Pháp lý ở “miệng” chủ đầu tư
Với lợi thế liền kề TP.HCM, tiếp giáp khu Nam Sài Gòn, bất động sản Cần Giuộc - Long An đang nóng lên từng ngày khi có nhiều tiềm năng phát triển. Tuy vậy những dự án chưa đầy đủ pháp lý đã chào bán rầm rộ mang tới nhiều nguy cơ cho khách hàng cũng như các nhà đầu tư thứ cấp. Trong đó, có dự án Hiệp Phước Harbour View do Công ty TNHH Kinh doanh phát triển dự án Thuận Thành làm chủ đầu tư.
Đây là dự án Khu tái định cư - Khu dân cư thương mại dịch vụ xã Phước Vĩnh Đông, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An (tên thương mại là Hiệp Phước Harbour View).
Theo lời giới thiệu tại sàn giao dịch bất động sản Tân Hai Thành, dự án có quy mô tổng thể 30,2ha, có sổ hồng từng nền, cùng hệ thống tiện ích nội khu hoàn chỉnh như quảng trường, công viên, khu thể thao, dự án của khu vực Nam Sài Gòn hoàn chỉnh pháp lý từng nền.
Dù bị cơ quan chức năng “tuýt còi” nhưng đến nay dự án Hiệp Phước Harbour View đã mở bán xong đợt thứ 3
Giá bán dao động khoảng 1,6 - 1,8 tỷ đồng/nền (diện tích nền lớn từ 80 - 100m2). Khách hàng mua nền đất dự án đặc cọc từ 50 - 100 triệu đồng. Theo ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn, dự án Hiệp Phước Harbour View đã thi công hạ tầng đạt khoảng 80%.
“Hiện nay, bên em đã mở bán hết đợt thứ 3, từ đầu tháng 3/2021, anh muốn mua có thể sang nhượng từ người khác. Đây là dự án đáng đầu tư tại Long An, pháp lý đã tách riêng từng sổ nên anh yên tâm, đặt cọc từ 50 - 100 triệu với diện tích nền tại khoảng 80m2”, Thắng, một nhân viên môi giới của sàn giao dịch mang tên Tân Hai Thành tại cổng dự án này cho biết.
Được biết, dự án Hiệp Phước Harbour View được UBND tỉnh Long An phê duyệt chủ trương cho Công ty CP Đầu tư Hồng Phước Long An (chuyển đổi thành Công ty TNHH Đầu tư Hồng Phước Long An) làm chủ đầu tư vào tháng 8/2018.
Đến tháng 6/2019, Công ty CP Đầu tư Hồng Phước Long An chuyển giao dự án lại cho Công ty TNHH Kinh doanh phát triển dự án Thuận Thành và được UBND tỉnh Long An cho điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 7/2019. Và cũng từ tháng 7/2019 Công ty Thuận Thành đã tiến hành phân lô và giao cho Công ty DKRA Vietnam chào bán sản phẩm cho khách hàng.
Tới tháng 7/2020, dự án này cũng đã bị tỉnh Long An “tuýt còi” khi quảng cáo, nhận tiền đặt cọc giữ chỗ. Chủ đầu tư đã quảng cáo tên dự án không đúng theo quyết định chủ trương đầu tư, bảng công bố thông tin chưa đầy đủ, chưa công bố thông tin về việc dự án có đủ điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
Mặc dù phía cơ quan chức năng Long An đã tiến hành kiểm tra, cấm rao bán dự án thế nhưng Công ty TNHH Kinh doanh phát triển dự án Thuận Thành vẫn rầm rộ mở bán xong đợt thứ 3 vào đầu năm 2021 và tiếp tục chuẩn bị cho kế hoạch mở bán mới.
Khảo sát thực tế tại dự án của PV Nhadautu.vn, dự án hiện mới chỉ làm hạ tầng khúc đầu cổng dự án, còn lại phần lớn dự án vẫn là bãi đất trống chưa san lấp.
Trả lời câu hỏi về tính pháp lý dự án này, ông Nguyễn Minh Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong lương lai được đưa vào kinh doanh gồm các thủ tục như có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…
“Trường hợp Dự án Khu dân cư tái định cư – khu dân cư thương mại dịch vụ xã Phước Vĩnh Đông, huyện Cần Giuộc do Công ty TNHH kinh doanh phát triển dự án Thuận Thành làm chủ đầu tư, chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định tại Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản nêu trên nên chưa đủ điều kiện để bán bất động sản trong dự án”, ông Hùng cho biết.
Như vậy có thể thấy, dự án này mới chỉ đủ pháp lý ở “miệng” của chủ đầu tư khi quảng cáo bán sản phẩm của dự án.
Công ty Thuận Thành làm ăn ra sao?
Theo dữ liệu của PV Nhadautu.vn, Công ty TNHH Kinh doanh phát triển dự án Thuận Thành thành lập vào ngày 7/6/2019, trụ sở chính tại Lô H, Khu công nghiệp Tân Kim, Ấp Tân Phước, xã Tâm Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
Người đại diện theo pháp luật là bà Võ Thị Hồng (SN 1974). Ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Vốn điều lệ khi thành lập doanh nghiệp này là 200 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông gồm: Công ty TNHH Sản xuất Kinh doanh Hai Thành (98%) và Võ Thị Bình (2%).
Về tình hình tài chính, Thuận Thành trong năm 2019 không ghi nhận doanh thu. Trừ đi các chi phí hoạt động, công ty lỗ thuần 101 triệu đồng. Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản công ty đạt 508,6 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 199,9 tỷ đồng, nợ phải trả 308,7 tỷ đồng.
Tới năm 2020 thì doanh nghiệp này không báo cáo doanh thu cũng như tình hình tài chính. Như vậy có thể thấy, ngay sau khi thành lập doanh nghiệp, Công ty Thuận Thành mua dự án và bắt tay ngay vào việc triển khai dự án này dù chưa đủ điều kiện để bán nhà, đất hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Khách hàng nên cẩn trọng với những dự án pháp lý không đầy đủ
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, hiện nay khi thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn trong việc cấp phép dự án mới thì doanh nghiệp sẽ tìm về thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…
Tuy nhiên, ông Phượng cho biết việc chưa chuẩn bị quỹ đất và pháp lý, trong khi áp lực kinh doanh, áp lực có hàng cho nhân viên môi giới bán đã tạo ra việc nhiều doanh nghiệp sau khi mua được quỹ đất, xin chủ trương đầu tư đã ngay lập tức tiến hành quảng cáo, rao bán dự án theo hình thức huy động vốn của khách hàng. Để cấp phép dự án bất động sản mất thời gian rất dài, chưa kể những vướng mắc về đất đai.
Do mất thời gian trong thủ tục cũng như việc buông lỏng quản lý, một số dự án bất động sản đã lách luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên “đặt cọc giữ chỗ” hay “đặt cọc thiện chí” để huy động vốn trái phép.
“Một phần của việc hình thành các dự án bán lúa lon như dự án Hiệp Phước Harbour View có trách nhiệm của phía cơ quan chức năng khi không giám sát chặt các doanh nghiệp chủ đầu tư địa ốc. Tới khi các dự án này xảy ra chuyện kiện tụng vì chủ đầu tư bán dự án khi không đủ pháp lý và sau thời gian dài chủ đầu tư không hoàn thiện được pháp lý để giao đất, nhà cho khách hàng thì phía cơ quan chức năng mới đi xử lý thì đã quá muộn”, luật sư Phượng nói.
Các chuyên gia địa ốc khuyến cáo, để chắc chắn mua dự án đủ pháp lý khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư cho xem quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng và được phép huy động vốn theo hình thức dự án hình thành trong tương lai... để tránh nguy cơ “tiền mất tật mang”.
