Bài học quản lý, xét duyệt, cấp sổ hồng ở các khu chung cư: Nhìn từ dự án Intracom 1 Trung Văn

CHỦ ĐẦU TƯ THI CÔNG KIỂU "TIỀN TRẢM HẬU TẤU"

Nhiều năm nay, tại các khu chung cư tồn tại một số vấn đề nổi cộm, dai dẳng như việc một số chủ đầu tư bất chấp quy định, “tự ý” xây dựng trái phép, thay đổi công năng, biến các tầng kỹ thuật thành các căn hộ để bán, kinh doanh. Thậm chí, có những căn hộ sai phạm vẫn được chủ đầu tư “phù phép” cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Ngay tại Hà Nội, một loạt dự án chung cư tai tiếng, gây bức xúc cho người dân đã được cơ quan chức năng “điểm mặt, chỉ tên”. Trong đó, dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza (chung cư Hồ Gươm Plaza) được xây dựng tại ô đất TM-04, thuộc Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Mỗ Lao (quận Hà Đông, TP. Hà Nội), được quảng cáo do Công ty Cổ phần May Hồ Gươm (nay đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Hồ Gươm) làm chủ đầu tư là một ví dụ. Theo phê duyệt, dự án có quy mô 29 tầng, 2 tầng hầm, 1 tầng bán hầm và 499 căn hộ chung cư.

Công trình này được đưa vào hoạt động từ năm 2015, thế nhưng, kể từ đó đến nay đã nảy sinh nhiều bất cập. Ngoài những vấn đề phản ánh về sự “mập mờ” pháp nhân là chủ đầu tư dự án, cư dân còn “tố” chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng tòa nhà từ văn phòng sang căn hộ. Đây được cho là nguyên nhân chính khiến người dân mặc dù mua nhà hơn 5 năm qua, nhưng đến nay chưa được cấp sổ hồng.

Cụ thể, Tòa C theo thiết kế được duyệt là văn phòng từ tầng 6 - 29, nhưng đến nay, chủ đầu tư đã ngăn chia văn phòng từ tầng 14 - 29 để chuyển đổi thành 224 căn hộ dưới 60m2. Hiện những căn hộ này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở.

Tòa A ban đầu được duyệt căn hộ chung cư cao cấp từ tầng 6 - 29 tầng, mỗi tầng 14 căn hộ nhưng chủ đầu tư đã xây thêm 2 căn hộ mini diện tích dưới 40m2 tại mỗi tầng để bán cho khách hàng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn chuyển đổi 48 căn phòng chưa rõ công năng sử dụng tại Tòa A thành 48 căn hộ để ở. Theo tính toán ban đầu, chủ đầu tư đã chuyển đổi công năng sử dụng Tòa A và C lên đến 272 căn hộ.

Liên quan đến nội dung trên, trước đó, ngày 21/8/2015, Thanh tra Bộ Xây dựng đã lập biên bản vi phạm hành chính số 22/BB-VPHC về hoạt động xây dựng. Nội dung xử phạt về việc chủ đầu tư tự ý chuyển đổi 48 căn hộ mini Tòa A và chuyển đổi khối văn phòng thành căn hộ từ tầng 14 - 29 Tòa C.

Hay dự án chung cư Nhà B Xuân Đỉnh đã bị cơ quan chức năng xử phạt và yêu cầu khắc phục nguyên trạng. Tuy nhiên, sau 1 thời gian dài, chủ đầu tư vẫn "chây ì" không thực hiện khiến cư dân bức xúc.

Được biết, chung cư Nhà B, thuộc tổ dân phố Xuân Lộc 4 (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) do CTCP Xây dựng số 2 (đã đổi tên thành CTCP Đầu tư và Xây dựng Vina2 - gọi tắt là Vina2) làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai từ tháng 6/2004, hoàn thành đưa vào sử dụng tháng 12/2005.

Theo phản ánh của cư dân, chung cư Nhà B do Vina2 làm chủ đầu tư đã xây dựng sai thiết kế được cấp phép, bịt sảnh cầu thang thoát hiểm, biến nhà để xe thành căn hộ rồi bán hoặc cho thuê. Công trình đưa vào sử dụng hơn 15 năm nhưng chưa một lần bảo trì, các công trình ngày càng xuống cấp, hỏng hóc. Hệ thống phòng cháy chữa cháy tê liệt, hệ thống điện mất an toàn, nước ăn uống, sinh hoạt bị ô nhiễm… khiến cư dân bức xúc.

Đặc biệt, dự án chung cư Intracom 1 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) do Công ty CP Đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông (Công ty Intracom) làm chủ đầu tư với hàng loạt sai phạm trong xây dựng.

Cụ thể, cư dân chung cư Intracom 1 Trung Văn tố cáo chủ đầu tư cố ý xây dựng sai phép, tự ý thay đổi công năng một số tầng, chia thành căn hộ để bán. Mới đây, Thanh tra Chính phủ (TTCP) vừa có kết luận về hàng loạt nội dung khiếu nại, tố cáo về những sai phạm tại chung cư Intracom 1 Trung Văn.

Qua kết quả kiểm tra của TTCP cho thấy, từ năm 2015 Thanh tra Bộ Xây dựng đã thanh tra, phát hiện nhiều sai phạm tại tòa nhà Intracom 1 Trung Văn.

Theo đó, Công ty Intracom tự thay đổi về chiều cao các tầng, tăng diện tích sàn xây dựng, chuyển đổi công năng sử dụng tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum nhằm tăng số căn hộ để bán.

Cụ thể, tầng kỹ thuật tòa nhà được Công ty Intracom xây tường ngăn chia và chuyển đổi thành 11 căn hộ để bán; tăng chiều cao tầng áp mái 0,2m, xây tường ngăn thành 11 căn hộ để bán; giảm chiều cao tầng tum 0,15m, mở rộng diện tích tầng tum thêm 996m2, sau đó xây tường ngăn thành 11 căn hộ để bán.

Công ty Intracom cũng tự ý giảm 0,17m chiều cao các tầng từ 2 - 25 của tòa nhà; giảm bề rộng hành lang từ 2m xuống 1,9m để tăng diện tích căn hộ.

Về việc cư dân phản ánh Thanh tra Bộ Xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội bao che cho chủ đầu tư, không xử lý dứt điểm các sai phạm, đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân chung cư Intracom 1, Thanh tra Chính phủ (TTCP) cho hay: Đối với Thanh tra Bộ Xây dựng, qua kiểm tra, tháng 4/2015, đoàn thanh tra Bộ Xây dựng cùng với UBND quận Nam Từ Liêm, UBND phường Trung Văn đã phát hiện sai phạm, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đã ra quyết định xử phạt hành chính Intracom 40 triệu đồng và buộc nộp lại số tiền bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm 930 triệu đồng.

Tuy nhiên, sau khi thực hiện việc thanh tra, kiểm tra, Thanh tra Bộ Xây dựng không có văn bản phối hợp hay chuyển hồ sơ vụ việc đến UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng để yêu cầu, hướng dẫn thực hiện việc điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh quy hoạch thiết kế.

Công ty Intracom đã có văn bản gửi Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội để đề nghị hướng dẫn thực hiện việc điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh quy hoạch nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được việc điều chỉnh, kiểm tra nghĩa vụ tài chính về đất đai.

"TỰ Ý" CẤP SỔ HỒNG CHO CÔNG TRÌNH SAI PHÉP

Dự án chung cư Intracom 1 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) do Công ty Intracom làm chủ đầu tư với hàng loạt sai phạm trong xây dựng, đặc biệt “tự ý” cấp hàng chục sổ hồng cho các căn hộ sai phép.

TTCP khẳng định, việc Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hà Nội cấp sổ hồng cho 80 hộ dân trong đó có 33 căn hộ xây sai phép ký hợp đồng sau ngày 8/4/2014 là không đúng quy định. Điều này dẫn đến quyền lợi các hộ dân bị ảnh hưởng, là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện.

Ngoài ra, TTCP cũng chỉ rõ việc Công ty Intracom đã ký hợp đồng bán nhà cho dân sai mẫu hợp đồng Bộ Xây dựng ban hành; chủ đầu tư không phân định rõ phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; lập Ban quản lý tòa nhà để vận hành tòa nhà sai quy định; trì hoãn tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị; thu chi quỹ bảo trì chung cư không đúng quy định, không công khai, minh bạch...

TTCP nêu rõ, mặc dù công dân đã nhiều lần gửi đơn đến TP. Hà Nội, Ban Tiếp công dân trung ương đã nhiều lần có văn bản chuyển đơn của công dân đến TP. Hà Nội nhưng đến nay TP. Hà Nội không thụ lý, giải quyết; chưa quyết liệt chỉ đạo cơ quan chức năng của TP. giải quyết dứt điểm các nội dung khiếu nại, tố cáo, kiến nghị phản ánh của công dân.

Đối với sai phạm tại dự án Intracom Trung văn 1, TTCP yêu cầu Thanh tra Bộ Xây dựng kiểm tra, rà soát lại việc xử lý các vi phạm tại tòa nhà, bảo đảm tính đúng, tính đủ mức xử phạt vi phạm hành chính và mức thu lợi bất hợp pháp của Công ty Intracom. Đồng thời, chuyển hồ sơ tới UBND thành phố giải quyết triệt để các vi phạm cần khắc phục. Nghiêm túc rút kinh nghiệm về các hạn chế, yếu kém trong công tác thanh tra.

Đối với hành vi tự ý chuyển đổi công năng tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum thành 33 căn hộ để bán, TTCP đề nghị TP. Hà Nội chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, truy thu tiền sử dụng đất đối với Công ty Intracom nếu có. Nghiêm túc kiểm điểm tập thể, cá nhân liên quan đến việc cấp sổ hồng cho các hộ thuộc chung cư Intracom 1 trong khi các hợp đồng mua bán nhà chung cư không đúng theo mẫu quy định...

Tuy nhiên, theo lý giải của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (TN&MT) tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho người mua nhà thuộc chung cư Intracom 1, việc xây dựng, chuyển đổi công năng các căn hộ thuộc dự án đã được Thanh tra Bộ Xây dựng xử lý, có quyết định xử phạt vi phạm hành chính và quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (phạt tiền). Phía Công ty Intracom đã hoàn thành việc nộp tiền xử phạt nêu trên.

Sau khi chủ đầu tư nộp phạt, dự án chung cư Intracom đã được Cơ quan Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy nghiệm thu PCCC và được Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình đồng ý cho chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.

Như vậy, tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, việc sai phạm về xây dựng khi chuyển đổi công năng đối với các căn hộ đã được cơ quan thanh tra xây dựng phát hiện, kiểm tra, có quyết định xử phạt. Chủ đầu tư hoàn thành việc xử phạt. Người mua nhà đã nhận được bàn giao nhà, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã chuyển đến sinh sống ổn định.

Để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, Văn phòng Đăng ký đất đai đã tiếp nhận, thẩm định hồ sơ đề nghị Sở TN&MT đã cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mua nhà tại chung cư Intracom 1.

“Việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đã đảm bảo quyền lợi và lợi ích chính đáng của người mua nhà. Chính vì vậy, đến nay Văn phòng Đăng ký đất đai cũng chưa nhận được bất kỳ đơn thư nào của người mua nhà đề nghị không được cấp giấy chứng nhận hoặc xem xét lại giấy chứng nhận đã cấp cho chính họ.

Trường hợp phía người mua nhà và chủ đầu tư có tranh chấp liên quan đến căn hộ sau thời điểm được cấp giấy chứng nhận thì sau khi có kết luận, bản án chính thức từ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền trên đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có căn cứ và kết luận, bản án và đề nghị (nếu có) của công dân, doanh nghiệp để xem xét, giải quyết theo đúng quy đinh”, Sở TN&MT Hà Nội nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, để giải quyết triệt để những bất cập trong câu chuyện chậm sổ hồng, cấp không đúng quy định, cần truy trách nhiệm đến cùng, tìm ra ngọn nguồn của các vướng mắc để xử lý nhanh cho người dân và doanh nghiệp.

HÃY LÀ NHỮNG KHÁCH HÀNG THÔNG THÁI

Liên quan về vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc không cấp được sổ đỏ có thể là do chủ đầu tư vi phạm các yếu tố liên quan đến pháp lý của dự án. Thứ hai, vi phạm các quy định về xây dựng, bảo lãnh ngân hàng… xuất phát từ việc chủ đầu tư vốn mỏng, làm liều, lấy sổ đỏ đi cầm cố ngân hàng để lấy vốn phát triển các dự án khác. Tài chính khó khăn, các dự án đình trệ không thể trả nợ, giải chấp và trả sổ đỏ cho người dân.

Vì thế, theo vị chuyên gia, trước khi mua nhà, người dân cần tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý của dự án. Nhưng điều quan trọng là cơ quan quản lý phải công khai, minh bạch để người mua nhà nắm được quy hoạch chung và các yếu tố liên quan đến phát triển dự án của chung cư đó.

“Trước hết phải xác định được các nguyên nhân vì sao chậm. Sau khi xác định được thì phải truy trách nhiệm, đưa ra phương án xử lý nhanh. Tắc ở đâu phải xử lý ngay ở đó. Nhiều doanh nghiệp mong muốn nộp tiền sử dụng đất, hoàn tất các thủ tục để trả quyền lợi cho cư dân nhưng cơ quan quản lý lại chây ì từ năm này sang năm khác là rất bất cập. Chủ đầu tư gần như hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị, thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà nên được xem xét, thay đổi cho hợp tình, hợp lý. Cụ thể là khi người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán thì nên được ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng.

Ngoài ra, ông Châu cho rằng, đối với trường hợp chậm cấp sổ hồng do các sai phạm của chủ đầu tư, hoặc do chủ đầu tư chây ì các khoản nghĩa vụ tài chính và hoàn tất thủ tục cấp sổ, các cơ quan Nhà nước có thể yêu cầu họ phải ký quỹ một khoản tiền hoặc có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.