Hơn bốn năm mua đất đấu giá vẫn chưa được làm chủ đầu tư

Mua bán minh bạch vẫn khốn khổ

Theo Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh (Công ty Kim Oanh), khoảng giữa năm 2017, công ty (khi đó có tên là Công ty Xây dựng A Đông Hải) nhận được thông báo từ Công ty cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Nam Sài Gòn) sẽ bán đấu giá 243.912m² đất dự án khu dân cư Hòa Lân ở phường Thuận Giao, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dương với giá khởi điểm 963 tỷ đồng. Tài sản này trước đây thuộc Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) thế chấp cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn) nhưng sau đó mất khả năng thanh toán. 

Ngày 25/5/2017, công ty nộp hồ sơ tham gia đấu giá và đã vượt qua hai đơn vị khác cùng tham gia, chính thức trúng đấu giá tài sản trên, với giá 1.353 tỷ đồng. Ngày 1/7/2017, bên bán đấu giá bàn giao toàn bộ diện tích dự án khu dân cư Hòa Lân là 490.765,1m² (trong đó có 246.765,1m² đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) cho công ty. 

Thế nhưng sau khi nhận đất, công ty phát hiện diện tích thực của dự án bị “bốc hơi” mất 8.452m² đất so với diện tích đấu giá; dự án còn hơn 10 hộ kinh doanh chưa trả mặt bằng; 15 hộ dân còn khiếu nại, khiếu kiện. Do đó, Công ty Kim Oanh chỉ thanh toán trước 847,8 tỷ đồng và yêu cầu Agribank Chợ Lớn xử lý dứt điểm các vướng mắc. 

Nhưng gần một năm rưỡi sau, Agribank Chợ Lớn vẫn chưa xử lý xong khiến công ty có đất cũng như không vì UBND tỉnh Bình Dương không đồng ý phê duyệt dự án. Lúc này, bất ngờ có thông tin khiếu nại dự án bán đấu giá không tuân thủ quy định pháp luật, Thanh tra Bộ Tư pháp vào cuộc. Kết quả cho thấy, quá trình bán đấu giá của dự án cơ bản tuân thủ đúng quy định pháp luật. Riêng trường hợp đơn vị trúng đấu giá chưa thanh toán đủ tiền là thực hiện chưa đúng quy định, nhưng Thanh tra Bộ Tư pháp xác định, vụ việc có phần trách nhiệm của Agribank Chợ Lớn. 

Ngày 15/3/2019, Công ty Kim Oanh đồng ý thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, đồng thời bỏ ra gần 48 tỷ đồng đền bù cho người dân trước đây bị giải tỏa nhưng chưa được bồi thường; bỏ ra thêm gần 100 tỷ đồng hỗ trợ cho các hộ dân đang sống trên dự án nhưng không có giấy tờ pháp lý về nhà đất... 

Cứ tưởng mọi chuyện đã xong, nhưng khi công ty nộp đơn xin UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt dự án, vẫn tiếp tục bị lắc đầu. Lý do là, Công ty Thiên Phú (chủ đầu tư cũ của dự án) đã nộp đơn khởi kiện đơn vị bán đấu giá là Công ty Nam Sài Gòn tại Tòa án nhân dân (TAND) quận 7. “Hơn 1.300 tỷ đồng bỏ ra nhưng đến nay dự án không được sang tên, không thể thực hiện, khiến chúng tôi vô cùng khổ sở, ảnh hưởng đến sự sống còn của doanh nghiệp, trong khi lỗi này không phải do chúng tôi gây ra” - bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty Kim Oanh, nói.    

Tranh chấp chấm dứt, nhà đầu tư vẫn chưa có lối thoát

Tại phiên tòa xét xử sơ thẩm ngày 12/11/2020, TAND quận 7 tuyên không chấp nhận yêu cầu của Công ty Thiên Phú về việc hủy kết quả bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất dự án khu dân cư Hòa Lân. Đồng thời không chấp nhận hàng loạt yêu cầu khác của nguyên đơn như: tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán tài sản, hủy biên bản thỏa thuận xử lý tài sản, hủy hợp đồng tín dụng…

Đến phiên tòa phúc thẩm ngày 24/3/2021, TAND TPHCM đã tuyên đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của Công ty Thiên Phú và sửa một số điểm khác của bản án sơ thẩm nhưng vẫn không ảnh hưởng đến kết quả bán đấu giá. Thế nhưng, đến ngày 22/6/2021, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao ra quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm của TAND TPHCM.

Trong khi đó, theo Công ty Kim Oanh, hiện tại Công ty Thiên Phú đã nộp đơn rút toàn bộ kháng cáo, rút toàn bộ khiếu kiện, khiếu nại đến các cơ quan chức năng. Đại diện các đơn vị Agribank Chợ Lớn, Công ty Thiên Phú và đơn vị tổ chức đấu giá đã chính thức bàn giao thực địa dự án khu dân cư Hòa Lân cho Công ty Kim Oanh, ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, Agribank Chợ Lớn cũng đã đồng ý xuất hóa đơn cho Công ty Kim Oanh đối với toàn bộ giá trị mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất của dự án. “Sự kiện này xem như chính thức khép lại các tranh chấp liên quan đến tài sản mua trúng đấu giá là quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Hòa Lân. Thế nhưng đến nay chúng tôi vẫn chưa được hoàn thành đăng ký biến động đối với tài sản trúng đấu giá để tiến tới triển khai thực hiện dự án, dù công ty đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương” - đại diện công ty cho biết.

Theo luật sư Đoàn Việt Thắng - Trưởng Văn phòng luật sư Đoàn Việt Thắng và cộng sự, theo khoản 3 điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 điều này”. Theo đó, khoản 2, điều 133 quy định: “Trường hợp tài sản phải đăng ký mua mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu hóa, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận đươc tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền…”.

Trong trường hợp này Công ty Kim Oanh không phải là bên có tranh chấp tài sản với Công ty Thiên Phú, cũng không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp - giao dịch thương mại giữa Agribank Chợ Lớn với Công ty Thiên Phú, không liên quan đến hợp đồng bán đấu giá giữa Agribank Chợ Lớn với công ty đấu giá, chỉ là bên mua được tài sản đấu giá. Như vậy, cơ quan chức năng cần xem xét trong trường hợp này doanh nghiệp thuộc đối tượng thứ ba ngay tình để có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thoát khỏi khó khăn nhưng vẫn đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật.