Theo các chuyên gia, xu hướng phát triển bất động sản ở các đô thị vệ tinh là tất yếu để giảm tải áp lực lên TP.HCM. Tuy nhiên, cần phải có sự tính toán kỹ lưỡng hơn để đồng bộ về hạ tầng và cân bằng cung - cầu.
Bất động sản dịch chuyển dần ra xa trung tâm
Tại buổi Tọa đàm chủ đề “Xu hướng thị trường bất động sản sau COVID-19”, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định liên quan tính khả thi về xu hướng dịch chuyển của thị trường bất động sản về các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…
Hầu hết các chuyên gia đều đồng tình với quan điểm rằng, xu hướng dịch chuyển của thị trường ra những khu vực lân cận là điều tất yếu khi mà quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các dự án hạ tầng tăng kết nối các vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển. Theo đó, xu thế này đang diễn ra rất nhanh trong vòng 2 năm qua và sẽ còn mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.
GS.TS. Nguyễn Minh Hòa - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TP.HCM nhận định, hiện nay, nhiều tập đoàn lớn đang hướng tầm phát triển về các vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí là Bình Phước. Sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. TP.HCM vẫn rất hấp dẫn nhưng đã xuất hiện lực đẩy, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm.
Với các nhà đầu tư lớn, rất khó khăn để tìm thấy các quỹ đất sạch cỡ vài chục hecta, dù là ở Hà Nội, TP.HCM hay các quốc gia khác trên thế giới.
“Tôi cho rằng các đô thị vệ tinh có khả năng thành công cao. 5 năm trở lại đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở thành một cực đối trọng của TP.HCM mà không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các tỉnh này còn có yếu tố kỹ thuật phù hợp. Chẳng hạn Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người về đây”, ông Hoà dẫn chứng.
GS. Hoà cũng lưu ý, thành phố lớn gặp khó hơn các tỉnh nhỏ trong việc phòng chống dịch mà COVID-19 là minh chứng rõ nhất. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết. Trong khi đó, nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn như các trang mua bán online và đội ngũ vận chuyển nhanh gọn.
Thực tế, nguồn cầu lớn về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao trong khi trên địa bàn thành phố hạn chế cấp phép dự án mới, xu hướng “dòng tiền” dịch chuyển của các nhà đầu tư tại TP.HCM sang các tỉnh lân cận. Trong dòng chảy đó, với những điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông và vị trí sát vách TP.HCM như Bình Dương, Biên Hoà đang có những lợi thế lớn.
Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM được đánh giá là vẫn ở mức cao, điều này là một phần nguyên nhân khiến nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền các tỉnh lân cận có mức giá phù hợp hơn. Theo các chuyên gia, đất nền khu vực này có mức giá còn “mềm” là do quỹ đất sạch nơi đây còn dồi dào. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn với những dự định đầu tư tầm cỡ, 'ra tấm ra món' cũng đang tạo động lực lớn kéo khách hàng tới đây với kỳ vọng vào dư địa sinh lời.
Các sản phẩm như nhà phố, biệt thự xây sẵn trong dự án của các khu đô thị quy mô được quy hoạch bài bản, đồng bộ và hoàn chỉnh tiện ích ở khu vực có kết nối hạ tầng thuận thiện nơi phía Đông TP.HCM đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ mức giá còn ở mức dễ chịu, chủng loại sản phẩm đa dạng trong khi tiềm năng phát triển còn rộng. Những đô thị nằm tại vị trí giao thương chiến lược giữa TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ rõ ràng được sở hữu sức mạnh kết nối khi dễ dàng tiếp cận đến các trung tâm kinh tế, tài chính, du lịch trọng điểm của khu vực như TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Phan Thiết….
Phát triển nhà ở phải đi đôi với hạ tầng, tiện ích
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam, 2020 vẫn là năm khó khăn cho thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư cá nhân gặp nhiều khó khăn trong hoạt động của riêng họ nên nhu cầu đầu tư giảm, tuy nhiên, nhờ có nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt là phân khúc tầm trung, đã giúp ổn định nguồn cầu. Do vậy, từ nay tới cuối năm có thể vẫn duy trì mặt bằng giá như hiện tại, song nguồn cung có thể sẽ ít.
Theo chuyên gia này, nếu hạ tầng kết nối tốt, các địa phương phát triển các khu kinh tế mới gắn liền với việc phát triển các khu đô thị quy mô tại các khu đô thị vệ tinh thì khả năng sinh lợi từ các dự án này sẽ thực sự hiệu quả. “Với vị trí gần sông, tận dụng không gian sinh thái sẵn có, chủ đầu tư phát triển các đô thị với quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ, tạo được không gian cảnh quan chủ đề, không gian cây xanh và không gian tiện ích nên thu hút được khách mua. Tuy nhiên, việc kết nối với khu đô thị trung tâm TP.HCM vẫn là một trong những yếu tố cần quan tâm để có thể thu hút cư dân về sinh sống thường xuyên”, ông Kiệt nhận định.
Đề cập tới việc gần đây xuất hiện loại hình khu đô thị sinh thái thông minh (sinh thái kết hợp công nghệ 4.0), chuyên gia này cho hay, các nhà phát triển, nhà quản lý cũng đang định hướng phát triển theo xu thế này.
“Việc kết hợp khu đô thị thông minh và yếu tố sinh thái là một định hướng phát triển có triển vọng lớn cho tương lai. Tuy nhiên, cả hai yếu tố này đều là những yếu tố phức tạp đòi hỏi về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch đô thị, thói quen của cư dân, hệ thống quản lý cũng như nhận thức xã hội. Để thành công thì cần đầu tư thời gian, công sức và tài chính lâu dài. Các chủ đầu tư phải xác định rõ việc phát triển khu đô thị sinh thái thông minh là một kế hoạch dài hạn”, ông Kiệt cho hay.
GS.TS.Nguyễn Minh Hòa cho rằng, thời điểm này đã khá chín muồi để các đô thị sinh thái thông minh phát triển vì các công trình hạ tầng trọng điểm đã được đồng ý triển khai: Sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM Long Thành - Dầu Giây, cầu Cát Lái nối quận 2 với Nhơn Trạch. Cùng lúc, nhiều dự án hiện hữu cũng được nâng cấp, chẳng hạn như xa lộ Biên Hoà - Vũng Tàu. Bên cạnh đó, hàng trăm dự án lớn nhỏ đang xây dựng hoặc đã đăng ký, trải dài từ Đồng Nai kéo dài tới Bà Rịa - Vũng Tàu.
Dù vậy, ông Nguyễn Minh Hòa cũng bày tỏ sự băn khoăn khi rất nhiều khu đô thị hiện hữu ở các tỉnh lân cận với quy mô lớn nhưng trên thực tế vẫn chưa thể thu hút người mua ở thực. Rất đông lượng khách hàng giao dịch tại các đô thị này là nhà đầu tư. Họ có tâm lý mua để dành chờ thời điểm bán ra chốt lời chứ không có nhu cầu mua ở. Điều này là một thách thức lớn vì xét về mặt chính sách, chính quyền ưu tiên phát triển các khu đô thị vệ tinh nhằm giảm tải áp lực về dân số của TP.HCM.
Tuy nhiên, các chủ đầu tư lại chưa có phương án quán triệt tốt về lượng khách hàng tiếp cận các dòng sản phẩm này. Theo khảo sát, khoảng 90% khách hàng mua dòng sản phẩm cao cấp tại các tỉnh lân cận là khách hàng tại TP.HCM và Hà Nội. Dẫn đến việc người dân khi muốn tiếp cận dòng sản phẩm trên thì giá đã quá cao. Một thực tết đã từng xảy ra là nhiều khu đô thị sau nhiều năm triển khai xuất hiện tình trạng “ngày sống, đêm chết”.
Do đó, các chuyên gia đều đưa ra kiến nghị cần có chính sách quán triệt tốt hơn trong cơ chế bán hàng của các chủ đầu tư để tiếp cận đúng đối tượng mua nhà. Có thể quy định một khách hàng chỉ mua 1 hoặc tối đa 2 sản phẩm để hạn chế tình trạng đầu cơ. Thay vì chỉ tập trung phát triển nhà ở thì chính các chủ đầu tư dự án cũng phải phát triển đồng bộ về tiện ích bao gồm cây xanh, y tế, trường học, nơi làm việc… để làm sao người dân có thể mua nhà ở nhưng có đầy đủ các tiện ích sinh sống.
Bởi, trong trường hợp nhà đi trước hạ tầng và tiện ích thì sẽ xuất hiện tình trạng “đô thị ma”, gây lãng phí nguồn tài nguyên rất lớn nhưng không giảm tải được áp lực dân số. Nhiều chủ đầu tư có xu hướng bán nhanh để thu hồi vốn mà quên mất tính bền vững của dự án. Đây là những bất cập cần phải lưu ý thì thị trường mới có thể đi vào ổn định và đi đúng mục tiêu.
