Dự án khu nhà ở Đức Phát 3 tại thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng tỉnh Bình Dương do Công ty TNHH MTV Tư vấn đầu tư Đức Phát làm chủ đầu tư nhưng lại được nhiều đơn vị môi giới đứng ra ký hợp đồng thu tiền của khách hàng.
Công ty môi giới đứng ra ký hợp đồng
Tháng 9/2018 UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH MTV Tư vấn đầu tư Đức Phát được làm chủ đầu tư dự án khu nhà ở Đức Phát 3 (tên thương mại là Dream City), sau đó ngày 21/3/2019 dự án được UBND huyện Bàu Bàng quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Theo quy hoạch, dự án khu nhà ở Đức Phát 3 có tổng diện tích 305.351,2 m2. Trong đó, diện tích dành cho đất ở là 155.808,6 m2; đất công cộng 19.468,3 m2; đất công viên cây xanh 10.642,1 m2; đất kỹ thuật 11.279 m2; đất giao thông 98.951,8 m2.
Dự án được chia làm bốn phân khu: phố tri thức, phố thương gia, phố năng động và phố sáng tạo. Với tổng số 1.709 nền đất, có diện tích dao động từ 80 m2 – 154 m2.
Hiện nay dự án khu nhà ở Đức Phát 3 đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng. Các hạng mục hệ thống điện, đường giao thông… đang tiến hành xây dựng dở dang. Kết quả thi công các hạng mục cơ sở hạ tầng của dự án đến nay ước đạt khoảng 70%.
Tuy nhiên, các đơn vị phân phối dự án đã đứng ra chào mời, quảng cáo và tự ký hợp đồng thu tiền của khách hàng.
Cụ thể, ngày 29/12/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Quốc Hà Land (Công ty Quốc Hà Land) đã đặt cọc với khách hàng tên H. lô LK4, ô số 91 có tổng diện tích 80 m2.
Sau đó chị H. và Công ty Quốc Hà Land đã tiến hành ký hợp đồng Nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu nhà ở Đức Phát 3 thông qua hợp đồng số 162/ĐP3/HĐNT/2019 ngày 29/12/2019. Tổng giá trị của hợp đồng này là 699 triệu đồng. Chị H. thanh toán 299,5 triệu đồng vào ngày 6/1/2020. Hợp đồng được thanh toán thành 12 đợt. Tính đến nay chị H. đã thanh toán cho Công ty Quốc Hà Land số tiền gần 500 triệu đồng.
Tuy nhiên theo chị H. Công ty Quốc Hà Land cũng chỉ là đơn vị phân phối được ủy quyền từ một đơn vị phân phối khác nên chị cảm thấy lo lắng về hợp đồng mua bán mình đã ký.
Theo giấy ủy quyền bên phía Công ty Quốc Hà Land cung cấp, thì đơn vị này nhận ủy quyền từ Công ty Cổ phần Xây dựng Dịch vụ địa ốc Đất Nguồn (Công ty Đất Nguồn).
Cụ thể, ngày 20/7/2019, đại diện Công ty Đất Nguồn là ông Phạm Trọng Phượng chức vụ Phó Giám đốc và đại diện Công ty Quốc Hà Land là bà Nguyễn Thị Thanh Trà, chức vụ Tổng Giám đốc đã ký giấy ủy quyền phân phối dự án khu nhà ở Đức Phát 3.
Theo đó, Công ty Đất Nguồn đồng ý để Công ty Quốc Hà Land đại diện, thay mặt chủ đầu tư dự án, nhằm tìm kiếm khách hàng, tư vấn và hướng dẫn khách hàng giao dịch với chủ đầu tư dự án để giao dịch một phần dự án. Được quyết định các vấn đề về giá bán, nhận cọc và tiền thanh toán của khách hàng đối với các thửa đất tại hợp đồng nguyên tắc.
Thế nhưng, điều nhùng nhằng ở đây là Công ty Đất Nguồn cũng chỉ là đơn vị nhận ủy quyền phân phối các sản phẩm đất nền dự án khu nhà ở Đức Phát 3 từ Công ty TNHH MTV Tư vấn đầu tư Đức Phát nhưng nay lại ủy quyền tiếp cho bên thứ 3 phân phối dự án.
Điều đáng nói theo ủy quyền Công ty Quốc Hà Land chỉ được đại diện, thay mặt chủ đầu tư dự án, nhằm tìm kiếm khách hàng, tư vấn và hướng dẫn khách hàng giao dịch với chủ đầu tư dự án để giao dịch một phần dự án, nhưng đơn vị này lại đứng ra ký hợp đồng với khách hàng và thu tiền.
Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Quốc Hà Land có địa chỉ tại số 26 đường D3, khu dân cư Hiệp Thành, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương, đại diện pháp luật là ông Lâm Quốc Tâm – Giám đốc công ty.
Công ty Cổ phần Xây dựng Dịch vụ địa ốc Đất Nguồn có trụ sở tại lô NP32, khu tái định cư Mỹ Phước 2, phường Mỹ Phước, Thị xã Bến Cát, Bình Dương. Người đại diện pháp luật là ông Phạm Trọng Phượng.
Giao dịch sai luật và có dấu hiệu trốn thuế
Theo Luật sư Vũ Mạnh Quỳnh – Giám đốc Công ty Luật Ecovis Việt Nam Law, “Hợp đồng nguyên tắc” chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được ghi nhận bởi quy định pháp luật cụ thể nào. Đồng thời, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải thỏa mãn nhiều yếu tố để được coi là hợp pháp, cụ thể: Chủ thể chuyển nhượng có quyền bán, người đại diện ký bán có thẩm quyền và chủ thể nhận chuyển nhượng có được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Ví dụ: đất ở có được phép chuyển nhượng, đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa, đất ở đã được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng hay không?.
Vì thế, rủi ro khi giao kết loại hợp đồng này là rất lớn, mà phần thiệt thường thuộc về người mua, khi họ không có đủ điều kiện để thẩm tra các điều kiện pháp lý nói trên, cũng như việc giao dịch thông qua các bên trung gian môi giới mà không có sự đảm bảo hay ủy thác từ phía người chuyển nhượng (chủ đầu tư / bên bán).
Mặt khác, trong trường hợp này, bên được ủy quyền lại Công ty Quốc Hà Land và thậm chí cả bên được ủy quyền Công ty Đất Nguồn cũng không đủ thẩm quyền để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bởi các lý do sau: chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán (chưa có văn bản xác nhận về việc dự án đủ điều kiện chuyển nhượng của UBND tỉnh đối với đất nền, hoặc của Sở Xây dựng đối với nhà ở hình thành trong tương lai) nên việc uỷ quyền cho bên khác giao dịch chuyển nhượng là không phù hợp với quy định.
Công ty Đất Nguồn ủy quyền lại cho Công ty Quốc Hà Land dựa trên sự ủy quyền không phù hợp sẽ đương nhiên không đúng, hơn nữa giấy ủy quyền giữa hai công ty này lại được ký bởi người không có thẩm quyền đại diện doanh nghiệp.
Khi xảy ra vấn đề tranh chấp khách hàng sẽ chịu thiệt thòi lớn nhất, vì họ hoàn toàn chịu rủi ro do giao dịch mà không có đủ cơ sở pháp lý, sai cả thẩm quyền và đối tượng giao dịch. Đồng thời, chủ đầu tư dễ dàng chối bỏ trách nhiệm vì họ không xác nhận hoặc không biết về giao dịch này.
Đây là dự án thuộc dạng mua bán nhà ở trong tương lai, chủ đầu tư cần phải chứng minh đã có đủ điều kiện được bán nhà ở do Sở xây dựng công bố, theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, Điều 68 & 68 của Luật nhà ở và Nghị định 99/2015.
“Khách hàng cần phải tìm hiểu, liệu dự án này đã có được văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở nêu trên, đồng thời cũng cần tìm hiểu các giấy tờ pháp lý liên quan như: quyết định phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng thương mại, biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án,các thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật, chứng minh chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thuế phí,. v.v. Các chủ đầu tư uy tín và trung thực sẽ không ngại việc cung cấp các giấy tờ này cho khách hàng” luật sư Quỳnh cho biết thêm.
Bên cạnh đó, luật sư Quỳnh khuyến cáo việc Ủy quyền giao dịch bất động sản là hoạt động được pháp luật cho phép. Nhưng ủy quyền qua nhiều cấp (ủy quyền và ủy quyền lại) đang bị lạm dụng để né thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Cơ quan nhà nước đang xem xét rất kỹ các trường hợp giao dịch ủy quyền né thuế, và đã có nhiều trường hợp bị truy thu thuế, đề nghị xử lý.
Tuy nhiên, rất khó để xác định hay chứng minh được mục đích né thuế thông qua hành vi ủy quyền, vì nó thuộc về ý chí chủ quan của người thực hiện.
Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền có thể căn cứ vào các dấu hiệu sau để xác định giao dịch ủy quyền là thật hay là hình thức giả cách để chuyển nhượng bất động sản: việc ủy quyền toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt bất động sản bao gồm cả cho thuê, cho mượn, chuyện nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp; bên được ủy quyền được hưởng các lợi ích từ các quyền trên mà không phải hoàn trả tài sản hay lợi ích từ việc ủy quyền; người ủy quyền hoàn toàn có khả năng thực hiện giao dịch, nhưng lại ủy quyền cho người khác không thuộc đối tượng miễn thuế chuyển nhượng./.
Như Xuân - Theo Doanh nghiệp & Thương hiệu
