Xoay quanh câu chuyện văn bản bán nhà hình thành trong tương lai

Điển hình là trường hợp khách hàng đòi “văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua” đối với căn nhà H5 -10 tại dự án Khu đô thị Vạn Phúc. Đại diện Chủ đầu tư cho biết, tháng 5/2023 căn nhà đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy định. Đến ngày 12/01/2024, căn nhà trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với Giấy chứng nhận đất mang số DN379276.

Nhà ở hình thành trong tương lai mới cần Sở Xây dựng “cấp phép” bán

Theo thông tin từ Chủ đầu tư, vào ngày 17/5/2021, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đông Nam (Chủ đầu tư) đã ký kết “Hợp đồng đặt cọc” với khách hàng nhằm đảm bảo nghĩa vụ ký kết Hợp đồng mua bán căn nhà có ký hiệu H5-10 thuộc Dự án Khu dân cư Đông Nam (Khu đô thị Vạn Phúc, phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh). Theo nội dung các bên đã thỏa thuận, khách hàng đặt cọc trước 30% giá trị tài sản và Chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ cam kết để bàn giao cho khách hàng sau 24 tháng.

Ngày 15/3/2023 Chủ đầu tư đã gửi thông báo cho khách hàng về việc chuẩn bị ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao nhà. Đến ngày 16/6/2023, khách hàng mua căn nhà H5 -10 có đơn xin gia hạn nợ với lý do: “Thời gian dịch bệnh kéo dài và tình hình chung suy thoái kinh tế trầm trọng đã gây ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh dẫn tới khách hàng gặp khó khăn trong việc thanh toán đúng hạn”. Khách hàng mong Chủ đầu tư thông cảm ân hạn nợ trong một thời gian ngắn để thực hiện thanh toán và ký hợp đồng mua bán, chậm nhất vào ngày 15/9/2023. Bởi hiện nay khách hàng đang làm thủ tục vay ngân hàng và thanh lý tài sản để đảm bảo cho việc thanh toán.

“Nếu sau thời gian này, tôi vẫn chưa thực hiện thanh toán số tiền trên cho công ty, thì tôi đồng ý thanh lý hợp đồng, đồng thời bị mất số tiền cọc đã đóng”, đơn xin gia hạn nợ của khách hàng viết rõ.

Tuy nhiên, đến thời điểm trên, khách hàng vẫn không ký hợp đồng mua bán theo thỏa thuận trước đó mà yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp “Văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua”.

Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nêu rõ: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Theo đó, Chủ đầu tư muốn bán “nhà ở hình thành trong tương lai” cần phải có văn bản gửi Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng trả lời đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Tuy nhiên, tại thời điểm 17/05/2021, Chủ đầu tư mới chỉ ký “hợp đồng đặt cọc” với khách hàng để đảm bảo nghĩa vụ cho việc mua bán sẽ diễn ra vào 2 năm sau đó.

Và đến năm 2023, sau khi xây dựng xong căn nhà H5 – 10, Chủ đầu tư mới mời khách hàng tiến hành ký hợp đồng mua bán. Điều này có nghĩa nhà ở đã hình thành, đã hiện hữu chứ “không phải nhà ở trong tương lai” nên việc mua bán là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Do đó, không thể áp dụng Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 mà căn cứ theo Khoản 1 Điều 5 về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm “Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân”.

Việc ký hợp đồng mua bán căn nhà H5 -10 là đúng theo quy định

Theo đại diện Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì: “Văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua trong tương lai” chỉ dành cho loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, tức là nhà chưa có thật. Còn nếu nhà ở đã được xây dựng xong và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định thì người mua và người bán ký hợp đồng mua bán. Việc mua bán này là bình thường theo quy định pháp luật và Sở Xây dựng cũng không thể ban hành “Văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua trong tương lai”, vì nhà đã hiện hữu.”

Về phía chủ đầu tư, ngay sau khi biết được tình hình tài chính của khách hàng, đã tích cực tìm kiếm Ngân hàng liên kết nhằm hỗ trợ khách hàng.

Ngoài ra, để tạo điều kiện tốt nhất cho khách hàng, Chủ đầu tư cũng đã đồng ý gia hạn thanh toán, đồng thời đưa ra 2 phương án để khách hàng lựa chọn. Phương án 1 là Chủ đầu tư đồng ý gia hạn nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại đến ngày 05/10/2023. Ngay khi khách hàng hoàn thành việc thanh toán, ký Hợp đồng mua bán nhà và nhận bàn giao căn nhà, Chủ đầu tư sẽ ký cam kết hoàn tất việc cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng trong vòng 03 tháng kể từ ngày bàn giao căn nhà và nhận đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. Phương án 2 là Chủ đầu tư sẽ tự hoàn tất thủ tục hoàn công cấp Giấy chứng nhận căn nhà H5-10 đứng tên Chủ đầu tư trong vòng 03 tháng kể từ thời điểm ngày 05/10/2023. Khách hàng tiến hành thanh toán đủ 100% giá trị tài sản, Công ty tiến hành công chứng và đăng bộ sang tên Giấy chứng nhận cho khách hàng.

Ngày 06/09/2023 của Sở Tài Nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 8245/STNMT-QLĐ về việc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đến ngày 12/01/2024, căn nhà H5-10 thuộc Dự án Khu nhà ở Đông Nam đã được Văn phòng Đăng ký đất đại Thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DN379276.

“Công ty khẳng định luôn đảm bảo thực thi tất cả trách nhiệm và nghĩa vụ đối với khách hàng theo cam kết của hợp đồng đặ cọc đã ký kết, bao gồm pháp lý cao nhất của sản phẩm là hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định của cơ quan quản lý Nhà nước. Chúng tôi rất mong nhận được sự đồng thuận và hợp tác của Quý khách hàng. Công ty cam kết sẽ không ngừng hoàn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ và đầu tư phát triển mạnh mẽ hơn nữa nhằm đáp lại sự tin tưởng của Quý khách hàng”, đại diện Chủ đầu tư cho hay.

Việc ký hợp đồng mua bán căn nhà H5-10 với khách hàng là hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật.