Lệch pha cung – cầu khiến BĐS khó giảm giá, đặc biệt ở các sản phẩm BĐS chất lượng. Đó là một trong nhiều nhận định đáng chú ý tại hội thảo “Bất động sản Việt Nam 2020 - 2021: Sẵn sàng chu kỳ mới”.
“Trong nguy có cơ”
Nhận định về vai trò đặc biệt của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho hay, dù chưa ai thống kê vai trò của bất động sản với nền kinh tế, nhưng năm ngoái bất động sản đóng góp trực tiếp 4,5% GDP, cộng với lưu trú nhà hàng khách sạn khoảng 3,8% GDP, xây dựng khoảng 5,84% GDP. Tính chung thì bất động sản và các ngành liên quan đang đóng góp đến khoảng 17% GDP và lan toả đến 35 ngành nghề khác nhau, trong đó có 4 ngành liên đới lớn là du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.
Ảnh hưởng của Covid – 19 với bất động sản có thể xem là “trong nguy có cơ”. “Chúng tôi thấy có ba điểm sáng với thị trường bất động sản bao gồm bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở và logistics. Hiện Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, BĐS sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi nhiều nhất”, ông Cấn Văn Lực nói.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, xét trên yếu tố vĩ mô, ngay khi doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, với một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel hay Nghị định 25 lựa chọn nhà đầu tư.
Quan sát chung về sự phục hồi của tất cả các lĩnh vực trong giai đoạn sau giãn cách, ông Đính nhận định: bất động sản sẽ là loại hình phục hồi nhanh nhất so với các loại hình khác.
“Chỉ trong hai tháng sau giãn cách, thị trường đã khôi phục hoạt động hiệu quả. Như vậy, không thể nói là bất động sản đang gặp khủng hoảng, mà chỉ đang chậm nhịp vì những tác động mang tính ngắn hạn”, ông Đính nhận định.
Đồng thuận với quan điểm của ông Đính, TS. Nguyễn Đức Hưởng, Nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank nói, Covid-19 cũng như căng thẳng Mỹ - Trung đang khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài hướng sự quan tâm đến với Việt Nam. Nhiều bạn bè của ông đem tiền đầu tư ở nước ngoài nhưng đang rục rịch muốn quay trở về Việt Nam.
“Lệch pha cung – cầu khiến bất động sản khó giảm giá”
Nhìn từ góc độ của doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC cho rằng nếu so với các ngành bị ảnh hưởng lớn bởi Covid như du lịch, hàng không… thì bản thân nội tại các doanh nghiệp bất động sản lại không đáng lo.
“Chúng tôi gặp gỡ nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn và hầu hết đều có quan điểm rằng nếu làm bất động sản một cách bài bản và quy mô thì khủng hoảng 3 tháng hay 1 năm không có gì đáng ngại. bất động sản là sản phẩm càng để lâu càng có hiệu quả. Nếu làm tốt về hạ tầng tiện ích, có thể chỉ sau 1, 2 năm hoặc sang đến năm thứ 3 giá đã gấp đôi, gấp ba”, ông Quyết nói.
Nhận định về hiệu quả đầu tư trong lĩnh vực này, người đứng đầu FLC cho hay, ông hiếm thấy người đầu tư bất động sản mà thua lỗ, nếu thua lỗ thường rơi vào nhóm đầu tư theo phong trào, tức lướt sóng vài ngày vài tuần rồi muốn rút ra ngay. Kiểu đầu tư này, theo ông Quyết khả năng 90% là thất bại. Đầu tư bất động sản phải tính đến câu chuyện trung hạn, dài hạn.
Liên quan đến tâm lý chờ giá giảm hơn nữa để đầu tư, theo ông Đính, quan sát qua 3 - 4 cuộc khủng hoảng trong quá khứ, chưa có cuộc khủng hoảng nào khiến bất động sản giảm giá mà chỉ tăng đều. Tính trung bình bất động sản đang tăng giá 5 - 7%/năm. Những nơi đột phá về hạ tầng có thể tăng gấp 2,3 lần chỉ sau thời gian ngắn.
Còn theo ông Quyết, lệch pha cung – cầu khiến bất động sản khó giảm giá, đặc biệt ở các sản phẩm bất động sản chất lượng.
“Để hoàn thiện một dự án đô thị hiện nay mất 3 - 4 năm hoặc nhiều hơn, từ khâu lên dự án cho đến khi đưa ra thị trường, xây dựng điện đường trường trạm. Yếu tố này sẽ khiến nguồn cung ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư vẫn gia tăng. Khi cầu nhiều hơn cung thì giá bất động sản khó giảm. Qua hai làn sóng dịch, tôi chưa hề thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả”, ông Quyết nói.
Quan điểm chỉ đầu tư đô thị lớn đã lỗi thời
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big Group và Lộc Sơn Hà, 10 năm trước, khi lâm vào khủng hoảng, thị trường bất động sản hoàn toàn không xuất hiện những gói hỗ trợ vay mua nhà lãi suất thấp, nhưng bây giờ đã có, chưa kể các chính sách ưu đãi rất tốt từ chủ đầu tư. Đây là thuận lợi lớn cho người mua nhà hiện tại.
Với đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hà cho rằng nên xem xét các khu vực phát triển tốt, có vị trí cách đô thị lớn chỉ 2 - 3 giờ lái xe, ví dụ như khoảng cách giữa Sầm Sơn, Thanh Hoá với Hà Nội sẽ rất thuận lợi cả cho nhu cầu nghỉ dưỡng lẫn cho thuê.
“Thời điểm hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng đang khiến nhiều người e dè, nhưng một vài năm nữa khi bối cảnh chung ngày càng tốt hơn, có thể không còn mặt bằng giá như hiện nay”, ông Hà dự báo.
Phân tích về khu vực đầu tư, TS. Nguyễn Đức Hưởng cho rằng cách đây 10 năm, nhiều nhà đầu tư nước ngoài chỉ quan tâm đầu tư tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, nhưng quan điểm đó giờ đã lỗi thời.
“Tôi từng vào Quy Nhơn, nhiều người từng bảo ông Quyết “thần kinh” khi vào những khu đất mà trước đây người ta chê bai, nhưng giờ đây giá trị đã tăng nhiều lần”, ông Hưởng nhận xét.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 39% cuối năm ngoái, Chính phủ đặt mục tiêu tăng tỷ lệ này lên 50 - 52% vào năm 2030 nên nhu cầu nhà ở ở Việt Nam còn rất lớn. Với bất động sản du lịch, phân khúc này dành cho những ai muốn đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, theo đánh giá chung của các chuyên gia, tại thời điểm này không nên tính đến chuyện lướt sóng. Chỉ nên tập trung đầu tư trung và dài hạn, không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.
