Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản ở Bà Rịa - Vũng Tàu: Thành quả và bài học học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Lấy giá đất ở nông thôn để áp cho thành phố Vũng Tàu
Thời gian gần đây, nhiều môi giới đã đăng tải thông tin quảng bá về dự án The Light City do HODECO làm chủ đầu tư. Theo đó, The Light City được giới thiệu là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút khách hàng và giới đầu tư.
Quy mô dự án bao gồm 90 căn nhà liền kế (diện tích từ 100 m2 – 157 m2), 213 căn biệt thự (diện tích từ 239 m2 – 385 m2), 400 căn hộ chung cư. Được quy hoạch đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, The Light City sẽ là một điểm nhấn ấn tượng cho diện mạo của TP. Vũng Tàu trong thời gian tới. Được biết, dự án vẫn chưa hoàn thành đền bù giải tỏa cho đến thời điểm chào bán rầm rộ.
Dù chưa hoàn thiện khâu đền bù giải tỏa, nhưng dự án The Light City đã được rao bán rầm rộ
Mới đây, theo “Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán việc thực hiện chính sách, pháp luật về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí của tình Bà Rịa-Vũng Tàu” bao gồm các thời kỳ trước và sau liên quan (tương ứng các cuộc kiểm toán thực hiện theo kế hoạch kiểm toán giai đoạn 2016-2022) của Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII, dự án đã được UBND Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đợt 1) với diện tích 186.471m2 sang 93.892,5m2 đất ở và 92.578,5m2 đất công trình công cộng không có mục đích kinh doanh.
Theo Chứng thư thẩm định giá số 4681/2019/VLAND-HCM ngày 06/1/2020 (được Hội đồng thẩm định thống nhất và được UBND Tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 250/QĐ-UBND ngày 10/2/2020), thì giá đất bình quân để tính doanh thu phát triển của dự án là 18 triệu đồng/m2.
Giá đất này được xác định bằng cách tham khảo giá đất của dự án Marine City thuộc địa bàn huyện Long Điền nhưng chưa điều chỉnh yếu tố lợi thế về vị trí của dự án “The Light City” thuộc địa bàn TP. Vũng Tàu so với dự án Marine City.
Kiểm toán Nhà nước cảnh báo, hiện nay dự án đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, do đó đối với các đợt chuyển mục đích sử dụng đất tiếp theo, cần lưu ý thu thập, sử dụng các thông tin, tình hình mua bán của dự án để xác định giá bán khi tính toán doanh thu phát triển trong phương án thẩm định giá.
Các chuyên gia cho rằng việc tham chiếu giá đất ở một huyện “vùng sâu vùng xa” như Long Điền để áp cho dự án ở ngay trung tâm thành phố Vũng Tàu là bài toán rất khập khiễng. Điều này có thể gây thất thoát tiền sử dụng đất rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Coi chừng thỏa thuận ngầm để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng với nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai. Trong đó, đại diện HoREA cho rằng, hiện nay có 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Vấn đề đầu tiên là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.
Ngoài ra, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi Trường (TN-MT) gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, trước khi triển khai một dự án, doanh nghiệp phải đối mặt hàng loạt khó khăn về thủ tục. Cụ thể, mất từ 2-3 năm để làm giải quyết hồ sơ ở Sở TN-MT và Sở Tài chính cho việc xác định giá đất và thẩm định giá đất.
Dự án The Light City chưa hoàn thiện giải phóng mặt bằng.
Theo đó, bước đầu tiên nộp hồ sơ đến Sở TN-MT để nhờ tính tiền sử dụng đất. Sau đó, được sở này chi ngân sách chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Gần đây có trường hợp trúng thầu với giá 100.000 đồng.
Sau khi nhận tư vấn đánh giá dự án, để có tiền hoạt động, đơn vị trúng thấu chuyển sang làm khó chủ đầu tư và dẫn đến hiện tượng thương lượng "cưa đôi, cưa ba giá thẩm định đất".
“Vừa rồi, có một dự án chưa đến 1 ha nằm ở khu Nam Sài Gòn bị đơn vị tư vấn đó gây khó khăn và đòi xác định giá đất lên đến 80 tỉ đồng. Sau một hồi thương lượng cưa đôi, cưa ba thì đơn vị tư vấn hạ giá xuống còn hơn 10 tỉ đồng. Phần chênh lệch mỗi bên tự hưởng với nhau” - ông Châu dẫn chứng.
