Cụ thể, Sở TN&MT cho biết theo quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai thì toàn bộ diện tích đất khuôn viên xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư - khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi...) phải được xác định là đất ở. Các diện tính này phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chủ đầu tư dự án phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các hạng mục trên và duy tu, bảo dưỡng, bàn giao lại cư dân (do Ban Quản trị chung cư làm đại diện) để quản lý, sửa chữa, bảo trì từ nguồn kinh phí bảo trì 2%. Nhà nước không sử dụng vốn ngân sách bảo trì công trình chỉ phục vụ chung cho cộng đồng cư dân nhà chung cư.
Tuy nhiên, trước đây phần lớn các quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở chung cư (gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) đều xác định ngoài diện tích đất xây dựng nhà chung cư (khối đế) thì phần diện tích còn lại được xác định là công trình công cộng (sân, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, hồ bơi, bãi đậu xe nổi...).
Sở TN&MT TP.HCM cho rằng việc không thu tiền sử dụng đất công viên, hồ bơi… gây thất thoát tiền rất lớn cho nhà nước.
Chủ đầu tư có trách nhiệm đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đường giao thông, các khu công viên cây xanh, vườn hoa nhóm ở, lập hồ sơ hoàn công bàn giao cho UBND quận, huyện và các cơ quan chuyên ngành quản lý.
"Nhận thấy nội dung này chưa phù họp với các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai, đồng thời việc xác định chưa đúng diện tích đất ở dẫn tới thất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước của chủ đầu tư dự án... Sở đã có báo cáo UBND TP.HCM năm 2017 và được UBND TP.HCM chấp thuận năm 2018", văn bản của Sở nêu.
Để thực hiện đồng bộ, thống nhất trên toàn địa bàn TP.HCM, phù hợp với quy định, không làm thất thu ngân sách, tránh việc Nhà nước vừa không thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà ngược lại còn phải tốn chi phí bảo trì, duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa các hạng mục này... Sở TN&MT một lần nữa báo cáo TP.HCM các quy định pháp luật có liên quan về việc này.
Theo đó, Sở đề nghị rà soát, thu bổ sung khoản tiền sử dụng đất đối với sân, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, hồ bơi, bãi đậu xe nổi... thuộc chung cư vì cho rằng việc miễn thu chưa phù hợp quy định, gây thất thu ngân sách.
Đồng thời, cơ quan chức năng khi tổ chức lập, thẩm định, trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuân đầu tư dư án nhà ở không chỉ căn cứ theo pháp luật chuyên ngành mà phải xem xét về tổng thể các quy định pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng.
Việc này nhằm để xác định diện tích đất ở tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai và diện tích đất công trình công cộng. Ngoài ra, không đưa nội dung “bàn giao diện tích đất làm vườn hoa, sân, lối đi... trong khu nhà chung cư cho cơ quan chuyên ngành và địa phương quản lý” vào các văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án nhà ở.
Về văn bản này, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng trong dự án nhà ở thương mại, UBND tỉnh giao đất có thời hạn (thường là 50 năm) cho chủ đầu tư toàn bộ diện tích đất của dự án để thực hiện đầu tư. Diện tích của dự án sẽ bao gồm nhiều phần diện tích cho các hạng mục công trình của dự án. Cũng là diện tích đất phục vụ nhu cầu chung nhưng căn cứ vào việc thu tiền sử dụng dụng đất và chế độ sở hữu sau khi dự án hoàn thành được phân chia làm hai nhóm mục đích sử dụng là cộng đồng xã hội và cộng đồng nội bộ cư dân, cụ thể:
Thứ nhất: Diện tích đất cho mục đích sử dụng của cộng đồng xã hội, không phải tính tiền sử dụng đất, thuộc quyền quản lý của Nhà nước
Diện tích có công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung, là diện tích đất để đầu tư xây dựng các công trình phục vụ mục đích công cộng dùng chung cho cả khu dân cư của Dự án như: trồng cây xanh, hệ thống cấp nước, thoát nước, đường dây tải điện, đường giao thông và sau khi dự án hoàn thành các công trình này được bàn giao cho UBND địa phương để giao cho cơ quan chuyên ngành quản lý phục vụ cho mục đích công cộng thì chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được giao xây dựng các công trình phục vụ công cộng đó.
Công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung được thực hiện theo Nghị định 72/2012/NĐ-CP ngày 24/9/2020 về quản lý và sử dụng chung công trình hạ tầng kỹ thuật. Theo đó, các công trình trên diện tích đất này được kết nối với các hạ tầng kỹ thuật khác xung quanh dự án.
Thứ hai: Diện tích đất sử dụng riêng cho mục đích cộng đồng nội bộ cư dân, phải tính tiền sử dụng đất, thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư, được ghi trên giấy chứng nhận
Diện tích là đường giao thông, khuôn viên cây xanh, khu tiểu cảnh,… tại các nhà chung cư mà dùng riêng nội bộ và không bàn giao cho cơ quan nhà nước quản lý, thường không thuộc phạm vi công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung thì diện tích này phải nộp tiền sử dụng đất, đây là hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư.
Do tại các nhà chung cư hay dùng “công viên cây xanh” (thuộc diện phải bàn giao cơ quan nhà nước) để thay cho “khuôn viên cây xanh” (không thuộc diện phải bàn giao cơ quan nhà nước) nên có những sự hiểu nhầm về hai đối tượng diện tích đất này nếu chỉ căn cứ vào tên gọi chung là phục vụ công cộng là chưa chuẩn xác mà phải xác định cộng đồng đó là ai, là cộng đồng xã hội hay chỉ là cộng đồng nội bộ cư dân tại nhà chung cư.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc thì đặt câu hỏi, nếu phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích này thì sau đó việc sở hữu được xác định ra sao?
Luật sư Phượng cho biết, Theo quy định Điểm b Khoản 2 Điều 49 Nghị định quy định, đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
Theo 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, khi cấp giấy chứng nhận, trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán, để bán kết hợp cho thuê và đã được cấp Giấy chứng nhận đối với đất thì khi đăng ký chuyển nhượng căn hộ đầu tiên, tại trang đăng ký của chủ đầu tư thể hiện: “Thửa đất có... m² (ghi phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo quy định của pháp luật) đã chuyển sang hình thức sử dụng chung”.
Như vậy, khi xem xét về việc nộp tiền sử dụng đất và quyền sở hữu thì có thể sẽ rõ hơn về vấn đề này. Với diện tích sử dụng riêng cho mục đích cộng đồng nội bộ cư dân trong nhà chung cư thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và được tính phân bổ vào tổng diện tích bán và giá bán cho người mua. Với việc phân bổ này thì người mua Khi nhà chung cư hoàn thành, đưa vào sử dụng thì toàn bộ khuôn viên (bao gồm: đường giao thông nội bộ, khuôn viên cây xanh, tiểu cảnh,…được xác định là đất thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu của nhà chung cư, được ghi trong giấy chứng nhận bán căn hộ của người mua là “hình thức sử dụng” là “chung/m2”.
Thực tế, tiêu chuẩn trong xây dựng của riêng khối nhà chung cư: mật độ, khoảng lùi,… cũng đều tính trên diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu không nộp tiền sử dụng đất cho diện tích này thì cộng đồng cư dân nhà chung cư bị mất phần sở hữu hữu của mình trong việc sử dụng riêng nội bộ và việc xây dựng nhà chung cư mớii sau này.
Về lợi ích của người mua nhà tại dự án nhà chung cư, nếu diện tích khuôn viên đất trong nhà chung cư (ghi trên giấy chứng nhận – hình thức sử dụng chung) thì cộng đồng nội bộ cư dân sẽ được sử dụng riêng tốt hơn, an toàn hơn vì có sự kiểm soát của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đối với tài sản chung. Khi nhà chung cư cũ phải xây dựng mới thì diện tích đất sở hữu chung này được tính về mật độ xây dựng công trình mới. Ngược lại, nếu không nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích khuôn viên cây xanh, đường giao thông nội bộ thì kết quả là sau mỗi lần xây mới nhà chung cư thì công trình ngày càng bé đi. Thực tế, tiền sử dụng đất phải đóng theo “giá đất cụ thể” thấp hơn giá thị trường, được phân bổ vào tổng diện tích bán nên người mua có xu hướng đánh giá về diện tích của nhà chung cư là một trong những ưu tiên lựa chọn khi mua căn hộ.
Lý giải sao việc Sở TN&MT TP.HCM có đề xuất nghĩa vụ tài chính bổ sung, đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi và kiến nghị rà soát lại các dự án xây dựng nhà ở chung cư, mà chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” của UBND thành phố.
Luật sư Phượng cho rằng việc xác định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng đường giao thông nội bộ thuộc dự án xây dựng khu dân cư, khu thương mại không phải là chuyện mới, đã được xác định từ những nămkhi Luật Đất đai 2003, Luật nhà ở 2005 có hiệu lực. Có thể tìm thấy nhiều công văn trả lời cho nhiều cơ quan nhà nước, nhiều doanh nghiệp. Chẳng hạn, văn bản 2692/TCT-TS ngày 09/8/2005 gửi Cục thuế Hậu Giang với nội dung: “Nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng đường giao thông nội bộ (công trình kết cấu hạ tầng chung) sử dụng vào Mục đích công cộng thuộc các Dự án xây dựng khu dân cư, khu thương mại, khu công nghiệp và Dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và quyết định giao đất.” và “Trường hợp đường giao thông nội bộ không được sử dụng chung cho cả khu dân cư, khu thương mại, mà chỉ sử dụng cho riêng lẻ một vài căn nhà hoặc hạng Mục công trình thuộc Dự án thì vẫn phải thu tiền sử dụng đất theo quy định đối với diện tích đất xây dựng các đường giao thông nội bộ này.”
Như vậy, việc đề xuất của Sở TN&MT TP.HCM có thể chỉ là “khắc phục”, hay “sửa sai” đối với một vài dự án mà trước đây cán bộ làm sai sót, sai quy định pháp luật, nay phải “buộc” phải thực hiện cho đúng, đây không phải là vấn đề mới, đề xuất mới. Có thể do sự hiểu nhầm, diễn đạt nhầm nào đó. Nhiều dự án tại TP.HCM vẫn thu tiền trên diện tích đường giao thông nội bộ, khuôn viên cây xanh nằm trong diện tích của nhà chung cư và việc lựa chọn nhà thầu là đơn vị thẩm định giá đất của Sở TN&MT TP.HCM đều công bố rõ diện tích đất này.
Có thể, trước đây cán bộ làm sai sót không tính đúng diện tích phải nộp tiền sử dụng đất. Nay qua thanh kiểm tra hoặc khi làm giấy chứng nhận cho căn hộ nhà chung cư (phải xác định diện tích đất sử dụng chung) mới phát hiện ra nên phải điều chỉnh lại hồ sơ, phải thu tiền sử dụng đất cho đúng quy định pháp luật nên Sở TN&MT mới phải đề xuất lên UBND thành phố để giải quyết hậu quả này vớii một vài dự án.
Với các dự án phải tính lại tiền sử dụng đất, nếu phải xác định lại cho đúng diện tích nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thêm thì chủ đầu tư sẽ bị kéo dài thêm thời gian mà chưa thể lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ, không thu được số tiền bán căn hộ còn lại 5% nên có xu hướng tìm những giải pháp tốt hơn để giải quyết. Theo đánh giá cá nhân, dự án trước đây đã bị sai như vậy thì nên nộp thêm tiền sử dụng đất cho đúng quy định pháp luật, còn các hướng khác không phù hợp pháp luật trong nhiều lĩnh vực nên chỉ mất thời gian.
