“Booking” sớm Dự án đường 3/2 Vũng Tàu: Đặt cược lòng tin vào “vùng xám” pháp lý?

Tuy nhiên, cùng với những kỳ vọng về một không gian sống và nghỉ dưỡng đẳng cấp, thị trường đang chứng kiến các hoạt động "booking" (đặt chỗ) và "đặt lệnh" (đặt cọc) sôi nổi từ các đơn vị kinh doanh bất động sản, đặt ra nhiều câu hỏi về tính pháp lý và rủi ro cho người mua.

Sức hút "mê hoặc" từ đại dự án triệu đô

Ngay sau sự kiện này, thị trường ghi nhận các hoạt động "booking" (đặt chỗ) sôi nổi từ rất nhiều đơn vị phân phối, từ các sàn giao dịch có tên tuổi đến các công ty non trẻ vừa mới ra đời để “đón sóng”. Mặc dù được giới thiệu là cơ hội để khách hàng "tiên phong" "ưu tiên lựa chọn vị trí", hình thức "xuống tiền" sớm này đang đặt ra những cảnh báo nghiêm trọng về tính pháp lý và rủi ro tiềm ẩn cho người mua.

Trong vai một khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu căn hộ tại dự án này, phóng viên được các nhân viên kinh doanh săn đón niềm nở, chị Q.T, một tư vấn đến từ Đông Tây Land cho biết, dự án có quy mô lớn tới 96 ha, bao gồm cả sản phẩm cao tầng (căn hộ) và thấp tầng (nhà phố, villa), tọa lạc tại mặt tiền đường 3 tháng 2, Phường 10 và Phường 11, Thành phố Vũng Tàu. Giai đoạn 1 dự kiến mở bán 171 căn nhà phố, 176 biệt thự đơn lập, 460 biệt thự song lập và 1200 căn hộ cao tầng. Cũng theo chị T, giá bán chính thức chưa được công bố, nhưng được dự kiến "nhỉnh hơn" so với một dự án nổi tiếng bên cạnh, có thể lên tới 120-140 triệu/m² cho cao tầng và 160-200 triệu/m² đất cho thấp tầng theo dự kiến của đơn vị phân phối.

Hiện tại, nhiều đơn vị phân phối đang tích cực mời chào khách hàng tham gia "booking giữ chỗ". Chị T.L, một nhân viên của Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư SRT Việt Nam (tự giới thiệu là đại lý cấp 1 của chủ đầu tư) cho biết mức phí "booking" được áp dụng là 50 triệu đồng cho sản phẩm cao tầng và 100 triệu đồng cho sản phẩm thấp tầng, nhấn mạnh việc booking sớm giúp khách hàng có "quyền được ưu tiên" và "lựa chọn vị trí căn" (view, diện tích, tầng) khi giỏ hàng chính thức mở bán. Khoản tiền này được quảng bá là "booking có hoàn lại" trong vòng 48 giờ kể từ khi khách hàng nhận được thông tin giỏ hàng và quyết định không mua.

Tuy nhiên, vấn đề đáng quan ngại nằm ở chỗ: dự án hiện tại chưa được cấp phép huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhưng đây không phải là điều kiện đủ để chủ đầu tư được phép thu tiền từ khách hàng thông qua các hình thức đặt cọc hay mua bán.

Khi xem xét dưới góc độ pháp lý, hoạt động "booking" sớm này, theo nhiều chuyên gia, tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng ngại.

“Vùng xám” pháp lý của hoạt động "booking"

Hầu hết các sàn trung gian đều xác nhận dự án đã có quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, thông báo xuống thầu và đã đóng tiền sử dụng đất/thuê đất. Tuy nhiên, thông tin quan trọng từ nhân viên SRT Việt Nam là dự án hiện tại chưa có bảo lãnh ngân hàng và "sắp tới là sẽ có".

Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản (cả Luật hiện hành 2014 và sắp có hiệu lực 2023), để nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được huy động vốn hoặc bán, dự án phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công và đặc biệt quan trọng là phải có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, dự án cũng cần có bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Theo luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TPHCM), các giao dịch booking hiện nay chỉ là thoả thuận dân sự, thường thể hiện dưới hình thức “Phiếu đặt chỗ”, “Thỏa thuận giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Ông Hùng cũng nhấn mạnh, thoả thuận nếu trên không có cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ người đặt chỗ nếu dự án không được thực hiện đúng cam kết, hoặc chủ đầu tư không tiếp tục mở bán, thay đổi giá, bất động sản được bàn giao không đúng với cam kết ban đầu,...

Thực tế, việc thu tiền dưới danh nghĩa "booking", "đặt chỗ" khi chưa có thông báo đủ điều kiện bán hàng từ Sở Xây dựng và chưa có bảo lãnh ngân hàng được coi là hình thức "huy động vốn trái phép" theo luật định. Khoản tiền 50-100 triệu đồng mà khách hàng nộp cho đơn vị phân phối dưới dạng "Phiếu đặt chỗ" hay "Thỏa thuận giữ chỗ" không được pháp luật công nhận là đặt cọc mua bán chính thức. Đây chỉ là thỏa thuận dân sự và thường không có giá trị ràng buộc pháp lý cao như hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán chính thức, khiến quyền lợi của người mua khó được bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.

Tin vào lời hứa "booking có hoàn lại" trong 48 giờ từ nhân viên tư vấn, nghe có vẻ đảm bảo, nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro cao. Nếu dự án gặp vấn đề lớn về pháp lý (ví dụ: không được cấp phép bán, bị đình chỉ...) hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, việc thu hồi số tiền đã "booking" có thể trở nên rất khó khăn, tốn kém thời gian và chi phí. Đặc biệt, nếu các văn bản "đặt chỗ" ghi rõ "không có giá trị ràng buộc pháp lý", việc đòi lại tiền còn phức tạp hơn. Thời gian 48 giờ hoàn tiền chỉ áp dụng khi khách hàng nhận thông tin giỏ hàng và quyết định không mua, không đề cập đến trường hợp dự án gặp trục trặc từ phía chủ đầu tư.

Mặt khác, tại thời điểm "booking" sớm, thông tin về dự án như giá bán chính thức, chính sách bán hàng chi tiết thường chưa hoàn chỉnh. Một nhân viên tư vấn cũng xác nhận "chủ đầu tư chưa có thông tin chính xác" về các ưu đãi cụ thể cho khách hàng tiên phong, chỉ có ưu tiên chọn vị trí. Việc dựa vào các cam kết ban đầu không có cơ sở pháp lý vững chắc (như giá "romo" dự kiến, so sánh giá với dự án lân cận) để đưa ra quyết định "xuống tiền" có thể khiến người mua gặp bất lợi nếu thông tin thay đổi sau này.

Tìm hiểu của phóng viên, về mặt pháp lý, tên gọi chính xác của dự án là “Dự án Khu đô thị đường 3/2 TP Vũng Tàu”. Hiện chủ đầu tư mới được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt chủ trương đầu tư dự án; Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; Sở Nông nghiệp và Môi trường phê duyệt Đánh giá tác động môi trường; Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật….

Rủi ro tiềm ẩn

Việc tham gia vào các giao dịch "booking" sớm, dù được coi là hình thức "giữ chỗ thiện chí", thực chất lại đẩy người mua vào thế bất lợi với hàng loạt rủi ro pháp lý và tài chính.

Như đã đề cập, khoản tiền "booking" không được pháp luật công nhận là đặt cọc mua bán chính thức khi dự án chưa đủ điều kiện. Các "phiếu đăng ký nguyện vọng" hay "thỏa thuận giữ chỗ" thường không có giá trị ràng buộc cao như hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, khiến quyền lợi của người mua khó được bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.

Bên cạnh đó, nếu dự án gặp vấn đề về pháp lý, không được cấp phép, hoặc chủ đầu tư không thể triển khai đúng cam kết, việc thu hồi lại số tiền đã "booking" có thể rất khó khăn, tốn kém thời gian và công sức, thậm chí có thể không được hoàn trả đầy đủ.

Tại thời điểm booking, thông tin về dự án (quy hoạch chi tiết, thiết kế cuối cùng, giá bán chính thức, tiến độ, chính sách thanh toán...) có thể chưa hoàn chỉnh hoặc có thể thay đổi. Người mua có thể dựa vào những cam kết ban đầu không có cơ sở pháp lý vững chắc để đưa ra quyết định.

Theo quy định, nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Tại giai đoạn "booking" sớm, điều kiện này thường chưa được đáp ứng, khiến người mua không có "tấm lá chắn" bảo vệ nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính.

Đáng nói, việc quảng bá "số lượng có hạn", "ưu đãi giai đoạn đầu" thường được sử dụng để tạo áp lực cho khách hàng, buộc họ phải nhanh chóng đưa ra quyết định mà chưa có đủ thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng.

Dự án Khu đô thị đường 3 Tháng 2 Vũng Tàu được kỳ vọng sẽ là điểm sáng trên bản đồ bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, đối với người mua, việc trang bị kiến thức pháp lý và sự thận trọng tối đa là chìa khóa để biến cơ hội đầu tư thành thành công thực sự, tránh những rủi ro không đáng có.