Lời Tòa Soạn:
Trong những năm vừa qua, trên địa bàn TP. Hà Nội, hàng nghìn dự án được phê duyệt quy hoạch và đưa vào sử dụng đã và đang mang lại rất nhiều giá trị tích cực cho sự phát triển chung của xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn hàng trăm dự án đang nằm bất động, có những dự án đã được lập quy hoạch từ 10, 20 năm thậm chí còn lâu hơn nữa nhưng vẫn chưa được triển khai.
Phân tích về tình trạng trên, các chuyên gia cho rằng có nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do dự án vướng mắc về pháp lý, có những dự án chậm triển khai do năng lực tài chính của chủ đầu tư… Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ công tác quy hoạch, quản lý, cùng với đó là tính khả thi của các dự án cũng như trách nhiệm của chính UBND TP. Hà Nội trong việc đôn đốc và đưa dự án vào thực tế còn chưa được hiệu quả.
Các chuyên gia cũng cho rằng, việc tồn tại hàng trăm dự án "treo" tại Hà Nội không chỉ khiến cho cuộc sống của người dân khu vực đó trở nên vất vả, khó khăn mà còn gây lãng phí không nhỏ giá trị tài nguyên đất. Các dự án chậm triển khai đã và đang làm hạn chế quyền khai thác sử dụng đất, kìm hãm phát triển kinh tế xã hội, người dân trong vùng quy hoạch rơi vào khốn đốn, nhà nước thì thất thu ngân sách, còn bộ mặt đô thị nơi có quy hoạch, dự án treo trở nên nhếch nhác.
Để có góc nhìn khách quan về hàng loạt dự án chậm triển khai trên địa bàn TP. Hà Nội, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Lãng phí đất đai: Nhìn từ những dự án "treo" trên địa bàn TP. Hà Nội"
Tuyến bài sẽ nghiên cứu, đánh giá khách quan về những nguyên nhân của tình trạng trên, đồng thời đưa ra những giải pháp, phân tích và nhận định từ các cơ quan chuyên môn, các nhà phân tích, các chuyên gia đầu ngành cũng như những ý kiến kiến nghị từ chính chủ đầu tư. Từ đó, đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn tại các dự án chậm triển khai, góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản nói chung và thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội.
Dự án Tokyo Tower (tên cũ là Hanoi Land Mark 51) - có địa chỉ tại số 55 đường 430, phường Vạn Phúc, quận Hà Đông. Dự án được xây dựng 51 tầng, 688 căn hộ, diện tích khu đất là 4.557,3 m2. Dự án này được hứa hẹn là tòa nhà cao thứ 3 trên địa bàn Hà Nội, Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) và Công ty CP Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư.
Tokyo Tower được quảng cáo là trái tim quận Hà Đông, được đánh giá là tòa nhà cao thứ ba tại Hà Nội, chỉ sau toà nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower và tòa nhà Lotte Center Hà Nội.
Dự án Tokyo Tower Hà Đông vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt". (Ảnh: Duy Thế)
Dự án được khởi công từ tháng 4/2015 dự kiến bàn giao vào quý IV/2017, sau đó, lịch bàn giao được hoãn đến tháng 3/2018 với gói thô và tháng 5/2018 với gói hoàn thiện.
Trước tình trạng trên, nhiều khách hàng đã đề nghị chủ đầu tư giải thích về việc chậm trễ tiến độ bàn giao nhà ở nhưng chỉ nhận được những lời hứa quanh co hoặc trấn an rằng tháng 6/2018 sẽ bắt đầu bàn giao nhà cho khách hàng.
Thời điểm đó, lãnh đạo Công ty CP Sông Đà 1.01 trao đổi với báo chí và thừa nhận, dự án đang bị chậm tiến độ do hết kinh phí triển khai. Từ tháng 11/2015, dự án đã được rao bán trên sàn giao dịch, đến hết năm 2016 mới chỉ bán được khoảng 60 căn hộ. Cho đến ngày 14/5/2018 đã bán được khoảng 350 căn hộ trên tổng số 688 căn hộ, vì vậy phía công ty không có nguồn vốn đối ứng để tiếp tục vay từ phía Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (PVcomBank).
Cũng trong năm 2018, liên quan đến Công ty cổ phần Sông Đà 101 và Công ty cổ phần thương mại Hoàng Vương, do đã phát sinh nợ xấu với PVcomBank, tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu là dự án Tòa nhà Tokyo Tower. Do vậy, PVcomBank đã thực hiện thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ để xử lý.
Đến thời điểm hiện tại, theo ghi nhận của phóng viên, dự án vẫn chưa tiến hành thi công trở lại.
Dự án Đầu tư xây dựng tòa nhà Tincom Pháp Vân nằm trên khu đất rộng 56.440m2, có vị trí đắc địa thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, tiếp giáp với quận Hoàng Mai, cửa ngõ quan trọng dẫn vào trung tâm TP. Hà Nội. Theo thiết kế, dự án gồm 29 tầng cùng với 1 tầng lửng, 2 tầng kỹ thuật và 2 tầng hầm.
Được biết, năm 2010, UBND TP. Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000775 cho dự án tại xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì. Do Công ty TNHH Nam Đại Phong và Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Thương mại Thăng Long làm Chủ đầu tư.
Thế nhưng, vì thi công chưa có giấy phép xây dựng, dự án đã bị đình chỉ. Đến cuối năm 2011, dự án Tincom Pháp Vân mới có giấy phép xây dựng.
Tháng 11/2011, dự án vẫn chưa xong phần móng, chỉ là một đống ngổn ngang, hoen gỉ. Thời gian tái thi công chẳng được bao lâu thì đến đầu năm 2012, dự án rơi vào cảnh "đắp chiếu".
Dự án Tincom Pháp Vân 12 năm vẫn chưa về đích (Ảnh: Duy Thế).
Đến năm 2016, dự án tiếp tục được triển khai và đổi tên từ Timcom Pháp Vân thành Dragon Riverside Pháp Vân, quảng bá rầm rộ khắp nơi. Nhưng đến năm 2018, dự án lại tiếp tục dừng thi công.
Đến thời điểm hiện tại, theo ghi nhận của phóng viên, đến nay, dự án mới chỉ triển khai tới tầng thứ 25 và vẫn chỉ là một khối bê tông khổng lồ, bỏ hoang.
Trước tình trạng dự án "đắp chiếu" nhiều năm, thời gian qua, Công ty TNHH Nam Đại Phong và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Thương mại Thăng Long đã gửi văn bản đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội chấp thuận việc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo đó, đề xuất chuyển từ hình thức liên danh sang chỉ còn Công ty TNHH Nam Đại Phong làm chủ đầu tư duy nhất do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Thương mại Thăng Long không thể tiếp tục thực hiện dự án.
Cùng với đó, tổng vốn đầu tư đề nghị điều chỉnh từ 614,080 tỷ đồng thành 1.143,132 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện đề nghị điều chỉnh từ năm 2021 - 2022 thành quý III/2024 đến quý III/2026. Được biết, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đang đề nghị các Sở, ngành rà soát, thẩm định liên quan tới đề xuất của Công ty TNHH Nam Đại Phong. Trong đó, đề nghị Sở Tài chính thẩm định về năng lực tài chính của doanh nghiệp này và tiến độ thực hiện vốn đầu tư.
Trước động thái xin điều chỉnh chủ trương này của chủ đầu tư, dư luận đặt ra nhiều nghi vấn, liệu dự án có thực sự được tái khởi động, hay sẽ tiếp tục số phận hoang hóa, một cái "xác khô" như những gì đang diễn ra?
Tiến hành khởi công xây dựng từ năm 2009 nhưng tới nay dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và chung cư cao cấp Hattoco (Golden Millennium Tower) vẫn chưa hoàn thiện.
Dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và chung cư cao cấp Hattoco (tên thị trường là Golden Millennium Tower) tọa lạc tại số 110 Trần Phú, phường Mỗ Lao, quận Hà Đông. Dự án được khởi công năm 2009 trên khu đất rộng 4.992m2, tổng vốn đầu tư khoảng 900 tỷ đồng, chủ đầu tư là Công ty CP tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình (Ba Đình CIC).
Dự án có quy mô 1 tòa tháp cao 39 tầng nổi và 3 tầng hầm. Trong đó từ tầng 1 đến tầng 6 là khu TTTM, văn phòng; từ tầng 7 đến tầng 39 là khu căn hộ với khoảng 500 căn. Dự kiến ban đầu, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà trong quý III/2013. Tuy nhiên cuối năm 2011 do thiếu vốn đầu tư, dự án này phải tạm dừng thi công một thời gian.
Dự án Golden Millennium Tower khởi công từ 2009 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện. (Ảnh: Duy Thế)
Trước đó, từ năm 2010, Ba Đình CIC đã ký hợp đồng mua bán với nhiều khách hàng, mỗi khách hàng phải đóng từ 50 – 70% giá trị căn hộ. Trong hợp đồng mua bán nêu rõ, tháng 11/2014 là thời hạn giao nhà dự kiến.
Tháng 11/2011, để thu xếp vốn, Chủ tịch HĐQT Ba Đình CIC – ông Nguyễn Tiến Trung đã thế chấp 32,6 triệu cổ phần tương đương với 99,65% vốn điều lệ công ty tại GPBank (Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn cầu). Song tình trạng thiếu vốn vẫn xảy ra và phải ngừng thi công dự án.
Nhiều lần cư dân căng băng dôn tại dự án.
Tháng 1/2013, đối tác mới của Ba Đình là Công ty TNHH Sông Hằng đã rót thêm 500 tỷ đồng vào dự án. Chủ đầu tư của Golden Millennium Tower tuyên bố tái khởi động dự án và lùi thời gian bàn giao sang quý I năm 2016. Sau đó, chủ đầu tư tiếp tục hứa hẹn bàn giao nhà vào quý III/2017 nhưng vẫn không thực hiện được.
Có thể thấy từ 2008 đến tháng 12/2017, Ba Đình CIC đã thi công hoàn thiện phần thô 39 tầng nổi, 3 tầng hầm, 1 tầng áp mái, 1 tầng kỹ thuật và cũng đã xây tường ngăn chia các căn hộ chung cư từ tầng 8 – 39. Tuy nhiên từ năm 2018 đến nay, chủ đầu tư ngừng thi công, dự án chậm tiến độ. Nhiều năm qua, dự án dần xuống cấp và chưa có dấu hiệu tái khởi động khiến nhiều người bức xúc, khiếu kiện.
Chung cư BID Residence tọa lạc tại mặt đường Tố Hữu, khu đô thị Văn Khê, phường La Khê, quận Hà Đông là một trong 13 tòa chung cư thuộc dự án Usilk City được khởi công từ năm 2009. Với quy mô lên tới 9,2ha, tổng mức đầu tư lên tới 10.000 tỷ đồng, Usilk City do Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư mang tầm vóc một tổ hợp hiện đại.
Sau khi hoàn thành, dự án này sẽ được kỳ vọng cung cấp cho thị trường 13 tòa nhà cao tầng hiện đại từ 25 đến 50 tầng với quy mô 2.700 căn hộ. Tuy nhiên qua nhiều năm, dự án này vẫn dang dở.
Dù đã đổi tên, thay chủ mới nhưng tòa nhà 104 của siêu dự án Usilk City vẫn không thể "về đích" như kế hoạch ban đầu. (Ảnh: Duy thế)
Nhằm hồi sinh dự án CT1 – tòa nhà 104 của siêu dự án Usilk City, vào tháng 4/2019, Công ty CP Sông Đà Thăng Long đã hợp tác với Công ty CP BID Group để triển khai tiếp dự án. Tòa nhà sau đó đổi tên thương mại thành BID Residence. Tuy nhiên, đến nay dự án bất động sản này tiếp tục "đóng băng", mang đến nỗi thất vọng cho khách hàng, nhà đầu tư.
Theo ghi nhận của phóng viên Reatimes, đến thời điểm hiện nay, công trình BID Residence được xây xong phần thô 50 tầng, nhưng vẫn chưa thể bàn giao đúng hẹn, khiến hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh chờ đợi.
Liên quan đến dự án này, trong những năm qua, khách hàng đã liên tục gửi đơn đến cơ quan chức năng. Theo phản ánh, quá trình thực hiện dự án từ 2009 đến 2012, chủ đầu tư đã huy động vốn của hàng nghìn khách hàng, nhưng do quá trình đầu tư dàn trải, phân tán... Công ty CP Sông Đà Thăng Long đã "bỏ quên" quyền lợi người tiêu dùng tại dự án Usilk City suốt hơn 1 thập kỷ qua.
Sau gần 10 năm "bất động", đầu năm 2018, dự án Thành An Tower đã được tái khởi động với tên gọi mới là Manhattan Tower, cùng với sự xuất hiện của đơn vị phát triển dự án mới là Công ty Cổ phần Landmark Holding, sau này đổi tên thành Công ty Cổ phần Quốc tế Holding (LMH). Tuy nhiên, dự án sau đó tiếp tục bị bỏ hoang, không hẹn ngày về đích.
Nghiên cứu pháp lý tại dự án cho thấy, Manhattan Tower, tọa lạc tại "đất vàng" số 21 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân với quy mô tòa 30 tầng, 327 căn hộ.
Sau khi tái khởi động vào năm 2018, dự án lại tiếp tục "đắp chiếu". (Ảnh: Duy Thế)
Dự án ban đầu có tên gọi Thành An Tower và được cấp đất từ năm 2009 với tổng diện tích đất là 4.182 m2. Tuy nhiên, sau khi được giao đất, Tổng công ty Thành An không tự triển khai dự án mà bán lại cho Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư xây dựng Ba Đình theo hình thức hợp tác kinh doanh.
Sau gần 10 năm "bất động", đầu năm 2018, dự án Thành An Tower đã được tái khởi động với tên gọi mới là Manhattan Tower, cùng với sự xuất hiện của đơn vị phát triển dự án mới là Công ty Cổ phần Landmark Holding, sau này đổi tên thành Công ty Cổ phần Quốc tế Holding (LMH).
Trong văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, giải trình nguyên nhân chứng khoán bị đưa vào diện cảnh báo (khoảng tháng 4/2023), Công ty Cổ phần Quốc tế Holding (LMH) đã đề cập đến về nguyên nhân Manhattan Tower chậm tiến độ.
LMH cho biết dự án này đang tạm dừng thi công bởi nhiều lý do, như để phục vụ công tác điều tra theo thư nặc danh tố cáo năm 2010, 2011; điều chỉnh thiết kế tầng hầm và việc chuyển mục đích đất quốc phòng sang đất dân dụng để thực hiện dự án.
Không dừng ở đó, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra những vi phạm xảy ra tại dự án này và cho rằng, việc dự án 4 lần điều chỉnh sai quy định đã làm thay đổi từ đất cơ quan cải tạo chỉnh trang (năm 2002, 2006) thành cơ quan văn phòng cao 25 tầng (năm 2008); cuối cùng trở thành dự án văn phòng, dịch vụ thương mại và căn hộ chung cư để bán (năm 2010).
Đồng thời, việc điều chỉnh quy hoạch dự án đã làm tăng diện tích đất xây dựng từ 6.107m2 lên 6.146,95m2; tăng mật độ xây dựng từ 40% lên 51%; tăng số tầng từ trung bình 5 tầng lên 30 tầng.
Nằm ở vị trí khá đắc địa trên đường Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, "siêu" dự án Habico Tower là minh chứng rõ nét nhất về cách làm của giới chủ đầu tư bất động sản lao vào những cơn "sốt đất". Tuy nhiên, sau màn ra mắt hoành tráng năm 2008, đến nay siêu dự án này vẫn chỉ là một khối bê tông 9 tầng bỏ hoang.
Habico Tower là "siêu" dự án của Hà Nội, được xây dựng trên khu đất hơn 4.490m2, tại số 288 Phạm Văn Đồng, với vốn đầu tư khoảng 220 triệu USD. Dự án được khởi công vào năm 2008 và dự kiến hoàn thành, đưa vào sử dụng năm 2011 do Công ty CP Hải Bình (HABICO) làm chủ đầu tư.
Siêu dự án "triệu đô" vẫn chưa thấy ngày về đích. (Ảnh: Duy Thế)
Tại thời điểm chào bán năm 2011, mức giá từ 4.000 USD/m2 sàn chung cư của dự án này thực sự gây "sốc" cho thị trường bất động sản cả nước. Với mức giá này, căn hộ rẻ nhất của tòa tháp có giá 21 tỉ đồng và căn hộ đắt nhất lên tới 85 tỉ đồng.
Dự án này còn được giới thiệu là hướng đến một kỷ lục trong xây dựng bằng việc hoàn thành một tầng nhà chỉ trong vòng 7 ngày. Tốc độ xây dựng được đẩy nhanh nhưng chất lượng luôn phải là tốt nhất và sẽ hoàn thành trong năm 2011.
Tuy nhiên, vào tháng 5/2011, khi nhà thầu dự án tiến hành căng cáp dự ứng lực tại sàn tầng 9 khối căn hộ thì xảy ra sự cố bê tông sàn bị phá hủy dẫn đến việc ngừng thi công vô thời hạn của Habico Tower.
Sau khi xảy ra sự cố cộng với một số rắc rối về mặt tài chính, nhà đầu tư Dong Ri Won gần như rút hết về nước, chỉ để lại một đơn vị nhỏ. Đến nay, dự án này vẫn chỉ là những khối bê tông hiu quạnh.
Được biết, dự án Tòa tháp Habico đang được thế chấp tại BIDV Thăng Long. Từ năm 2013 đến nay, Công ty Hải Bình không có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Chủ đầu tư còn có tranh chấp với các bên đối tác, đang chờ Tòa án nhân dân TP.Hà Nội giải quyết.
Có thể thấy, một điểm chung của những dự án trên là chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, việc sử dụng đòn bẩy nợ vay quá cao dẫn đến dự án rơi vào bế tắc khi cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn chảy vào bất động sản.
Theo nhận định của các chuyên gia, các sản phẩm là những dự án bị lỗi thiết kế, chọn sai phân khúc, giờ không thể thay đổi, đến những rắc rối về pháp lý khi dự án huy động vốn trái phép, thế chấp tài sản đảm bảo không đúng quy trình, chủ đầu tư cũ rơi vào vòng lao lý…, dẫn đến việc hồi sinh dự án của nhiều "mạnh thường quân" rơi vào bế tắc.
Thực tế, khi tiếp nhận dự án cũ, các nhà đầu tư mới đều phải nghiên cứu, tính toán rất kỹ để đưa ra những phương án khắc phục có hiệu quả mà vẫn phải đảm bảo lợi nhuận nên không phải dự án nào cũng có thể tái khởi động ngay được.
Liên quan đến những nội dung trên, ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC - cho biết, việc tái cơ cơ cấu các dự án từng "chết lâm sàng" không hề dễ dàng, trong đó vấn đề lớn nhất nhiều khi đến từ chính chủ đầu tư cũ của dự án.
"Khi tham gia tái cấu trúc một dự án cũ, mặc dù là người bỏ tiền, nhưng chủ đầu tư mới không thể hoàn toàn tự quyết, mà có nhiều việc phải thông qua chủ đầu tư cũ, trong khi thời gian là yếu tố quyết định rất lớn đến hiệu quả dự án. Chỉ cần chủ đầu tư cũ không hợp tác trong việc ký hồ sơ sẽ lại khiến mọi việc tắc nghẽn, trong khi các loại chi phí vẫn phải chi trả..., điều này là rủi ro lớn đối với nhà đầu tư mới", ông Duy nói, đồng thời cho biết thêm, do dự án "bất động" từ lâu nên hệ số tài chính gần như là âm.
Để vực dậy dự án với hệ số tài chính âm, theo ông Duy, cần đảm bảo 1 trong 2 yếu tố: Hoặc chủ đầu tư cũ của dự án phải chấp nhận lỗ sâu, hoặc ngân hàng phải giảm lãi. Tuy nhiên, việc ngân hàng giảm lãi là rất khó, nên chủ đầu tư cũ sẽ phải chấp nhận lỗ sâu.
"Càng kéo dài thời gian triển khai dự án thì chi phí tài chính càng nhiều, dẫn đến việc dự án không hiệu quả, mà không hiệu quả thì sẽ chẳng có ai muốn 'giải cứu'. Bởi vậy, việc tái cơ cấu dự án đòi hỏi quyết tâm và năng lực rất lớn của nhà đầu tư mới", ông Duy nhấn mạnh.
