6 nguyên nhân dẫn đến “bùng nổ” tranh chấp
Thanh tra Bộ Xây dựng vừa báo cáo lãnh đạo Bộ Xây dựng về Kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư có nhiều đơn khiếu nại gay gắt trên địa bàn TP Hà Nội trong “công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư”.
Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, qua thanh tra cho thấy có 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại gay gắt, kéo dài, căng băng rôn tại nhiều chung cư gây mất mỹ quan đô thị.
Thứ nhất, chủ đầu tư thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung nhà chung cư;
Thứ hai, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị nhà chung cư; chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức;
Thứ ba, nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc để tìm được tiếng nói chung để đi đến thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị;
Thứ tư, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được việc phân chia diện tích chung riêng và diện tích mà chủ đầu tư giữ lại;
Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ, chậm bàn giao hồ sơ nhà chung cư.
Thứ sáu, việc chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, đa phần các nhà chung cư chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì do chưa thống nhất được tỷ lệ % phần diện tích mà Chủ đầu tư giữ lại và tính lãi phần kinh phí bảo trì gốc.
Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, qua thanh tra đã buộc 12/18 chủ đầu tư phải thực hiện gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán số liệu để chuyển sang cho ban quản trị nhà chung cư, tổng số kinh phí bảo trì là hơn 338,6 tỷ đồng.
Yêu cầu 7/8 chủ đầu tư phải gửi vào tài kinh phí bảo trì theo quy định, phải chuyển sang tài khoản cho ban quản trị, phải quyết toán số liệu chuyển sang cho ban quản trị số tiền 251 tỷ đồng....
Ngoài ra, Thanh tra Bộ cũng buộc chủ đầu tư trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (tương đương số tiền khoảng 62,4 tỷ đồng) đối với 5/18 chủ đầu tư do tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp (chung cư ít nhất là 25 m2, chung cư nhiều nhất là 1.580 m2).
Đồng thời, xử phạt 8/18 chủ đầu tư với số tiền hơn 1 tỷ đồng. Phạt cảnh cáo, đưa lên thông tin đại chúng do các chủ đầu tư báo cáo không trung thực, không kịp thời hồ sơ tài liệu nhà chung cư...
Kiến nghị bổ sung 23 hành vi vi phạm về quỹ bảo trì, tăng mức xử phạt
Cũng theo Thanh tra Bộ Xây dựng, qua thanh tra đã phát hiện ra có 26 hành vi vi phạm hành chính trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Trong số này có 3/26 hành vi đã quy định nhưng mức xử phạt thấp thiếu tính răn đe. Còn lại 23/26 hành vi chưa quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.
Về phía chủ đầu tư, cơ quan thanh tra cho biết có 15 hành vi vi phạm. Trong số này, có 3/15 hành vi vi phạm với mức xử phạt thấp đã quy định tại Nghị định số 139 như: Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.
Thanh tra Bộ Xây dựng đã đề xuất lãnh đạo Bộ Xây dựng bổ sung 23/26 hành vi vi phạm còn thiếu và tăng mức xử phạt đối với 3/26 hành vi vi phạm về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư với mức xử phạt kịch khung số tiền là 300 triệu đồng/hành vi. Ảnh: dự án toà nhà F,G,H,K,L thuộc tổ hợp chung cư cao tầng khu hỗn hợp nhà ở HH02 (KĐT Dương Nội, quận Hà Đông) do Cty CP đầu tư và xây dựng Xuân Mai là chủ đầu tư bị Thanh tra Bộ phát hiện loạt sai phạm như: chậm mở tài khoản kinh phí bảo trì, chưa thành lập Ban quản trị theo quy định, ngăn chia tầng kỹ thuật thành phòng làm việc…
Ngoài ra còn có 12/15 hành vi vi phạm chưa được quy định tại Nghị định số 139 như: Không mở tài khoản hoặc chậm mở tài khoản kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; Không thông tin về tài khoản phần sở hữu chung nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư;
Không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền kinh phí bảo trì; Không gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua vào tài khoản đã lập theo quy định tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng; tính toán sai kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định; Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
Không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì không đầy đủ nội dung; Không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng không đủ số người tham dự theo quy định.
Tái phạm hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; Không quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định nhưng chủ đầu tư đã bàn giao một phần hoặc toàn bộ kinh phí bảo trì; Không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị.
Về phía ban quản trị, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra có 9 hành vi vi phạm chưa quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP cần được bổ sung. Trong đó, vi phạm phổ biến nhất mà ban quản trị mắc phải đó là nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư khi chưa có biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy. Bên cạnh đó là việc không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì không đầy đủ nội dung…
Do đó, nhằm đảm bảo tính răn đe, sự nghiêm minh của pháp luật trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, Thanh tra Bộ Xây dựng đã đề xuất lãnh đạo Bộ Xây dựng bổ sung 23/26 hành vi vi phạm còn thiếu và tăng mức xử phạt đối với 3/26 hành vi vi phạm về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư vào Nghị định thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính.
Cùng với đó, kiến nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản phối hợp với Thanh tra Bộ để xây dựng dự thảo Chỉ thị của Bộ trưởng về "Chấn chỉnh việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư tại một số địa phương có nhiều nhà chung cư”.
