TP.HCM: Dự án nhà ở xã hội ngày càng “teo tóp“

Được phê duyệt chủ trương nhưng chật vật xin thủ tục

Tại dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên tọa lạc tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, theo quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020, khu đất này ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng Công ty Lê Thành, chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin Quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM từ tháng 3/2019 đến nay vẫn chưa có “Quyết định chủ trương đầu tư”.

Vướng mắc là theo Quyết định số 4956/QĐ-UBND ngày 11/9/2013 của UBND TP.HCM về duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây Thành phố, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông) thì chỉ tiêu quy hoạch của khu đất có tầng cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30% nhưng hệ số sử dụng chỉ 2.0. Hệ số sử dụng đất này dành cho khu nhà thấp tầng, do đó không phù hợp với khu đất được quy hoạch là nhà cao tầng. Vì nếu lấy tầng cao là 15 tầng nhân với mật độ xây dựng là 30% thì hệ số sử dụng đất là 4,5.

Hay như Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Bình, quận 9 của Công ty cổ phần Địa ốc Thảo Điền. Dự án này có quy mô 26 tầng và 1 tầng hầm, tổng số 291 căn hộ nhà ở xã hội, là dự án nhóm B, loại công trình cấp 1. Dự án đã được chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định của pháp luật, chỉ còn thiếu thủ tục được giao đất nên 10 năm nay chưa thể triển khai.

Đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Chợ Lớn cũng cho biết, đang chật vật trong việc xin thủ tục làm dự án nhà ở xã hội nhiều năm nay chưa xong. Cụ thể, UBND TP.HCM đã có Văn bản 6465/UBND-ĐT ngày 17/10/2017 về phương thức thực hiện dự án chung cư B Khu nhà ở Bùi Minh Trực III, phường 5, quận 8, với nội dung “Chấp thuận cho Công ty cổ phần Địa ốc Chợ Lớn tự ứng vốn (không sử dụng vốn ngân sách) đầu tư xây dựng 1 đơn nguyên chung cư làm nhà ở xã hội trên phần đất chiếm 20% đất ở dự án theo quy định và bàn giao cho thành phố”. Dự án này được Công ty Chợ Lớn thực hiện bằng nguồn vốn của Công ty từ năm 2008, theo quy hoạch có 3 đơn nguyên. Trong đó, có 1 đơn nguyên xây dựng nhà ở xã hội, và điều chỉnh tăng chiều cao công trình, số lượng căn hộ được cho là lý do mà dự án này tới nay chưa thể triển khai được vì Sở Quy hoạch và Kiến trúc chưa phê duyệt.

Ngoài ra, năm 2014 khi Chính phủ đưa triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kích cầu thị trường nhà ở xã hội thì hàng loạt chủ đầu tư xin được làm dự án nhà ở xã hội. Thế nhưng, khi gói 30.000 tỷ đồng hết, trong khi các dự án được cấp chủ trương làm nhà ở xã hội mà doanh nghiệp chưa kịp làm và không được hưởng quyền lợi ưu đãi, nên các doanh nghiệp này lại xin chuyển từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.

Điển hình, Công ty Tấn Hưng là chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại dân cư Hưng Điền tại phường 16, quận 8. Trong quá trình thực hiện dự án đã gặp một số khó khăn, doanh nghiệp kiến nghị UBND TP.HCM chấp thuận cho chuyển đổi chức năng đầu tư dự án từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.

Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn cũng có văn bản kiến nghị về dự án chung cư nhà ở xã hội tại phường An Phú Đông, quận 12. Trong tổng số 308 căn hộ, Công ty phải dành tối thiểu 61 căn nhà ở xã hội để cho thuê, được bán tối đa 184 căn hộ nhà ở xã hội với giá không vượt quá 14,5 triệu đồng/m2; được bán kinh doanh thương mại 63 căn hộ.

Tuy nhiên, công ty này tính toán, nếu làm như vậy sẽ bị lỗ gần 15 tỷ đồng. Do đó, Công ty đề xuất Sở Xây dựng TP.HCM cho phép chuyển đổi 61 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê sang bán giá thương mại.

Một dự án khác cũng đang làm thủ tục chuyển đổi từ nhà ở xã hội thành thương mại là HausBelo, do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư, EZ Land Việt Nam là đơn vị phát triển dự án. Theo UBND quận 9, Công ty Minh Sơn đang đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000 làm cơ sở để công ty điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, tăng quy mô dân số đối với lô đất xây dựng chung cư…

Nhu cầu tăng, quỹ nhà lại giảm mạnh

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, người dân vẫn đang xếp hàng dài mà không mua được nhà ở xã hội. Do đó, cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần nhìn vào các dự án ách tắc để tìm ra những điểm nghẽn nhằm khơi thông.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến nay, trong chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp, cả nước đã hoàn thành 207 dự án với khoảng hơn 85.810 căn và hiện đang tiếp tục triển khai 220 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.

“Tuy nhiên, theo tìm hiểu của tôi, kết quả phát triển nhà ở xã hội trên chỉ đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở xã hội). Nguyên nhân là do việc quản lý, điều tiết thị trường cho loại hình căn hộ này đang đi ngược chủ trương phát triển nhà ở của cơ quan nhà nước”, ông Châu nói.

Cũng theo người đứng đầu HoREA, từ trước đến nay, Nhà nước luôn đề ra chủ trương ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Nếu như Luật Nhà ở 2005 chưa làm tốt chính sách phát triển nhà ở xã hội, thì Luật Nhà ở 2014 đã hoàn thiện chính sách này cho người thu nhập thấp.

Năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Ngoài ra, Thủ tướng còn liên tục ban hành hàng loạt chỉ thị, quyết định khác để thúc đẩy phân khúc nhà ở này cho người thu nhập thấp.

Vấn đề là nhiều địa phương vẫn chưa thực sự có các giải pháp linh động, gỡ khó cho các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2016-2020, TP.HCM phát triển và quản lý 20.000 căn nhà ở xã hội, nhưng theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thành phố hiện mới hoàn thành khoảng 50% chỉ tiêu kế hoạch. Trong khi đó, từ năm 2014 đến nay, UBND TP.HCM đã chấp thuận đầu tư tổng cộng 35 dự án phát triển nhà ở thương mại có diện tích trên 10 ha. Theo Nghị định 100/2015, đối với dự án có quỹ đất trên dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triền đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội và có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này.

Thế nhưng, thực tế, trong các dự án có diện tích trên 10 ha của TP.HCM hiện nay, chỉ có bốn dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng trên tổng diện tích đất chỉ 6,3 ha, với khoảng 5.000 căn hộ. Đối với dự án có diện tích dưới 10 ha, hầu hết đều không có dự án phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% theo quy định. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư không làm đúng quy định về phát triển nhà ở xã hội, nhưng cơ quan quản lý không có biện pháp chế tài nghiêm khắc.

Một điểm nữa khiến các dự án nhà ở xã hội “chìm xuồng” là mức giá và việc khống chế lợi nhuận của các chủ đầu tư. Ông Châu cho biết, tại TP.HCM, giá nhà ở xã hội hầu hết ở mức khoảng 15 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay, giá nhà thương mại bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2. Thủ tục không dễ, giá cả và việc khống chế lợi nhuận khiến các chủ đầu tư không mặn mà và loại hình nhà ở mang tính chất an sinh cao này ngày càng trở nên teo tóp.