LTS: TC Doanh nghiệp và Đầu tư đăng tải bài viết này với mục đích tuyên truyền kịp thời về chính sách, pháp luật về đất đai, xây dựng, bất động sản; Môi trường đầu tư; Công tác quản lý của cơ quan chức năng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu tới cộng đồng doanh nghiệp và người dân; Bảo vệ thương hiệu cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản, quyền và lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư; Lên án hành vi vi phạm pháp luật, hạn chế phát sinh những hệ lụy không đáng có cho người dân địa phương và xã hội.
“Thi nhau” rao bán “lúa non”
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút giới đầu tư bởi việc phê duyệt hàng loạt các dự án mới. Tuy nhiên, một số dự án ngoài việc rao bán “lúa non” thì còn “hô biến” thành dự án đất nền, trong khi UBND tỉnh yêu cầu xây nhà như đúng phê duyệt. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro trong việc hoàn công và ra sổ đỏ sau này cho khách hàng.
Phối cảnh dự án Ario Park View – Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ.Đơn cử, dự án Ario Park View (tọa lạc tại đường Hùng Vương, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) được xây dựng trên khu đất có có tổng diện tích 9.755 m2 với khoảng 70 sản phẩm đất nền có diện tích từ 60-120 m2; tổng vốn đầu tư dự kiến là 110 tỷ đồng, do Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Hà Anh Tuấn làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Ario (Ario Group) làm đơn vị phát triển dự án.
Theo hồ sơ, dự án Ario Park View có tên ban đầu là Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ, được UBND thị xã Phú Mỹ phê duyệt tại Quyết định số 2471/QĐ-UBND ngày 07/02/2006, khu đất thuộc dự án nhà ở của Công ty TNHH Hoàng Lân. Tính chất chức năng khu đất có diện tích khoảng 9.739,7m2 gồm các chức năng sau: Đất xây dựng nhà ở (gồm nhà vườn nhà chung cư) và đất giao thông nội bộ.
Hiện tại, dự án Ario Park View chỉ là bãi đất trống được quây tôn.Sau gần 14 năm (ngày 03/04/2020), UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ra văn bản số 3210/UBND-VP công nhận chủ đầu tư dự án khu nhà ở Hà Anh Tuấn (Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ – PV) tại phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ.
Ngày 25/9/2020 UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ra quyết định số 2929 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ. Theo đó, nay điều chỉnh khu đất nêu trên với tính chất, chức năng là đất xây dựng khu nhà ở liền kề với quy mô 9.755m2 do Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Hà Anh Tuấn làm chủ đầu tư với chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật quy hoạch xây dựng cụ thể như sau: Đất nhà ở liền kề với diện tích là 7.208m2 và 2.547m2 đất giao thông nội bộ.
Một phần Quyết định số 2929 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ.Tuy nhiên, theo nhân viên môi giới của Ario Group cho biết: “Dự án bên em đang bán đất nền, có giá rumo 40 triệu/m2. Hiện tại chủ đầu tư đang cho nhận giữ chỗ 50 triệu/nền. Về phương thức thanh toán thì anh thanh toán trong 9 tháng đủ 97% là xây được nhà, nhưng anh phải xây nhà theo mẫu thiết kế của chủ đầu tư. Khi anh xây nhà xong sẽ tiến hành bước hoàn công và ra sổ cho anh trong vòng 03-06 tháng. Còn riêng về thời hạn xây nhà thì có thời hạn là 4 năm và gia hạn thêm 1 năm”.
Như vậy, nếu chiếu theo hồ sơ pháp lý của dự án thì Ario Group đang “bắt tay” với chủ đầu tư làm trái quy hoạch và không đúng với chỉ đạo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu khi đang tiến hành chào bán dự án Ario Park View dưới hình thức đất nền.
Trước đó, cuối năm 2021, trên nhiều website, mạng xã hội,… xuất hiện nhiều thông tin về dự án nhà ở Gia An Lakeside (tại đường ĐT 765, xã Long Tân, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) quy mô 3,4ha (200 nền) do Công ty TNHH Đầu Tư Bất Động Sản Phúc Điền (Phúc Điền Land) làm chủ đầu tư “mở bán”.
Sơ đồ phân lô và thông báo tiến độ của dự án Gia An Lakeside.Tìm hiểu về dự án này, một người tên Nam cho biết, bản thân đang là nhân viên bán hàng thuộc đơn vị GM Holdings (đơn vị phân phối dự án Gia An Lakeside). Dự án đã Gia An Lakeside mở bán nhiều đợt từ cuối năm 2021 đến nay, với mất giá đầu tư rất hấp dẫn khi mở bán giá từ khoảng 7-10triệu/m2 (hiện tại đã lên 10-12 triệu/m2). Khi khách hàng đầu tư vào dự án sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi hỗ trợ thanh toán dài hạn với lãi suất 0%, chiết khấu theo 4 cấp độ thanh toán như: thanh toán 30% – không chiết khấu, 60% – chiết khấu 3%, 80% – chiết khấu 5%, 95% – chiết khấu 7%.
“Dự án có vị trí đắc địa kết nối nhiều tuyến giao thông huyết mạch, cũng như liền kề khu công nghiệp Đá Bạc rộng 1058ha nên hiện tại hàng đã bán gần hết. Nếu anh muốn mua thì đặt cọc giữ chổ (50 triệu/nền), tới đây có đợt mở bán mới thì mình sẽ dễ dàng chọn được lô đẹp”, người tên Nam cho biết thêm.
Hiện tại, dự án Gia An Lakeside đang trong tình trạng “vườn không nhà trống” được quây tôn, chưa có hạ tầng,…Theo tìm hiểu, dự án Gia An Lakeside có tên pháp lý là Khu dân cư Gia An 1 toạ lạc xã Long Tân, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, được UBND huyện Đất Đỏ ra Quyết định số 5429/QĐ-UBND về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Gia An 1 (trong đó, chức năng chính của khu đất là xây dựng nhà liền kề với chiều cao tối đa 3 tầng, công viên và khu hạ tầng kỹ thuật). Dự án này do Công ty TNHH Long Gia An làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc Điền là đơn vị phát triển và phân phối.
Khách hàng cần tỉnh táo để tránh hệ luỵ không đáng có
Liên quan đến tình trạng trên, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết: “Rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã và đang tiến hành việc huy động vốn trái phép từ người mua thông qua bên thứ ba. Các cơ quan chức năng khó xử lý vì cho rằng các hợp đồng giữa bên thứ ba và người mua có nội dung và hình thức của các giao dịch dân sự thông thường. Quy định hiện nay của pháp luật về chế tài xử lý đối với các bên thứ ba nếu tiến hành việc huy động vốn trái pháp luật cũng chưa đầy đủ và còn lỏng lẻo”.
Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn luật sư TP.HCM).Theo Khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy đinh điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó…”.
Bên cạnh đó, theo Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc: “Cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án…”
Ngoài ra, phần lớn các dự án KĐT, KDC đều thuộc hình thức phải xây nhà để bán (nói nôm na là bán nhà, chứ không phải bán đất nền), UBND tỉnh yêu cầu chủ đầu tư xây nhà như đúng phê duyệt dự án ban đầu để đẩy mạnh tốc độ phát triển đô thị, nhà ở. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư thỏa thuận dân sự với khách hàng tự xây nhà ở với danh nghĩa của họ, miễn theo đúng thiết kế nhà nước duyệt. Sau đó, nhà đầu tư làm việc với Sở TN&MT cấp sổ hồng cho khách hàng theo danh nghĩa của họ xây dựng. Trong trường hợp, có khách hàng không xây dựng hoặc chưa xây dựng thì sẽ chậm trễ việc hoàn công và những khách hàng đã xây dựng xong nhà thì vẫn chưa được cấp sổ, luật sư Diệp Năng Bình cho biết thêm.
Còn theo Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành, Công ty Luật Solution & Partners (S&P), Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, tại Điểm a), Khoản 1, Điều 194, của Luật đất đai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ và quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”.
Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành, Công ty Luật Solution & Partners (S&P), Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh.Ngoài ra, tại Điểm b), Khoản 1, Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014: “Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ. công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở: đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;”.
“Nếu chiếu theo các quy định nêu trên, thì việc Công ty TNHH XNK Hà Anh Tuấn “bắt tay” với đơn vị phân phối Ario Group chào bán đất nền tại dự án Ario Park View; Công ty TNHH Long Gia An và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc Điền rao bán dự án Gia An Lakeside và thu tiền cọc từ khách hàng là có dấu hiệu vi phạm quy định của pháp luật” – Luật sư Trần Minh Cường cho biết thêm.
Theo Minh Tiến – Công Danh/DN&ĐT
