Giá bán căn hộ chung cư trong các dự án bất động sản (BĐS) thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT) hiện nay nằm trong khoảng từ 6.000 USD đến 8.000 USD/m2. So với vốn mà các nhà đầu tư bỏ ra (theo số liệu công bố của Thanh tra Chính phủ và Kiểm toán Nhà nước), khoản tiền thu về lớn hơn rất nhiều (số liệu tạm tính dựa trên giá bán và các chỉ tiêu quy hoạch). Các nhà đầu tư đang hái “trái ngọt” từ KĐTMTT, hay nói đúng là “ngồi mát ăn bát vàng”.
Giá bán căn hộ ngang ngửa ở quận 1
Mặc dù hiện tại, mới chỉ có một số dự án BĐS trong KĐTMTT có hàng hoá đưa ra thị trường nhưng không quá khó khăn để có thể nắm được mặt bằng giá bán thực tế căn hộ trong các dự án này. Ghi nhận thực tế cho thấy, giá bán căn hộ trong các dự án BĐS thuộc KĐTMTT nằm trong khoảng từ 6.000 đến 8.000 USD/m2. Có một số loại hình BĐS như nhà phố, shophouse, biệt thự… có giá bán cao hơn rất nhiều, tuy nhiên loại hình BĐS này số lượng hạn chế, không phải là sản phẩm đại chúng.
Một trong những dự án nhận được sự quan tâm bậc nhất trên thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh hiện nay là dự án The River. Dự án The River hiện đang được chủ đầu tư và các sàn phân phối sản phẩm quảng bá mạnh mẽ trên mạng xã hội. Theo quảng bá của chủ đầu tư (City Garden và Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật Thành phố – CII), dự án tọa lạc ngay góc đường Nguyễn Cơ Thạch – Đại lộ Vòng Cung (2 trục đường chính của KĐTMTT). Giá bán căn hộ trong dự án này là khoảng 6.000 USD/m2 (khoảng 138 triệu), chỉ tính riêng giai đoạn 1, có 525 căn hộ được đưa ra thị trường (toàn dự án có khoảng 1.400 căn hộ). Ghi nhận thực tế, hiện tại chủ đầu tư đang tiến hành xây dựng phần móng, chủ đầu tư và các sàn đang nhận booking (giữ chỗ) cho người mua căn hộ.
Trước khi dự án The River được đưa ra thị trường, có một số dự án khác cũng đã bán hàng với giá bán từ hơn 7.000 đến 8.000 USD/m2. Chỉ trong một thời gian ngắn, gần như toàn bộ sản phẩm được đưa ra thị trường đều bán được, hiện tại, khách hàng có nhu cầu mua chỉ có thể mua lại từ những nhà đầu tư thứ cấp chứ không thể mua giá gốc của chủ đầu tư.
Một điểm chung của các dự án BĐS thuộc KĐTMTT, đã bán hàng, nhận giữ chỗ là những dự án cực đỉnh sang trọng, có giá bán ngang ngửa với những dự án sang nhất trên địa bàn quận 1, khu trung tâm của TP.
Dự án sang mọc trên đất công giá “bèo bọt”
Bằng nhiều con đường khác nhau, phần nhiều các dự án BĐS thuộc KĐTMTT dã được giao đất mà không phải qua đấu như quy định. Quỹ đất sạch trong KĐTMTT được hình thành từ nguồn ngân sách chi ra để bồi thường giải tỏa, theo quy định đối với loại đất này trước khi giao đất, thu tiền sử dụng đất là phải đấu giá. Có thể chia nguồn gốc đất của các dự án BĐS ở KĐTMTT thành 2 nhóm, nhóm thứ nhất đất dùng để thanh toán cho các dự án BT (Xây dựng – Chuyển giao) và đất giao theo chỉ định.
Lần ngược lại nguồn gốc khu đất City Garden và CII xây dựng chung cư The River để thấy nhà đầu tư “ngồi mát ăn bát vàng” thế nào?
Ngày 31/3/2015, UBND TP Hồ Chí Minh có Quyết định số 1395/QĐ-UBND chỉ định và phê duyệt cho CII làm nhà đầu tư xây dựng đường trục Bắc – Nam KĐTMTT (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm đến đường Mai Chí thọ) và một số công trình hạ tầng phía Bắc KĐTMTT. Tổng mức đầu tư của các công trình này là 3.345 tỷ đồng.
Tiếp đó, ngày 15/4/2016, UBND TP Hồ Chí Minh có Quyết định số 1984/QĐ-UBND, theo đó CII được giao hơn 9 ha đất sử dụng ổn định lâu dài tại khu chức năng số 3 và số 4 thuộc KĐTMTT để xây dựng nhà ở và 0,6ha để xây dựng văn phòng. Đây là quỹ đất TP dùng để thanh toán cho CII khi doanh nghiệp này tiến hành đầu tư một số công trình hạ tầng phía Bắc của KĐTMTT.
Các lô đất, diện tích hơn 9ha TP dùng để thanh toán cho CII được xác định tổng giá trị là 2.800 tỷ đồng. Đáng chú ý, cơ sở để xác định giá của từng lô đất là căn cứ chức năng từng lô. Trong đó có 4 lô, giá để tính làm cơ sở thanh toán cho CII là 26 triệu đồng/m2 và giá cao nhất cũng chỉ là 51 triệu đồng/m2.
Dự án The River mọc trên một phần đất nhỏ của CII, nếu chỉ tính giá bán bình quân nhân với tổng số quỹ căn hộ sẽ cho ra số tiền khổng lồ. Sau khi trừ đi giá trị đầu tư vào hạ tầng, giá trị đầu tư vào dự án The River sẽ cho ra một con số lợi nhuận khủng khiếp.
| Không chỉ dự án The River, hiện tại giá bán căn hộ chung cư trong các dự án BĐS thuộc KĐTMTT giao động trong khoảng từ 130 đến 190 triệu/m2, ngang ngửa với giá bán căn hộ hạng sang trên địa quận 1. Giá bán căn hộ ngang nhau thì không có lý do gì để giá đất ở quận 1 và giá đất trong KĐTMTT chênh nhau quá nhiều.
Tại thời điểm TP giao đất cho các dự án BĐS ở Thủ Thiêm, có một vụ đấu giá đất trên đường Lê Duẩn, quận 1, giá trúng đấu giá lên đến gần 500 triệu/m2. Rất khó để tìm ra một trường hợp chính xác để so sánh, tuy nhiên có trường hợp tương tự làm tham chiếu để từ đó có thể thấy giá đất mà TP giao cho các nhà đầu tư BĐS ở KĐTMTT “bèo bọt” như thế nào và nhà đầu tư nhờ đó “ngồi mát ăn bát vàng” như thế nào. Trên thực tế, giá bán nhà phố trong KĐTMTT hiện tại cũng xấp xỉ gần 400 triệu đồng/m2. Vì sao giá đất nguyên liệu chỉ bằng 10% so với giá đất thành phẩm bán trên thị trường? Vì sao nhà đầu tư được giao làm hạ tầng và chính họ cũng sử dụng hạ tầng đó để phục vụ cho dự án của họ? |
