Lần đầu tiên công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư được đưa vào kế hoạch thanh tra năm 2020 của Bộ Xây dựng.
Cuộc chiến quỹ bảo trì chung cư vẫn chưa có hồi kết
Theo kế hoạch vừa được Bộ trưởng Phạm Hồng Hà ký, tại Hà Nội có 16 dự án thuộc diện thanh tra về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, trong đó có một số dự án đã xảy ra tranh chấp.
Cụ thể, những dự án thuộc diện thanh tra gồm: Khu nhà ở Trung Văn của Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (Vinaconex 3); chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hoàng Thành; Dự án 90 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân), dự án CT2AB, CT2C Xuân Phương thuộc Khu đô thị mới Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm) đều của Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7.
Dự án chung cư Hateco (quận Hoàng Mai), Hateco 6 (quận Nam Từ Liêm) của Tập đoàn Hateco; Dự án Hinode city Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) của Tổng công ty cổ phần Thương mại Xây dựng Vietracimex; Dự án Intracom Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), Intracom Cầu Diễn (quận Bắc Từ Liêm), Intracom Riverside (Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông (Intracom)...
Tại TP.HCM, một loạt dự án cũng nằm trong danh sách này như chung cư Khang Gia Tân Hương (Tân Phú); Hoàng Anh River View (Công ty Hoàng Anh Gia Lai); Chung cư Khánh Hội 2 (Công ty Đầu tư Dịch vụ Khánh Hội); chung cư Morning Start (Công ty Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Xanh), chung cư Investco - Babylon (Công ty Xây dựng và phát triển Hồng Hà)...
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại 40 địa phương, 4.000 tòa chung cư tương đương 96% đã đưa vào vận hành nhưng không có vướng mắc, tranh chấp về kinh phí bảo trì.
Tuy nhiên, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM hiện vẫn còn hơn 400 tranh chấp, chiếm khoảng 10% trong tổng số nhà chung cư cả cũ và mới của hai địa phương này. Đặc biệt vẫn còn 54 chung cư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị.
Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà; Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị - những người đại diện do cư dân bầu lên để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Ở những nhà chung cư trên 20 tầng thường quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Có những chung cư, quỹ bảo trì lên đến 160 tỷ đồng, tức gấp nhiều lần vốn điều lệ của một doanh nghiệp trung bình.
Ngay tại phiên giải trình quốc hội mới đây, đại diện 2 địa phương này đã chỉ rõ, một số chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư, bản chất là để trì hoãn việc chuyển giao kinh phí bảo trì 2%. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật nếu không hoặc chậm bàn giao phí bảo trì thì chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế, nhưng việc cưỡng chế các nhà đầu tư cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Mặt khác, đối với những trường hợp đã được bàn giao phí bảo trì, số tiền lớn còn khiến "quỹ bảo trì trở thành miếng mồi ngon" thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào ban quản trị nhà chung cư để trục lợi.
Một số đại biểu cũng khẳng định, việc chậm hoặc không bàn giao quỹ bảo trì chung cư sẽ ảnh hưởng tới sự vận hành thông suốt của tòa nhà. Mà bài học rõ nhất là vụ cháy chung cư Carina tại TP.HCM năm 2017. Ở thời điểm xảy ra vụ cháy, chủ đầu tư vẫn còn nợ chưa bàn giao 20 tỷ đồng phí bảo trì chung cư.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, giải pháp thiết thực nhất để quản lý phí bảo trì chung cư lúc này là cần mở tài khoản riêng, cư dân đóng tiền vào, dưới sự giám sát của ban quản trị chung cư và bên thứ 3. Bên thứ ba này sẽ có trách nhiệm lập danh sách những hạng mục cần sửa chữa. Cư dân và ban quản trị có quyền quyết định chi tiền để sửa chữa hay không.
“Ưu điểm của cách làm này là không còn tập trung quyền lực vào ban quản trị chung cư, tránh xuất hiện khái niệm mới về “nghề ban quản trị” như hiện nay” – Một chuyên gia khẳng định.
