Nghịch lý bất động sản đứng hình, tồn kho vẫn tăng

Tuy nhiên, HoREA thống kê tổng giá trị tồn kho trên cả nước đang tăng tới 38%, lên đến 223.474 tỷ đồng.

Hàng ngàn căn hộ tại khu vực Thủ Thiêm đã xây xong nhưng vẫn “đắp mền” mấy năm nay.

Thế nhưng trong kiến nghị gửi Chính phủ và các cơ quan chức năng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản (BĐS) trên cả nước đang tăng quá nhanh.

Hiếm dự án được phê duyệt, tồn kho từ đâu ra?

Theo HoREA, báo cáo tài chính của nhóm doanh nghiệp (DN) BĐS niêm yết cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho năm 2019 lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2018.

Trong đó, có đến 24 DN có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng, 4 tập đoàn tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng. HoREA nhận định lượng hàng tồn kho BĐS tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho DN nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.

Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn. Còn hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Không chỉ tồn kho tăng, hầu hết DN BĐS niêm yết đều có kết quả kinh doanh sụt giảm do không bán được hàng hoặc không có hàng để bán. Kết thúc năm tài chính 2019, đa số các DN BĐS niêm yết có mức tăng trưởng doanh thu bình quân 7% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng 47% của năm 2018.

Để giải nguy cho thị trường BĐS trước núi hàng tồn kho này, theo kiến nghị của HoREA, các cơ quan có thẩm quyền của trung ương và địa phương cần giải quyết nhanh các vướng mắc về pháp lý và quy trình thủ tục hành chính.

Chính phủ chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với chính quyền các địa phương khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành.

Nếu tháo gỡ được vướng mắc này, các DN có cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước. Mặt khác, DN được tiếp tục triển khai thực hiện dự án sẽ bớt khó khăn, tiếp tục bổ sung sản phẩm cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Số liệu này mâu thuẫn với báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy cả năm 2019 TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38% so với cùng kỳ năm 2018.

Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Chính vì lý do khan “hàng” nên các DN đẩy giá BĐS lên cao chót vót.

Tồn kho “chiến lược”?

Về mâu thuẫn trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giải thích tồn kho ở đây được xác định là những dự án nằm trong chiến lược kinh doanh của DN nhưng chưa đưa ra kinh doanh.

Hàng tồn kho là dạng bán thành phẩm gồm dự án dở dang, dự án đang thực hiện nhưng bị ách lại như tại TP.HCM có 158 dự án, mặt bằng kinh doanh vướng đất công bị đình trệ không thể tiếp tục triển khai; hay những dự án đã là thành phẩm nhưng không bán được do sự yếu kém của chủ đầu tư.

Điển hình như dự án biệt thự sát sân bay Nội Bài (Hà Nội) bán mãi không được; dự án Saigon One Tower ở góc Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi (quận 1, TP HCM) dở dang cả chục năm nay, là cục nợ xấu mang ra đấu giá nhiều lần không xong; hay hàng ngàn căn hộ ở Thủ Thiêm (quận 2, TP HCM) xây xong để “đắp mền”...

“Số liệu trên còn chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực BĐS trên cả nước vì nó chỉ đại diện cho những DN đang niêm yết trên sàn chứng khoán.

Còn nhiều DN khác chưa niêm yết cũng có các dự án đang đắp mền, chưa thể triển khai để đưa sản phẩm ra thị trường như Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn Him Lam, Công ty Phúc Khang, Tập đoàn Sunshine, Tập đoàn Đại Phúc...”, ông Châu cho hay.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế, Trường đại học Kinh tế TP HCM, cũng cho rằng tồn kho BĐS khác với các loại hàng hóa khác. Đối với các loại hàng hóa khác, sản xuất ra rồi không bán được mới được gọi là tồn kho.

Tuy nhiên đối với BĐS, dự án mới đầu tư trong giai đoạn ban đầu, đã có đất sạch nhưng chưa có giấy phép xây dựng, chưa có quy hoạch 1/500... chưa bán được cũng là tồn kho vì DN đã bỏ khá nhiều tiền vào khâu đền bù, mua đất.

Tương tự, dự án bị tạm dừng do trục trặc pháp lý cũng gọi là tồn kho. Tồn kho BĐS hiện nay là của 3 - 5 năm trước.

“Câu chuyện chúng ta đang bàn là dự án đã hình thành và đã bán hàng, khách hàng trả một phần tiền thì hiện nay hàng bán ra từ các dự án đã hoàn thiện pháp lý là không có.

Không những vậy, thị trường BĐS hiện nay giao dịch đang yếu nên các dự án mở bán cũng chậm. Điều này khiến tồn kho BĐS càng tăng mạnh”, ông Nghĩa phân tích.