Tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên được tổ chức hồi tháng 3/2022, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt; HOSE: PDR) cho biết tổng quỹ đất hiện tại của doanh nghiệp là 5.804 ha, có thể đáp ứng phát triển trong 5 đến 10 năm tới. Quỹ đất của Phát Đạt nằm tại Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định, Bình Dương, TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đồng Tháp.
Sở hữu hơn 5.800 ha quỹ đất nhưng đi vay chủ yếu bằng cổ phiếu
Tuy nhiên điều khó hiểu là thay vì sử dụng quỹ đất này làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay thì Phát Đạt lại thế chấp hơn 183 triệu cổ phiếu PDR để huy động trái phiếu và tín dụng. Trong khi đó, tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu có dao động lớn, phụ thuộc rất lớn vào thị trường chứng khoán.
Cụ thể, theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2022, Phát Đạt đã sử dụng hơn 126,1 triệu cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho 10 lô trái phiếu với tổng giá trị hơn 2.846 tỷ đồng. Trong có 9/10 trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 bao gồm các lô: PDRH2123001, PDRH2123002, PDRH2123003, PDRH2123005, PDRH2123006, PDRH2123007, PDRH2123008, PDRH2123009, PDRH2123010. Chỉ có lô trái phiếu PDRH2224001 đáo hạn vào tháng 3/2024.
Ngoài ra, Phát Đạt thế chấp 11.585.500 cổ phiếu PDR; BĐS tại 70 Phạm Ngọc Thạch và tại 102 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3, TP Hồ Chí Minh để vay ngắn hạn 257,8 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam.
Phát Đạt thế chấp 4,5 triệu cổ phiếu PDR để vay gần 90 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam.
Phát Đạt thế chấp 15,4 triệu cổ phiếu PDR; Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu phố Hoà Lân 1, P. Thuận Giao, TP. Thuận An, Bình Dương để vay 300 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Quân Đội.
Tiếp đến, Phát Đạt thế chấp gần 12,2 triệu cổ phiếu PDR để vay 270 tỷ đồng tại Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset Việt Nam.
Phát Đạt thế chấp 1.833.333 cổ phiếu vay 50 tỷ đồng tại Công ty TNHH Dịch vụ Giải phát Công nghệ Hoàng Anh.
Phát Đạt vay 2 cá nhân là ông Đoàn Đức Luyện và ông Vũ Dương Hiền 230 tỷ đồng và được đảm bảo bằng 11,5 triệu cổ phiếu PDR.
Tổng cộng Phát Đạt đã sử dụng tới 183,1 triệu cổ phiếu PDR để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của mình. Tuy nhiên, do ảnh hưởng chung của thị trường, mã cổ phiếu PDR đang sụt giảm nghiêm trọng.
Chốt phiên giao dịch ngày 27/10/2022, cổ phiếu PDR đang được giao dịch với mức giá 45.400 đồng/cp, giảm 100 đồng/cp so với phiên giao dịch trước đó. Đây là phiên thứ 7 liên tiếp cổ phiếu PDR giảm giá.
Nếu so với mức đỉnh 94.800 đồng/cp hôm 4/1/2022, thì cổ phiếu PDR giảm tới 49.400 đồng/cp, tương đương “bốc hơi” hơn 52%.
Qua đó có thể thấy rằng, việc Phát Đạt dùng cổ phiếu đảm bảo cho khoản vay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Thoát lỗ “ngoạn mục” nhờ bán Công ty con
Theo báo cáo quý 3, doanh thu từ hoạt động tài chính của Phát Đạt bất ngờ tăng vọt lên 1.250 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt 460 triệu đồng. Theo giải trình, nguồn thu này chủ yếu đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con.
Doanh nghiệp cho biết, ngày 18/10/2022, Phát Đạt đã hoàn thành việc chuyển nhượng tiếp 26% vốn Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL (Sài Gòn KL) cho Công ty TNHH Bất động sản Gemini, nâng tổng số lượng cổ phần tại Sài Gòn KL đã được chuyển nhượng lên 72% theo như kế hoạch thanh lý khoản đầu tư này.
Trong khi đó, doanh thu thuần của Phát Đạt sụt giảm nghiêm trọng tới 99% so với với cùng kỳ năm ngoái, vỏn vẹn chỉ 11 tỷ đồng.
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng đất của Phát Đạt rơi xuống còn 7,7 tỷ đồng. Đây là mức doanh thu thuần thấp nhất theo quý của Phát Đạt kể từ quý 3/2018. Trong quý 3, lợi nhuận góp của Phát Đạt chỉ là 6,2 tỷ đồng. Trong khi đó, cùng kỳ thì PDR đạt được 855 tỷ đồng.
Trong kỳ, chi phí tài chính của Phát Đạt tăng tới 4 lần so với cùng kỳ, lên 157 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay là 132 tỷ đồng; Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp vẫn gia tăng hơn 15 tỷ đồng bất chất hoạt động cốt lõi sa sút nghiêm trọng.
Nếu không có khoản doanh thu tài chính tăng đột biến thì Phát Đạt lỗ nặng trong quý 3/2022 là điều khó tránh khỏi. Nhờ vậy, doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế hơn 711 tỷ đồng, tăng trưởng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Không chỉ hoạt động cốt lõi kinh doanh ảm đạm mà dòng tiền của Phát Đạt cũng ghi nhận âm 548 tỷ đồng, khiến lượng tiền và tương đương tiền cuối kỳ giảm 92%, còn 51 tỷ đồng.
