Nhìn lại một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản năm 2019

Một năm đã gần đi qua, nhìn lại chặng đường của thị trường BĐS ở mọi phân khúc, có lẽ những khó khăn còn "bủa vây", thậm chí lộ diện thêm những thách thức mới. Dưới góc nhìn của các chuyên gia, doanh nghiệp, câu chuyện về thị trường BĐS năm 2019 hiện lên như thế nào?

Thứ nhất, khó khăn về mặt pháp lý dự án: Rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ vì chậm trễ trong quá trình cấp giấy phép đầu tư, xây dựng. Điều này đã khiến tất cả kế hoạch phát triển dự án của các CĐT không diễn ra như đúng kế hoạch. Trong khi họ vẫn phải duy trì các chi phí về tiền đất, lãi ngân hàng…

Có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Về phía các CĐT không hoàn thành đúng, đủ các giấy tờ như yêu cầu. Về phía chính quyền, quá trình rà soát, kiểm tra mất quá nhiều thời gian nên không đẩy nhanh được quá trình cấp phép như kì vọng của CĐT. Và việc thanh kiểm tra này không chỉ diễn ra ở 2 TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM mà ở các địa phương trọng điểm dẫn đến việc trì hoãn tiến độ của loạt dự án BĐS.

Thứ hai, khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay BĐS. Hiện quy trình nguồn vốn vào BĐS đang bị siết chặt. Thực tế việc siết này là có lộ trình chứ không bất thình lình. Tuy vậy, bản thân các CĐT cũng như người mua cũng gặp phải những trở ngại nhất định, và trở ngại này lại kết nối với khó khăn về pháp lý đã khiến cho thị trường BĐS năm 2019 trở nên chậm lại, các dự án BĐS trong tương lai không thể triển khai được chắc chắn ảnh hưởng đến việc cân đối nguồn vốn của CĐT.

Chính bởi hàng loạt những vấn đề pháp lý bị xáo trộn ở cả dự án chưa bán và bán đã bán dẫn đến những tiêu cực nhất định cho thị trường. Trong đó, niềm tin của người mua bị xói mòn đi. Thậm chí, ảnh hưởng luôn đến tâm lý của NĐT nước ngoài khi đầu tư vào các dự án BĐS Việt Nam. Với những dự án trong tương lai không thể triển khai được chắc chắn ảnh hưởng đến việc cân đối nguồn vốn của CĐT. 

Còn có những dự án đã bán rồi, đã ra sổ rồi những vấn nảy sinh vấn đề là khu đất đó phát triển không hợp pháp hay cấp phép xây dựng hay đầu tư không đúng quy trình. Có trường hợp đã có sổ đỏ vẫn có khả năng bị thu hồi. Thực tế này đang ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý của người mua BĐS.

Sau 5 năm phát triển "nóng", thị trường BĐS đang có những dấu hiệu chững lại

Điều này cũng là một tín hiệu tốt. Thị trường sẽ có khoảng thời gian để hấp thụ dần số lượng hàng tồn kho trên thị trường. Thực tế số lượng hàng tồn kho trên thị trường đang có dấu hiệu giảm dần. Hơn thế, những khó khăn trong năm 2019 cũng tạo tiền đề để năm 2020 thị trường phát triển bình ổn hơn, đặc biệt người mua dự án được đảm bảo hơn về quyền lợi khi tham gia thị trường. 

Công tác thanh tra kiểm tra trong năm 2019 cũng là điểm tích cực khiến thị trường minh bạch hơn về mặt pháp lý dự án. Điều này sẽ đảm bảo cho người mua có được môi trường đầu tư minh bạch, hợp pháp, tránh trường hợp người mua sau khi nhận nhà xong lại bị ảnh hưởng về giấy tờ.

Thị trường BĐS 2019 nhìn lại đang ở "nốt trầm" sau một giai đoạn tăng trưởng khá nóng trong vòng 5 năm trở lại đây. Mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn tăng trưởng bền vững, các chỉ số phát triển kinh tế tốt hơn so với kỳ vọng, tuy nhiên khủng hoảng về pháp lý trên diện rộng đã ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng. Các Doanh nghiệp BĐS đang bước vào giai đoạn khó khăn do kế hoạch kinh doanh trong ngắn hạn lẫn dài hạn buộc phải điều chỉnh.

Một trong những điểm son trong năm 2019 chính là nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào BĐS tiếp tục tăng mạnh. Điều đó chứng tỏ kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường BĐS trong dài hạn vẫn rất tốt.

Bước sang năm 2020 để có thể giải quyết ách tắc về mặt thể chế, đặc biệt là khủng hoảng về pháp lý BĐS giúp thị trường phát triển lành mạnh trở lại và khai thông nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước rất cần sự đổi mới toàn diện, lấy động lực tăng trưởng làm trọng tâm, tháo gỡ các vướng mắc mà nhà đầu tư đang gặp phải trong quá trình đầu tư, phát triển dự án và đảm bảo thị trường phát triển bền vững trong dài hạn.

Thị trường BĐS cần phát triển một cách chuyên nghiệp và chọn lọc hơn. Khách hàng sẽ có xu hướng lựa chọn các thương hiệu lớn, có đủ năng lực và kinh nghiêm phát triển các dự án với quy mô lớn, pháp lý đầy đủ, đảm bảo việc thực hiện theo cam kết với khách hàng. Tập trung đầu tư vào giá trị sản phẩm nhằm tạo sự khác biệt và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn là chiến lược đầu tư thông minh và đúng đắn.

Thị trường đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng

Năm 2019 là năm của những biến động rõ nét trên thị trường nhà đất. Nếu đầu năm chứng kiến những con sốt đất với tỉ lệ hấp thụ cao ngất thì đến giữa quí 3 và 4, những sai phạm nghiêm trọng của một số đơn vị kinh doanh BĐS đã ảnh hưởng không tốt đến tâm lý khách hàng, tác động tiêu cực đến một số doanh nghiệp cùng phân khúc.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự án đã tạo ra sự khan hiếm sản phẩm đã đẩy giá đất lên cao, làm sụt giảm số lượng giao dịch so với năm trước.

Các thành phố lớn, các địa phương đang chú trọng rà soát toàn bộ các dự án sai phạm để sớm cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển và mở bán vào cuối năm 2019. Nhiều doanh nghiệp cũng đang khắc phục những sai phạm trước đây để thị trường dần ổn định trở lại.

So với các phân khúc khác, đất nền vẫn luôn là phân khúc được người mua lự chọn hàng đầu trong nhiều năm trở lại đây. Vì đây kênh đầu tư có tính an toàn và tỷ suất lợi nhuận trên vốn rất cao, trong khi không phải bỏ thêm một nguồn vốn mới vào đó để hoàn thiện và sử dụng như nhà phố, chung cư.

Nếu năm 2019 đất nền ở thị trường điểm tăng từ 15-20% thì trong năm 2020 mức tăng sẽ gấp đôi con số trên, đặc biệt, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng giá tăng nhanh tại các khu vực có quy hoạch trở thành các khu đô thị, thành phố mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Một năm khan hàng, nếu tiếp tục đi xuống sẽ gây khó khăn cho thị trường

Tình hình BĐS năm 2019 chủ yếu là khan hàng còn nhu cầu mua BĐS vẫn còn lớn. Thực tế, thị trường sụt cung là do các dự án không đủ điều kiện mở bán, còn một số đủ điều kiện thì bán rất tốt. Chẳng hạn, dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 trong 20 ngày tiêu thụ hết 10.000 căn. Người dân vẫn muốn mua đất để đầu tư, ở. Nếu chỗ nào giá cao quá họ sẽ chạy qua những chỗ giá còn mềm để mua. Gần đây những dự án mở bán nếu pháp lý chuẩn thì bán hàng vẫn rất tốt.

Nếu BĐS tiếp tục thiếu nguồn cung thì có thể thị trường sẽ biến hóa sang một dạng khác. Chẳng hạn, một số dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì CĐT vẫn nghĩ ra cách là huy động trái phiếu, hợp đồng góp vốn…. Mặc dù CĐT vẫn mở bán nhưng những điều khoản hứa hẹn về pháp lý sẽ dài hơn. Nếu trước đây khoảng 6 tháng kí hợp đồng mua bán thì nay có thể đến 1-2 năm.

Trong năm 2019, tâm lý khách hàng bị ảnh hưởng nhiều nhất đến từ các dự án đất nền pháp lý không tốt. Khách hàng bây giờ có cảm giác họ phải rất thận trọng trước khi quyết định "xuống tiền". Điều này đã ảnh hưởng một phần đến sức cầu của thị trường trong năm qua.

Ngoài ra, nếu nguồn cung tiếp tục xu hướng đi xuống thì cũng gây ra những khó khăn nhất định cho thị trường. "Buôn bán có hội có phường", nếu nguồn cung càng nhiều thì người mua sẽ càng nhiều, thị trường sôi đông lên. 

Ngược lại, thị trường ít cung thì tâm lý người mua cũng sợ, có thể họ sẽ chuyển sang kinh doanh cái khác, hoặc cũng có thể không dám mua BĐS nữa. Chính điều này cũng làm thị trường chậm xuống luôn.

Thị trường BĐS năm 2020 sẽ chưa "sáng sủa" hơn năm nay, nhất là về vấn đề pháp lý. Bởi pháp lý của một dự án hoàn thiện phải mất vài năm mới ra được. Thị trường có thể sẽ đi ngang nhưng dự án sẽ dồn vào ông CĐT lớn nhiều hơn.

Tính đến thời điểm này, dù còn 1,5 tháng nữa mới kết thúc năm 2019, nhưng có thể dễ dàng nhận thấy rằng thị trường bất động sản 2019 là một năm đầy khó khăn với những điểm rõ ràng: Nguồn cung mới giảm mạnh, tiêu thụ trên nguồn cung mới giảm theo, giao dịch thứ cấp cũng giảm, loại hình căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm, áp lực tăng giá…

Điểm đầu tiên và cũng là điểm khó khăn lớn nhất của thị trường 2019 là nguồn cung mới giảm mạnh do các dự án, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong quy trình pháp lý thủ tục cấp phép và một số các dự án bị vướng về thanh tra kiểm tra. 

Điển hình là phân khúc căn hộ, theo số liệu của DKRA Vietnam tính từ tháng 01 đến hết tháng 10/2019, nguồn cung mới là 19,973 căn, bằng 67% so với cùng kỳ năm ngoái (29,733 căn). Cũng chính vì nguồn cung bị hạn chế nên áp lực tăng giá rất lớn, gây ảnh hưởng đến sức mua nói chung, đặc biệt là người mua nhà lần đầu để ở.

Mới đây có những thông tin UBND Tp.HCM đã chỉ đạo giải quyết và tháo gỡ những vướng mắc cho 124 dự án. Với những động thái này của chính quyền thành phố và sự chuẩn bị của chủ đầu tư thì dự kiến nguồn cung sang năm 2020 có thể sẽ được cải thiện rất nhiều và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường so với năm 2019.