"Bốc hơi" hàng chục tỷ đồng sau kiểm toán, nhiều doanh nghiệp địa ốc lỗ càng thêm lỗ

Lợi nhuận "bốc hơi" 70% sau kiểm toán

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) có lẽ là trường hợp nổi bật nhất của tình trạng "bốc hơi" lợi nhuận sau mùa kiểm toán năm 2024. So với con số công ty tự công bố, kết quả kinh doanh 2024 của Phát Đạt sau kiểm toán cho thấy bức tranh kém khả quan hơn nhiều.

Theo đó, lợi nhuận sau thuế hợp nhất doanh nghiệp chỉ còn vỏn vẹn 155,3 tỷ đồng, giảm mạnh tới 70% so với mức gần 523 tỷ đồng trước kiểm toán. Với mức lãi này, PDR cũng giảm tới 77% so với kết quả năm 2023 và chỉ hoàn thành khoảng 18% kế hoạch năm 2024.

Tương tự, doanh thu thuần cũng bị điều chỉnh giảm sâu từ 2.017 tỷ đồng xuống chỉ còn 822 tỷ đồng sau kiểm toán, giảm gần 59%.

Lý giải nguyên nhân của sự sụt giảm này, lãnh đạo PDR phân trần rằng thị trường bất động sản còn khó khăn, việc đầu tư của công ty vào các dự án bất động sản chưa được thuận lợi. Công ty điều chỉnh giảm doanh thu từ dự án Bắc Hà Thanh từ 1.837 tỷ đồng xuống 639 tỷ đồng, tương đương giảm 65,25% theo quyết định của HĐQT về việc thông qua chủ trương điều chỉnh doanh thu, lợi nhuận sau thuế 2024 dựa trên nguyên tắc và tinh thần cẩn trọng.

Bên cạnh hé lộ sự sụt giảm đáng kể của kết quả kinh doanh, BCTC kiểm toán cũng cho thấy cấu trúc tài sản của Phát Đạt tính đến cuối năm 2024 với nhiều điểm đáng chú ý. Theo đó, hàng tồn kho đang chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản PDR, lên tới 14.077 tỷ đồng (tăng gần 1.900 tỷ so với đầu năm), tương đương gần 59% tổng tài sản.

Ngoài ra, các khoản phải thu ngắn hạn cũng ở mức cao, gần 6.900 tỷ đồng, chiếm khoảng 29% tổng tài sản.

Việc lợi nhuận sụt giảm mạnh sau kiểm toán cùng gánh nặng hàng tồn kho nghìn tỷ và các khoản phải thu lớn đặt ra những thách thức không nhỏ cho Phát Đạt trong việc xoay vòng vốn, triển khai dự án và cải thiện hiệu quả kinh doanh trong năm 2025, đặc biệt khi thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.

Tương tự Phát Đạt, Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận "bốc hơi" đáng kể sau kiểm toán.

Kết thúc năm 2024, Kinh Bắc công bố báo cáo tài chính hợp nhất năm với lợi nhuận sau thuế đạt 460 tỷ đồng, đạt 11,5% kế hoạch lợi nhuận năm. Tuy nhiên, sau khi được soát xét bởi Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, lãi sau thuế trong năm qua của Kinh Bắc đã giảm 37 tỷ đồng, chỉ còn 423 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, nguyên nhân chủ yếu do khoản mục lợi nhuận từ công ty liên kết giảm từ 57 tỷ đồng (trong báo cáo tự lập) xuống chỉ còn 16 tỷ đồng (sau kiểm toán), tương ứng giảm 72%. Kết quả này khiến năm 2024 của Kinh Bắc trở nên buồn hơn khi ghi nhận mức giảm sâu hơn về lãi sau thuế so với năm trước (giảm tới 81%).

Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) cũng có mùa kiểm toán buồn khi ghi nhận sự gia tăng mạnh của chi phí quản lý, từ 353 tỷ đồng (báo cáo tự lập) lên 446 tỷ đồng (sau kiểm toán), tương đương tăng 26%. Đặc biệt là sự gia tăng của khoản lỗ khác, từ 41 tỷ đồng (báo cáo tự lập) lên tới 258 tỷ đồng (sau kiểm toán), tương đương tăng gấp 5,3 lần. Điều này khiến lợi nhuận ròng năm 2024 của Hà Đô giảm mạnh 40%, từ mức 576 tỷ đồng (báo cáo tự lập) về mức 348 tỷ đồng (sau kiểm toán). Với kết quả này, công ty chỉ hoàn thành 78% kế hoạch lợi nhuận năm.

Hà Đô cho biết sự gia tăng của chi phí và khoản lỗ khác là do công ty căn cứ trên tình trạng pháp lý của dự án điện mặt trời Hồng Phong 4 và thực tế thu hồi công nợ, từ đó đánh giá và tạm ước tính ảnh hưởng đến tiền bán điện và ghi nhận dự phòng trên báo cáo tài chính hợp nhất.

So với năm 2023, lợi nhuận ròng của Hà Đô giảm 48%, đánh dấu năm sụt giảm thứ hai liên tiếp và là mức thấp nhất trong vòng 7 năm, kể từ năm 2018. Đây là diễn biến đáng chú ý với một trong những chủ đầu tư nổi bật từng thành công với dự án Hado Centrosa Garden tại TP.HCM.

Nhiều doanh nghiệp lỗ lại càng lỗ

Sụt giảm lợi nhuận đã đành, nhiều doanh nghiệp địa ốc còn rơi vào cảnh "bi thảm" hơn khi lỗ càng thêm lỗ.

Trong báo cáo tự lập năm 2024, lỗ sau thuế của Nhà Thủ Đức (mã: TDH) là 288 tỷ đồng, nhưng sau kiểm toán, số lỗ đã tăng thêm 6%, lên tới 304 tỷ đồng, đánh dấu năm lỗ nặng thứ hai trong lịch sử doanh nghiệp (chỉ sau năm 2021).

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, nguyên nhân là do chi phí quản lý trong năm của TDH đã tăng 5% từ 340 tỷ đồng (trong báo cáo tự lập) lên 356 tỷ đồng (sau kiểm toán) vì tăng chi phí dự phòng. Xét từ năm 2020 tới nay, TDH đã có 4 năm lỗ, chỉ trừ 2022 lãi ròng chưa đến 5 tỷ đồng. Tính đến hết năm 2024, công ty lỗ lũy kế 1.056 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu bị bào mòn chỉ còn 70 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC) cũng đang rơi vào cảnh tương tự khi BCTC hợp nhất kiểm toán năm 2024 ghi nhận khoản lỗ ròng lên đến hơn 137 tỷ đồng, cao gấp đôi so với mức lỗ hơn 63 tỷ đồng trong báo cáo tự lập trước đó.

Một trong những yếu tố quan trọng dẫn đến kết quả trên là do chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh. Cụ thể, chi phí quản lý sau kiểm toán đã tăng 40%, lên gần 82 tỷ đồng, so với báo cáo tự lập. Chủ yếu đến từ việc chi phí dự phòng tăng từ gần 36 tỷ đồng lên hơn 56 tỷ đồng. Đồng thời, NRC không còn ghi nhận khoản lãi khác 47 tỷ đồng mà thay vào đó là khoản lỗ hơn 7 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn khoản lỗ khác do phát sinh hơn 53 tỷ đồng chi phí tổn thất dự án Bình Đăng (Saigon Metro Mall) sau kiểm toán. Dự án này do NRC mua lại từ CTCP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 (SG5). Tuy nhiên, công trình hiện đang bị tạm ngưng vì SG5 chưa xin được Giấy phép xây dựng phần thân dự án.

NRC cho biết trong năm 2025, công ty sẽ thực hiện một loạt biện pháp nhằm cải thiện tình hình kinh doanh như: Đẩy nhanh tiến độ đàm phán với các bên cho vay và trái chủ để tái cấu trúc nợ gốc và nợ lãi đã và sẽ đến hạn trong ngắn hạn; đẩy nhanh tiến độ thu tiền từ các khoản cho vay, ký quỹ hợp đồng môi giới độc quyền, khoản gốc và lợi nhuận phân chia từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh; thanh lý hợp đồng mua bán khu thương mại thuộc dự án Saigon Metro Mall với SG5 và thu tiền để tái đầu tư và thanh toán các khoản nợ ngắn hạn; đồng thời làm việc với cơ quan thuế về tiến độ nộp thuế và tháo gỡ cưỡng chế thuế; mở rộng ngành nghề kinh doanh mới đem lại lợi nhuận ngắn hạn, thoái vốn các khoản đầu tư chưa hiệu quả.

Tuy nhiên, tại báo cáo kiểm toán, đơn vị kiểm toán đã nhấn mạnh các điều kiện của doanh nghiệp hiện tại cùng với các vấn đề khác cho thấy sự tồn tại các yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của NRC. Điều này phản ánh tình trạng khá nguy hiểm của doanh nghiệp này ở thời điểm hiện tại.

Dù chưa công bố hết các báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán, song theo nhiều dự đoán, số lượng doanh nghiệp bất động sản có sự biến động mạnh doanh thu, lợi nhuận sẽ còn nhiều. Có thể sẽ có doanh nghiệp "phấn khởi" báo lãi tăng song cơ bản các doanh nghiệp đều có xu hướng lợi nhuận "bốc hơi"./.