“Xẻ thịt” đất công ở Đồng Nai

Bán “lúa non”, giá “bèo”

Trước những dấu hiệu sai phạm của Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển (DIC, thuộc Bộ Xây dựng) trong việc góp vốn thành lập liên doanh Công ty CP Vina Đại Phước, ngày 27/5/2021 Văn phòng Chính phủ đã có thông báo Kết luận số 127/TB-VPCP của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình về kết quả rà soát, kiểm tra việc thực hiện, chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai tại Dự án Đại Phước. Trong đó, giao Thanh tra Chính phủ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp và UBND tỉnh Đồng Nai tập trung kiểm tra, rà soát về việc quản lý sử dụng đất: làm rõ diện tích đất mà UBND tỉnh Đồng Nai giao cho DIC tại Dự án Đại Phước; kiểm tra, rà soát việc DIC góp vốn bằng một phần giá trị quyền sử dụng đất, làm rõ tỷ lệ vốn nhà nước tại DIC, cơ sở liên doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Kiểm tra rà soát phần chênh lệch giá trị toàn bộ lô đất với giá trị vốn góp bằng quyền sử dụng đất... làm rõ số tiền 970,9 tỷ đồng mà Công ty CP Vina Đại Phước hoàn trả cho DIC, trường hợp sai thì thu hồi, xử lý theo quy định. 

Cù lao Ông Cồn với diện tích khoảng 750 ha “nổi lên” và được các nhà đầu tư, giới kinh doanh bất động sản biết đến kể từ khi Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 371/TTg-CN, ngày 5/4/2005 về việc cho phép đầu tư Dự án Khu đô thị mới du lịch sinh thái tại Cù lao Ông Cồn, tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Nơi đây từng được mệnh danh là “Dấu chân Việt”, khi có hình hài giống như một bàn chân người được đặt ở giữa hạ lưu sông Đồng Nai, thuộc về huyện Nhơn Trạch và phía bắc giáp với quận 2 và quận 9 (cũ), TP Hồ Chí Minh theo tuyến đường TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.

Trước đó, ngày 5/6/2003, UBND tỉnh Đồng Nai đã có Quyết định số 1667/QĐ.CT.UBT về việc chấp thuận chủ trương và giới thiệu địa điểm cho Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển (DIC) lập thủ tục đầu tư dự án với diện tích khoảng 550 ha (Dự án Đại Phước). Đến ngày 15/11/2004, UBND tỉnh Đồng Nai đã có Quyết định số 5510/QĐ.CT.UBT về việc thu hồi 4.561.399 m2 đất để DIC thực hiện Dự án Đại Phước. 

Những ngày cuối tháng 6/2021, từ Trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch, hướng qua đường Lý Tự Trọng, vượt qua cầu Đại Phước chúng tôi có mặt ở Cù lao Ông Cồn. Tới đây, tận thấy một không gian khác hẳn với thế giới bên ngoài. Mặc dù đang dịch Covid-19 nhưng hàng chục block chung cư cao tầng và những khu biệt thự, nhà phố riêng biệt vẫn đang được xây dựng ồ ạt bởi các nhà thầu lớn như Hòa Bình, Ricons... Trong đó, SwanBay là dự án lớn nhất của Cù lao Ông Cồn, với tổng diện tích gần 200 ha, được chia làm bốn phân khu riêng biệt. Một nhân viên môi giới tại Sàn TT Real Ty (đại lý phân phối cấp I của Dự án SwanBay) cho biết: “Ngày 22/6, chủ đầu tư đã chính thức mở giữ chỗ phân khu OASIA giai đoạn đầu gồm 69 căn loại sản phẩm nhà phố, Shop Villa, biệt thự sân vườn và biệt thự ven sông, với giá dự kiến khoảng 60 triệu đồng/m2. Phân khu OASIA có tổng diện tích 34 ha”. Theo nhân viên môi giới, sau bảy ngày đã có khách đặt giữ chỗ và chỉ còn 19 căn nếu đăng ký thuộc dạng ưu tiên 3. Với giỏ hàng có được, nhân viên đã giới thiệu sản phẩm Shop Villa SV01.22 của dự án có diện tích đất 432 m2, diện tích mặt sàn xây dựng 410 m2 (3 tầng, 1 tầng lửng, thiết kế mặt tiền trước sau), giá bán khoảng hơn 25,8 tỷ đồng (chưa VAT).  

Đánh giá về thị trường bất động sản tại Cù lao Ông Cồn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: “Đây là một trong những điểm “nóng” nhất của thị trường bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh. Lợi thế lớn nhất mang lại cho Cù lao Ông Cồn chính là cù lao và thiên nhiên đã ban tặng cho nơi đây những độc đáo riêng mà không nơi nào quanh đây có được khi độ ô nhiễm môi trường gần như bằng không”. Thực tế, Cù lao Ông Cồn gần như biệt lập hoàn toàn với bên ngoài và đường bộ duy nhất là cầu Đại Phước. Theo quy hoạch và thiết kế tổng thể, đây sẽ là khu biệt thự, resort, khu sân golf, bến thuyền, công viên cây xanh...

Thế nhưng, hàng loạt giá trị thiên nhiên “ban tặng” cho Cù lao Ông Cồn và những giá trị từ đất đã được DIC, dưới những chiêu thức hợp tác đầu tư, liên doanh nhưng thực chất bán “lúa non”, giá “bèo” cho đối tác nước ngoài (?). Tại hợp đồng liên doanh (không số) ngày 16/8/2007 giữa DIC và các bên gồm Vinacapital Pacific Limited (chiếm 54% vốn góp), Allrighit Assets Limited (chiếm 18% vốn góp) trong hợp tác thành lập một công ty liên doanh dưới hình thức công ty cổ phần theo pháp luật Việt Nam, với nội dung: “DIC sẽ góp vốn vào Vốn điều lệ của Công ty liên doanh bằng một phần giá trị quyền sử dụng đất một khu đất có diện tích khoảng 200 ha thuộc phạm vi một dự án du lịch sinh thái có tổng diện tích khoảng 464 ha”. Theo hợp đồng này, giá trị quyền sử dụng đất khu đất khoảng 200 ha được các bên tạm tính là 88.304.656 USD (bình quân là 44 USD/m2, tỷ giá USD tại thời điểm đó là 16.100 đồng và tương đương 708.400 đồng/m2), quy đổi giá trị khu đất là hơn 1.421 tỷ đồng; DIC góp và sở hữu 28% vốn điều lệ tương đương 450,8 tỷ đồng (quy đổi bằng 28 triệu USD) bằng một phần giá trị khu đất; Công ty liên doanh sẽ hoàn trả cho DIC phần chênh lệch giữa giá trị khu đất và tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ

Sai phạm nghiêm trọng

DIC có nguồn gốc là tổng công ty nhà nước thuộc Bộ Xây dựng, được cổ phần hóa vào cuối năm 2008 và chính thức lên sàn giao dịch chứng khoán ngày 19/8/2009. Sau khi cổ phần hóa, Nhà nước nắm giữ 65,6% cổ phần. Xác nhận về số tiền đất được định giá để liên doanh tại Công ty CP Vina Đại Phước, ông Hoàng Văn Tăng, Tổng Giám đốc DIC cho biết: “DIC đã nhận đủ lại phần chênh lệch hơn 970,9 tỷ từ liên doanh. Thời điểm liên doanh thì về mặt hạ tầng đầu tư chỉ chưa đến 80%, hơi “non” một chút”.  Như vậy, có thể hiểu được rằng DIC đã bán toàn bộ diện tích khoảng 200 ha đất cho liên doanh, với giá 708.400 đồng/m2. Trong khi toàn bộ diện tích này đã được định giá để liên doanh từ tháng 8/2007 nhưng ngày 6/8/2009 Cục Thuế Đồng Nai mới có thông báo nộp tiền sử dụng đất số 523/TB.CT.KK&KTT cho chủ đầu tư và DIC đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính vào ngày 8/9/2009. 

Nhìn nhận về việc thực hiện liên doanh của DIC tại Công ty CP Vina Đại Phước, luật sư Phạm Hữu Giáo, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng: “Tại thời điểm góp vốn liên doanh thì DIC vẫn còn 100% vốn nhà nước, thấy rõ DIC đã vi phạm nghiêm trọng khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể, Luật có ghi: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Ngay trong quá trình thực hiện đầu tư Dự án Hoa Sen Đại Phước (hiện được đổi tên thành SwanBay) đã có rất nhiều những thay đổi quan trọng liên quan trực tiếp đến cơ quan chức năng của tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, ngày 1/4/2010, UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 của giai đoạn 1 dự án; điều chỉnh cục bộ trong phạm vi phân khu 5 (diện tích 22,35 ha). Ngày 28/3/2016, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 895/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ (lần 1) quy hoạch 1/500 phân khu 4 - giai đoạn 1 (diện tích 37,194 ha); theo đó diện tích phân khu 4 giảm 78.791 m2 (trong đó bỏ đất quốc phòng 75.623 m2). Các năm như 2018, 2019, 2020, UBND tỉnh Đồng Nai đều có điều chỉnh trực tiếp đến những phân khu của Dự án SwanBay. Đặc biệt, ngày 19-5-2016, ông Cao Tiến Dũng (thời điểm làm Giám đốc Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Đồng Nai) ký Giấy chứng nhận đầu tư (thay đổi lần 1) cho Công ty CP Vina Đại Phước. Trước đó, ngày 6/5/2016, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Trần Văn Vĩnh đã ký Quyết định chủ trương đầu tư số 1331/QĐ-UBND cho Công ty CP Vina Đại Phước. Theo giải thích của ông Hoàng Văn Tăng, trước khi được tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì đã lấy ý kiến thẩm tra từ hai bộ là Bộ Kế hoạch & Đầu tư và Bộ Xây dựng. 

Đến nay, Dự án SwanBay đang chậm tiến độ đầu tư. Thực tế, DA được thực hiện đến năm 2018 nhưng nhiều lần được xem xét giãn tiến độ thì mới đây nhất ngày 24-2-2021, UBND tỉnh Đồng Nai đã có Văn bản số 1886/UBND-KTN tiếp tục chấp thuận chủ trương giãn tiến độ dự án này được hoàn thành  xây dựng và đưa dự án vào hoạt động trước ngày 30/10/2022.