Hàng loạt chủ đầu tư và sàn môi giới liên tục lôi nhau ra tòa để giải quyết tranh chấp về phí môi giới khiến thị trường bất động sản thêm xám xịt. Tuy nhiên, điều này cũng cảnh báo các đơn vị môi giới phải thận trọng khi lựa chọn chủ đầu tư hay dự án để hợp tác, đừng vì để có hàng bán mà chấp nhận hợp tác với các chủ đầu tư kém năng lực, vừa mất uy tín vừa đẩy khách hàng vào tình thế rủi ro.
Nhiều cách “bẻ kèo”
Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thiên Minh vừa gửi đơn tố cáo hành vi “lừa đảo” xảy ra tại dự án Royal Park Riverside. Công ty này cho biết, vào tháng 2/2020, công ty nhận được lời mời độc quyền phân phối dự án Vạn Hưng Phát (tên thương mại Royal Park Riverside) tại số 339 đường Bông Sao, quận 8, TPHCM.
Sau đó, Thiên Minh đã ký hợp đồng phân phối độc quyền dự án Vạn Hưng Phát thông qua Công ty CP Giải pháp Tài chính Golden M&A với người đại diện pháp luật là ông Đỗ Thành Long (sinh năm 1992, quê Hải Phòng). Để phân phối dự án này, Thiên Minh phải ký quỹ số tiền là 10 tỷ đồng và chuyển vào tài khoản Công ty Golden M&A.
Theo cam kết từ phía chủ đầu tư, dự án sẽ được mở bán vào tháng 4/2020. Trước ngày 30/3/2020 sẽ hoàn thành việc thi công đậy nắp hầm dự án. Đến ngày 20/4, sẽ được Sở Xây dựng xác nhận bằng văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong hợp đồng môi giới, Công ty Thiên Minh được yêu cầu phải hoàn thành chỉ tiêu bán 85% trong tổng số 300 căn hộ dự án trong thời gian từ 6-8 tháng, nếu không đạt sẽ bị phạt. Ngược lại, nếu dự án không được triển khai pháp lý để mở bán đúng tiến độ thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc, chịu phạt vi phạm hợp đồng số tiền 20 tỷ đồng.
“Đến thời hạn như cam kết trong hợp đồng mà vẫn chưa thấy động tĩnh gì, chúng tôi thúc giục thì phía chủ đầu tư né tránh và đùn đẩy trách nhiệm”, đại diện Thiên Minh nói.
Trước đó, Công ty Thiên Minh cũng ký hợp đồng với Tập đoàn Việt Úc để phân phối dự án Aloha Beach Village. Tuy nhiên trong quá trình triển khai đã phát sinh mâu thuẫn khiến việc hợp tác bất thành.
Cụ thể, ngày 28/1/2018, Thiên Minh đã ký kết hợp đồng số 01 với Công ty Việt Úc. Theo đó, Công ty Thiên Minh được độc quyền phân phối sản phẩm block 1-4 của tháp Saphia, trừ khu dịch vụ tầng trệt của dự án Aloha Beach Village. Đến ngày 2/8/2018, Thiên Minh tiếp tục ký hợp đồng với Tập đoàn Việt Úc để môi giới độc quyền trong việc tiếp thị và bán các căn hộ toàn bộ block Sapphire của dự án Aloha Beach Village.
Trong quá trình hợp tác, Thiên Minh yêu cầu Tập đoàn Việt Úc cung cấp toàn bộ tài liệu liên quan đến dự án Aloha Beach Villaghe để bán hàng nhưng Việt Úc đã không thực hiện. Ngược lại, Việt Úc yêu cầu Thiên Minh phải bán hàng trong tháng 9/2018 nếu không sẽ thay đổi đơn vị phân phối. Sau nhiều lần đàm phán bất thành, Thiên Minh khởi kiện Tập đoàn Việt Úc để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo đơn kiện, Thiên Minh đòi Công ty Việt Úc số tiền hơn 15 tỷ đồng phát sinh từ hợp đồng hợp tác giữa hai bên tại dự án Aloha Beach Villaghe. Trong đó, có hơn 6 tỷ đồng là tiền chi phí thực hiện hợp đồng, 4 tỷ đồng là tiền phạt cọc và 5 tỷ đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng. Thiên Minh khẳng định, khi vụ việc chưa được giải quyết dứt điểm, cũng như chưa có phán quyết của Tòa án về việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng phân phối sản phẩm vẫn đang tồn tại. Đồng nghĩa, Việt Úc không được ký kết với bất kỳ một bên thứ ba nào khác để phân phối dự án.
Tương tự, Công ty CP DKRA Việt Nam cũng gửi đơn khởi kiện Công ty CP Trung Sơn Bắc thuộc Tập đoàn Nam Group, là chủ đầu tư dự án Thanh Long Bay ở Bình Thuận về việc chấm dứt hợp đồng không đúng luật và phải trả cho DKRA Việt Nma hơn 84 tỷ đồng.
Vào ngày 4/9/2019, Công ty Trung Sơn Bắc ký hợp đồng dịch vụ với Công ty DKRA Việt Nam. Theo đó, DKRA Việt Nam là nhà phân phối, tiếp thị độc quyền, tìm kiếm, tư vấn, giới thiệu khách hàng mua 1.400 sản phẩm (gồm 1.000 căn hộ và 400 căn nhà phố) thuộc dự án Thanh Long Bay. Thời gian thực hiện hợp đồng là 6 tháng, tính từ ngày 10/9/2019 đến 10/3/2020.
Tuy nhiên, ngày 11/1/2020, Công ty Trung Sơn Bắc có văn bản chấm dứt thực hiện hợp đồng với DKRA Việt Nam do doanh nghiệp này chỉ bán được 112 căn hộ và 3 nhà phố, không đạt 50% giỏ hàng được giao như đã thỏa thuận. Trong khi đó, phía DKRA Việt Nam trưng ra chứng cứ chứng minh Công ty Trung Sơn Bắc mới là phía vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, do chậm về pháp lý. Hai bên không tìm được tiếng nói chung nên DKRA Việt Nam khởi kiện, được Tòa án huyện Hàm Thuận Nam thụ lý ngày 22/6/2020.
Theo trình bày của nguyên đơn, DKRA Việt Nam phải ký quỹ, đặt cọc cho Công ty Trung Sơn Bắc số tiền 32 tỷ đồng và tốn chi phí lớn cho các hoạt động marketing, tiếp thị dự án... DKRA Việt Nam yêu cầu tòa án xác định việc chấm dứt thực hiện hợp đồng ngày 4/9/2019 do lỗi của Công ty Trung Sơn Bắc chưa thực hiện nghĩa vụ của mình, gây thiệt hại cho nguyên đơn. Trong đơn phản tố đề ngày 25/8/2020, Công ty Trung Sơn Bắc cho rằng, DKRA Việt Nam bán không đủ số lượng sản phẩm như thỏa thuận trong hợp đồng nên đã vi phạm nghĩa vụ. Do đó, trong 32 tỷ đồng ký quỹ, DKRA Việt Nam chỉ được hoàn trả 2,33 tỷ đồng tương ứng với 112 căn hộ và 3 nhà phố mà đã bán được. Khoản tiền ký quỹ còn lại 29,67 tỷ đồng, DKRA Việt Nam phải bị mất.
Phải chọn mặt gửi vàng
Theo luật sư Lương Duy Sinh, Trưởng Văn phòng luật sư Sinh và Cộng sự, việc các công ty môi giới và chủ đầu tư dự án bất động sản kéo nhau ra Tòa để giải quyết tranh chấp là hành động văn minh. Tuy nhiên, việc này sẽ ít nhiều làm ảnh hưởng tới thương hiệu của hai bên. Do đó, trước khi ký hợp đồng môi giới, hai bên nên tìm hiểu kỹ về năng lực của nhau.
Chuyên gia tài chính Lê Minh Hoàng cho rằng, khi thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh khó khăn, nguồn hàng khan hiếm thì rất nhiều sàn môi giới “nhắm mắt” chọn chủ đầu tư để có sản phẩm nuôi quân. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp, phát sinh về sau. Do đó, các đơn vị môi giới phải thận trọng khi lựa chọn chủ đầu tư hay dự án để hợp tác, đừng vì để có hàng bán mà chấp nhận hợp tác với các chủ đầu tư kém năng lực, dễ bị “bẻ kèo”, vừa mất uy tín vừa đẩy khách hàng vào thế rủi ro.
Tuy nhiên, ông Minh cũng cảnh báo, không phải đơn vị môi giới nào cũng đủ năng lực và tiềm lực tài chính. Thời gian qua, thị trường có rất nhiều công ty môi giới bất động sản làm ăn chụp giựt, thiếu chuyên nghiệp, quảng bá sai sự thật, lừa dối khách hàng, nhận tiền sai quy định...
“Để đánh giá một chủ đầu tư uy tín, các sàn môi giới nên căn cứ vào tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án. Đồng thời xem thêm các chính sách hỗ trợ pháp lý, hoàn thiện hạ tầng từ địa phương. Còn để xem “giò” sàn môi giới, thì nên tìm hiểu họ đã bán được những dự án nào, có bao nhiêu sales, kinh nghiệm bán hàng ra sao…”, ông Minh nói.
Tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TPHCM cho rằng, khi bán dự án, năng lực triển khai của một số chủ đầu tư mới khiến đơn vị môi giới và người mua chưa yên tâm, tiến độ triển khai các công trình hạ tầng không kịp nhu cầu phát triển của dự án. Do đó, các sàn môi giới nên chọn mặt gửi vàng.
