Nhà chưa sang tên, lãi trả đều
Phản ánh đến báo Tuổi trẻ Thủ đô, ông Nguyễn Quốc Lập (SN 1952, ngụ quận Tân Phú, TP HCM) cho biết, ngày 25/5/2017, vợ chồng ông có mua căn hộ số 1.02 Lô H chung cư Tây Thạnh, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú của bà Phùng Thị Kim Liên.
Cùng ngày, vợ chồng ông Lập đã ủy quyền cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Tân Phú - Phòng giao dịch (PGD) Lê Trọng Tấn để thực hiện dịch vụ quản lý, hỗ trợ thủ tục đăng bộ, sang tên căn hộ trên.
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Tân Phú - Phòng giao dịch Lê Trọng Tấn
Đồng thời, cũng trong ngày 25/5, vợ chồng ông Lập tiến hành ký “Hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” với Sacombank. Qua đó, ông Lập thế chấp toàn bộ các quyền phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng căn hộ trên cho Sacombank để vay tiền.
Tuy nhiên, khoảng một tháng sau, khi đang chuẩn bị sang tên thì ông Lập phát hiện căn hộ trên đang vướng vào tranh chấp. Cụ thể, theo văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai quận Tân Phú phản hồi vợ chồng ông Lập về đề nghị cập nhật sang tên cho biết, ngày 17/11/2016 (tức trước khoảng 6 tháng khi ông Lập thế chấp tài sản này cho Sacombank), bà Đỗ Thị Tuyên có đơn đề nghị ngăn chặn cấp lại tài sản là căn hộ trên do bà Tuyên và bà Phùng Thị Kim Liên có làm hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ này.
Ngày 21/6/2017, Tòa án Nhân dân (TAND) quận Tân Phú đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cấm dịch chuyển về tài sản căn hộ trên.
Ngày 4/4/2018, TAND quận Tân Phú có Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, theo đó bà Liên có nghĩa vụ hoàn trả 290 triệu đồng cho bà Tuyên. Lúc này, căn hộ trên vẫn tiếp tục bị phong tỏa cho đến khi bà Liên hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền.
Sự việc kéo dài từ đó tới nay, ông Lập vẫn chưa được Sacombank giải quyết thỏa đáng.
Biên bản thỏa thuận có nội dung vợ chồng ông Lập ủy quyền cho Sacombank thực hiện dịch vụ quản lý, hỗ trợ thủ tục đăng bộ, sang tên căn hộ
Trao đổi với phóng viên, ông Lập cho rằng Sacombank Chi nhánh Tân Phú - PGD Lê Trọng Tấn đã làm sai luật trong việc cho vay thế chấp tài sản trên, vì căn hộ đã có tranh chấp từ trước đó.
Theo ông Lập, vụ việc đã gây thiệt hại lớn, bởi ông vẫn trả lãi khoản vay từ thời điểm năm 2017 cho đến tận tháng 9/2021 nhưng căn hộ trên vẫn chưa được sang tên cho vợ chồng ông.
Liên quan vụ việc trên, phóng viên đã liên hệ và gửi lại nội dung cho Sacombank, tuy nhiên hiện chưa nhận được phản hồi từ phía ngân hàng này.
Theo thông tin được biết, ngày 9/11 vừa qua, Sacombank đã có buổi làm việc với ông Lập để tìm hướng giải quyết.
Luật sư chỉ ra sai sót nghiêm trọng phía ngân hàng
Luật sư Võ Tấn Lộc, Công ty Luật Long Phan PMT - Đoàn Luật sư TP HCM nhận định về vụ việc trên như sau: Về mặt nội dung, “Hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” ký ngày 25/5/2017 nhưng theo Công văn số 2590/CNTP-ĐK&CGCN ngày 22/6/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Tân Phú thì ngày 17/11/2016 bà Đỗ Thị Tuyên có đơn đề nghị ngăn chặn đối với căn hộ nói trên do bà Tuyên và bà Liên có làm hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ này.
Xét điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để giao dịch thế chấp nhà ở có hiệu lực là nhà không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
Văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai quận Tân Phú trả lời ông Lập cho biết căn hộ vướng tranh chấp từ năm 2016
Mặt khác, tuy trên thực tế mỗi ngân hàng sẽ có quy trình thẩm định tài sản thế chấp khác nhau nhưng cơ sở pháp lý để xác định tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ xoay quanh các văn bản gồm Thông tư 158/2014/TT-BTC và Thông tư 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính. Theo đó, một trong những công việc bắt buộc phải thực hiện khi thẩm định giá tài sản là khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Qua phân tích trên, Luật sư Lộc cho rằng trong quá trình thẩm định tài sản đảm bảo của Sacombank đã có sự thiếu sót nghiêm trọng. Sacombank sau đó vẫn tiến hành thực hiện các thủ tục cấp tín dụng theo giao dịch đảm bảo đối với quyền tài sản cho ông Lập. Việc cấp tín dụng cho ông Lập trong trường hợp này có dấu hiệu vi phạm điểm a khoản 5 Điều 15 Nghị định 96/2014/NĐ-CP (nay là điểm b khoản 5 Điều 14 Nghị định 88/2019/NĐ-CP): 5. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây: a) Cấp tín dụng đối với tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
"Xét thấy, nếu ngân hàng không chấp thuận giải ngân, ông Lập sẽ không giao dịch mua bán căn hộ với bà Liên. Bà Liên thì nhận đủ giá trị giao dịch còn ông Lập thì không thể đứng tên chủ sở hữu căn hộ. Thiệt hại của ông Lập là rõ ràng và không thể phủ nhận yếu tố lỗi từ ngân hàng”, Luật sư Lộc nói.
Ngoài ra, Luật sư Lộc cho rằng, trong trường hợp này ông Lập hoàn toàn có thể tố cáo đến Cục trưởng Cục Thanh tra, giám sát Ngân hàng theo tinh thần của khoản 3 Điều 51 Nghị định 96/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Ngoài việc bị xử phạt hành chính như đã nêu ở trên, Sacombank có thể đối diện với trách nhiệm bồi thường thiệt hại dân sự cho ông Lập theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
“Bên cạnh đó, sự việc xảy ra đối với ông Lập là do vi phạm nghĩa vụ của bên bán tài sản là bà Phùng Thị Kim Liên. Cụ thể, theo quy định tại Điều 444 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên bán phải có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp.
Xét nội dung thể hiện trong hồ sơ, có thể nhận thấy, bà Liên có dấu hiệu gian dối khi thực hiện giao dịch với ông Lập. Do đó, ông Lập có quyền yêu cầu bà Liên bồi thường thiệt hại gây ra trong suốt thời gian diễn ra tranh chấp giữa bà Liên và bà Tuyên đã ảnh hưởng đến quyền lợi của ông. Cụ thể, ông Lập có thể yêu cầu bà Liên bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo quy định tại các Điều 584, 589 Bộ luật Dân sự 2015” - Luật sư Võ Tấn Lộc phân tích.
Nguyễn Nguyên - Trọng Vũ/Tuổi Trẻ Thủ Đô
