Mặc dù chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lại “lách luật” bằng “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng sử dụng đất” để huy động vốn, gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng.
Như Thương Gia đã phản ánh trong bài viết “Khách hàng đối mặt rủi ro khi giao dịch tại dự án Vita Riverside”, dự án Vita Riverside (tên pháp lý là Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc) do Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc (Công ty Tuấn Điền Phúc) làm chủ đầu tư tại P.Vĩnh Tân, Tx.Tân Uyên, tỉnh Bình Dương được quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng và ngay tại khu vực dự án với nhiều thông tin mua bán đất nền được các nhân viên môi giới đưa ra nhằm chào mời, câu kéo khách hàng.
Theo đó, thông qua một nhân viên môi giới bất động sản thì dự án Vita Riverside được Công ty TNHH Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Tạo Tín Phát (Công ty Tạo Tín Phát) đứng ra bán hàng với 2 phương thức thanh toán: Thanh toán trả chậm không lãi suất và thanh toán nhanh.
Cụ thể, phương thức thanh toán trả chậm không lãi suất được chia làm 8 đợt, khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng/nền, sau 7 ngày sẽ ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thanh toán 40% giá trị nền đất bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo cách 30 ngày tuỳ theo tỷ lệ mà công ty đưa ra và tới đợt thứ 7, khi khách hàng đã thanh toán 95% giá trị nền đất mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Còn phương thức thanh toán nhanh là khách hàng ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thanh toán luôn 95% giá trị nền đất sau 7 ngày đặt cọc, nhưng phải đến 6 tháng sau mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, ít ai biết rằng, hình thức ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đã được rất nhiều chủ đầu tư sử dụng để thu tiền của khách hàng trong thời gian vừa qua lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và có những trường khách hàng mất tiền “oan” vì hình thức hợp đồng kiểu “lách luật” này.
Điển hình, tại tỉnh Long An, thời gian vừa qua hàng trăm khách hàng đang phải “điêu đứng” vì hình thức “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đã ký với Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Bất động sản Hưng Thịnh để mua đất nền tại các dự án Hưng Thịnh Cát Tường, Thiên Phúc Hoàng Gia. Bởi những khách hàng này đã bỏ ra tiền tỷ nhưng không nhận được đất từ chủ đầu tư.
Đỉnh điểm của vụ việc là những khách hàng này đã kéo đến trụ sở UBND và Sở Xây dựng tỉnh Long An để yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc đòi quyền lợi. Thế nhưng, cho đến nay vấn đề vẫn chưa được giải quyết và hậu quả là khách hàng vẫn phải mất tiền “oan”.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Diệp Năng Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả. Các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.
“Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm”, Luật sư Bình cho biết thêm.
Quay lại với dự án Vita Riverside, thông tin mà phóng viên có được, trong danh sách dự án phát triển nhà ở được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở của Sở Xây dựng Bình Dương (Cập nhật đến 15/02/2020) không có tên dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc hay dự án Vita Riverside.
Như vậy, việc Công ty Tuấn Điền Phúc và Công ty Tạo Tín Phát bắt tay nhau thu tiền của khách hàng bằng hình thức “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong khi chưa được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể gây ra nhiều rủi ro và hệ luỵ lớn cho khách hàng?
Quốc Trực - Theo Thương Gia
