Nếu việc triển khai và bàn giao đúng như tiến độ kỳ vọng sẽ giúp DXG ghi nhận doanh thu không nhỏ.

SGR: Chuyển nhượng vốn góp và dự án

Địa ốc Sài Gòn - SaigonRes (SGR) là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản báo lãi quý II/2020 tăng trưởng, nhưng chủ yếu nhờ chuyển nhượng vốn góp.

Cụ thể, trong kỳ, SGR ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính tăng hơn 265%, đạt 96 tỷ đồng, chủ yếu từ chuyển nhượng vốn góp.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, SGR đã giảm giá trị đầu tư vào Công ty cổ phần Vicosimex gần 86%, từ 56 tỷ đồng còn 8 tỷ đồng. Đồng thời, SGR chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside trị giá 238 tỷ đồng. Trước đó, trong quý I, SGR đã hoàn tất chuyển nhượng dự án Lê Gia Plaza.

Nửa đầu năm 2020, dòng tiền của SGR được cải thiện, nhưng vẫn còn âm 13 tỷ đồng, trong đó dòng tiền kinh doanh âm 273 tỷ đồng, dòng tiền tài chính âm 221 tỷ đồng, riêng dòng tiền đầu tư dương 481 tỷ đồng.

Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đông 2020, lãnh đạo SGR cho biết, Công ty có chủ trương đầu tư 2 dự án mới, gồm dự án biệt thự và nhà phố liền kề tại phường 2, TP Vũng Tàu và hợp tác đầu tư khu đất số 122 Pasteur, Quận 1, TP.HCM.

Hải Phát Land: Kỳ vọng thị trường tốt dần

Tại buổi tọa đàm “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi” ngày 5/8/2020, ông Đinh Thế Quỳnh, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, trong quý đầu năm 2020, dịch bệnh Covid-19 khiến lượng giao dịch bất động sản sụt giảm, hoạt động kinh doanh của Công ty gặp khó khăn. Tuy nhiên, sang quý II, khi kết thúc giãn cách xã hội, lượng giao dịch tăng so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Quỳnh, đầu năm 2020, sức cầu lớn nhưng doanh nghiệp khó tiếp cận các chủ đầu tư do ảnh hưởng của dịch bệnh. Sang quý II, doanh nghiệp bắt nhịp được và có sự thay đổi cách thức tiếp cận khách hàng. Dự báo, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng tốc trong quý III.

Trong thời điểm này, ông Quỳnh cho rằng, đầu tư bất động sản là phù hợp, bởi trong giai đoạn khó khăn thì các chủ đầu tư và nhà môi giới bất động sản đều đưa ra nhiều ưu đãi.