Những tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư tại các dự án chung cư cao tầng không phải vấn đề mới nhưng cũng chưa bao giờ cũ, bởi sự dai dẳng và khó giải quyết triệt để. Nhiều chuyên gia cho rằng, hệ thống luật đã tương đối đầy đủ, song cơ quan thực thi còn thiếu quyết liệt, có biểu hiện tiêu cực trong quá trình xử lý.
Người dân chịu thiệt
Vấn đề tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư cao tầng đã diễn ra từ hàng chục năm nay. Khởi đầu từ những tranh chấp liên quan đến diện tích sử dụng chung – riêng, quản lý - sử dụng phí bảo trì (2%), cắt xén diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng sử dụng tầng thương mại, không thực hiện cam kết với khách hàng... Qua quá trình phát triển, đến nay còn xuất hiện thêm nhiều “chiêu trò” mới của chủ đầu tư nhằm mục đích trục lợi tối đa. Đơn cử có thể kể đến sự việc tại dự án Ecolife Capitol tại số 58 Tố Hữu, thuộc địa bàn phường Mễ Trì và Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) xảy ra những ngày gần đây.
Phó Trưởng ban Quản lý tòa nhà Ecolife Capitol Nguyễn Đức Nghĩa cho biết, trong hơn 3 năm khi cư dân vào sinh sống, đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà các hạng mục như hệ thống điện, nước, điều hòa, tầng hầm, cảnh quan cây xanh... mà tùy tiện bổ nhiệm đơn vị quản lý riêng của mình. Đồng thời đơn phương cắt giảm tiện ích của cư dân so với quảng cáo bán căn hộ, cố ý chuyển đổi mục đích sử dụng khối trung tâm thương mại thành văn phòng...
“Đáng chú ý, chủ đầu tư còn trục lợi từ việc cho các thành phần bên ngoài (không sống trong tòa nhà) thuê tầng hầm làm chỗ để xe, khiến cho cư dân tòa nhà bị thiếu chỗ để phương tiện đi lại. Nghiêm trọng hơn, khi cư dân tập trung phản đối, chủ đầu tư đã điều động người để trấn áp. Trong quá trình xô xát đã khiến cho một số cư dân phải nhập viện” – ông Nguyễn Đức Nghĩa cho hay.
Cẩn trọng với hợp đồng dân sự
Theo Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell, sở dĩ nhiều mâu thuẫn chung cư xảy ra là khi mở bán dự án, chủ đầu tư, sàn giao dịch đều chỉ nghĩ rằng, cần truyền thông, quảng bá dự án thật "hoành tráng", làm thế nào bán được càng nhanh càng tốt mà chưa nghĩ đến việc dự án đi vào hoạt động sẽ như thế nào, chất lượng dự án ra sao và cả vấn đề về quản lý, vận hành, phí dịch vụ để phục vụ cư dân sau này... “Nhiều dự án chung cư quảng cáo một đằng nhưng sản phẩm khi bàn giao lại không đáp ứng đầy đủ các tiêu chí như quảng cáo, cam kết... dẫn đến những bức xúc cho người dân” – ông Matthew Pơell cho hay.
Nhiều ý kiến cho rằng, chính sự nhập nhèm của chủ đầu tư dự án chung cư cao tầng, không rõ ràng với những cam kết về chất lượng dự án, vấn đề quản lý, thu phí dịch vụ... ngay từ ban đầu hoặc lúc bán thì quy định một kiểu, khi đi vào vận hành lại thay đổi, đến lúc dự án hoàn thiện, cư dân vào sinh sống đã phát sinh mâu thuẫn. Để giải quyết thì cần phải có một đơn vị thứ ba làm công tác nghiệm thu, đánh giá chất lượng công trình rồi mới bàn giao cho cư dân.
Về vấn đề này, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng, trước khi có một đơn vị đủ năng lực đứng ra làm việc này, người dân phải biết cách tự bảo vệ mình. Từ trước đến nay, người dân khi mua nhà chung cư chủ yếu là “mua trên giấy” thông qua hình ảnh thiết kế và những lời tư vấn “có cánh” của môi giới, rồi vội vàng ký kết hợp đồng dài vài chục trang giấy với hàng trăm điều khoản. Thậm chí do tâm lý vui mừng khi mua được nhà nên nhiều người còn không đọc kỹ những điều khoản hợp đồng mà trong đó đa phần đều có lợi cho chủ đầu tư.
“Người Việt không có thói quen mời luật sư trong các hợp đồng dân sự. Do thiếu hiểu biết về những kiến thức pháp luật nên khi xảy ra tranh chấp dễ rơi vào cảnh thất thế. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình, trước khi mua nhà nên nhờ luật sư, nếu xảy ra tranh chấp sẽ có đủ căn cứ để đưa ra tòa án” – KTS Phạm Thanh Tùng nhìn nhận.
| "Hệ thống pháp luật quy định về quản lý – sử dụng nhà chung cư đã tương đối rõ ràng, chặt chẽ. Qua theo dõi những tranh chấp mà chúng tôi xử lý có một số chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc việc bàn giao hồ sơ cho cơ quan quản lý. Điều này xuất phát từ việc trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư không thực hiện đúng thiết kế, quy hoạch được phê duyệt, cấp phép... đã tìm cách kéo dài, trì hoãn việc bàn giao nên đơn vị quản lý Nhà nước không thể hoàn thiện thủ tục nghiệm thu, cấp sổ đỏ... cho người dân. Đây là nguyên nhân chính dẫn tranh chấp trong thời gian qua." - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng |
