“Săn” đất... vướng quy hoạch

Tại một khu đất 2 mặt đường quận trung tâm TPHCM, nắm được thông tin sẽ có doanh nghiệp triển khai dự án trên khu đất này, nhiều đầu nậu vẫn liều lĩnh mua lại các căn nhà trong diện buộc phải giải tỏa để thực hiện dự án. Nghe có vẻ nghịch lý, nhưng khi tìm hiểu chúng tôi mới vỡ lẽ nhiều điều.

Về nguyên tắc, khi nhà đất bị quy hoạch không được hoặc rất hạn chế được phép chuyển nhượng. Do đó các đầu nậu này tự thỏa thuận chuyển nhượng bằng giấy tay với người sở hữu, trên thực tế chủ cũ vẫn đứng tên, nhưng bảng chính giấy chứng nhận bên nhận chuyển nhượng giữ, còn bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền quyết định thương lượng với chủ đầu tư về giá đền bù, chính sách tái định cư.

Và tại dự án này, rắc rối xảy ra khi chủ đầu tư đã đền bù hết, chỉ còn lại duy nhất căn nhà rộng chưa đến 50m2 nhưng công việc đền bù, giải tỏa vẫn ngưng trệ trong thời gian dài. Nguyên nhân do chủ sở hữu căn hộ nói trên đòi đền bù 40 tỷ đồng và tái định cư 1 căn nhà 3 phòng ngủ tại quận trung tâm. Do bị đòi hỏi quá cao, chủ đầu tư không chịu, việc cưỡng chế cũng không thể thực hiện.

Tuy nhiên nếu để kéo dài, hàng loạt chi phí khác như lãi vay, kế hoạch triển khai dự án bị chậm, ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà cho khách như hợp đồng. Sau khi “cân đong đo đếm”, chủ đầu tư quyết định chấp nhận phương án bên chủ nhà đưa ra: mỗi mét vuông “sàn nhà nát” chủ đầu tư phải đền bù gần 1 tỷ đồng và phải tái định cư 1 căn hộ khang trang khác.

Những ngày gần đây khi có thông tin về việc triển khai TP Thủ Đức, thị trường chuyển nhượng, đón đầu khu vực 3 quận dự kiến có TP Thủ Đức cũng nhộn nhịp theo. Nhiều người chạy về đây mua đất để chờ… đền bù, giải tỏa. Tại đường Phước Long, phường Phước Long (quận 9), chúng tôi được những người môi giới chào mời chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Một khu đất đất trồng cây hàng năm diện tích 1.870m2 được chào bán 21,5 tỷ đồng. Khi được biết khu vực này quy hoạch là khu xây dựng dân cư mới, sẽ bị giải tỏa để thực hiện dự án. Đem băn khoăn này trao đổi với nhân viên môi giới, người này trấn an: Nhiều người biết quy hoạch nhưng vẫn mua đón đầu, sau này nếu triển khai dự án chủ đầu tư phải thỏa thuận với chủ đất, anh cứ yên tâm.

Hiện tại, trên địa bàn TPHCM có 1.409 dự án, trong đó hàng trăm dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư.  Số dự án còn lại vướng đền bù giải tỏa. Theo luật định, với các dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải tự thương lượng đền bù. Do đó, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng dự án đã bồi thường đến 80%, thậm chí 98%, chỉ còn vướng vài hộ nhưng “hét” giá quá cao, 2 bên không thỏa thuận được nên dự án giậm chân tại chỗ nhiều năm. Có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư nhưng cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không triển khai được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, kiến nghị đối với dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa, cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường. Đối với dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo”, đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hay có cơ chế để các bên liên quan đưa ra tòa án để được xem xét, giải quyết một cách công bằng.

Mua chờ… xóa quy hoạch

Anh Bình một nhà đầu tư chuyên săn đất vướng quy hoạch chờ xóa quy hoạch, cho biết dù biết 1 khu đất tại 1 phường ở Thủ Đức là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên cây xanh, nhưng anh vẫn quyết định mua lại 1.000m² để đón đầu cơ hội. Anh Bình cho biết, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây gần 15 năm, hiện nay nhà cửa mọc lên rất nhiều nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

Theo bảng giá đất UBND TP ban hành, khu đất đó chỉ hơn 100.000 đồng/m² vì là đất cây xanh, nhưng anh Bình chuyển nhượng với giá 3 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất ở khu vực này chuyển nhượng trên dưới 30 triệu đồng/m². Nếu được xóa quy hoạch và được chuyển từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, chủ nhân khu đất có được khoản quá hời.

Tương tự, ở Củ Chi, theo bảng giá đất do UBND TPHCM ban hành, giá mỗi mét vuông đất lúa chỉ vài chục ngàn đồng, nhưng không ít người sẵn sàng mua lại với giá vài trăm ngàn đồng. Nhiều hộ nông dân bán ngay, thậm chí cố tình giấu nhẹm đây là đất nằm trong quy hoạch để đánh lừa người mua.

Thực tế, có nhiều khu vực tại TPHCM đã được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/2.000 nhưng không biết bao giờ mới thực hiện. Trong khi đó, chỉ vài ba năm sau khi quy hoạch được phê duyệt, do thực tế thay đổi nhiều nên không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với hiện trạng. Đây chính là lý do khiến một số nhà đầu tư chuyên săn lùng đất kiểu này, nhằm chờ xóa hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi. Việc mua đất bị quy hoạch nói trên, tuy lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng rất cao.

Theo quy định hiện hành, trong 5 năm Nhà nước điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thực tế, những khu vực nào không còn phù hợp phải xóa. Nhưng trên thực tế việc điều chỉnh rất lâu và rất nhiêu khê. Vì thế, việc mua đất bị quy hoạch tuy lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng rất cao. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM