Dự án TNR The Nosta bán “lúa non”, tiềm ẩn rủi ro?

Tuy nhiên, theo cán bộ xây dựng UBND Phường Ngã Tư Sở cho hay, hiện tại dự án TNR The Nosta 90 Đường Láng đang trong quá trình xây dựng tường vây, chưa xây đến phần móng tiến độ xây dựng dự án chậm.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Đặng Văn Cường – Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho hay: Theo quy định của pháp luật thì các dự án bất động sản có thể chào bán, huy động vốn ngay từ thời điểm đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng phải đảm bảo các điều kiện của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn. Và dưới góc độ pháp lý thì đây được gọi là các bất động sản hình thành trong trương lai.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã nêu rõ điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Nếu tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xong phần móng hoặc chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng mà vẫn đưa vào kinh doanh, bán cho khách hàng là không phù hợp quy định pháp luật.

Luật sư Đặng Văn Cường cho biết thêm, hiện nay nhiều dự án BĐS đã và đang được rao bán, nhiều người sẵn sàng mua bởi họ cho rằng đây là một hình thức đầu tư, mạo hiểm mua tại thời điểm chưa đủ điều kiện thì mới có giá tốt. Tuy nhiên khi mua đất dưới hình thức này, người mua dự án có thể gặp nhiều rủi ro như: Dự án chưa được phép kinh doanh hoặc chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán, huy động vốn; Dự án vướng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết dẫn đến tổn thất về sau… dẫn đến sau này có tranh chấp thì bên mua thường thiệt thòi. Đặc biệt nếu công trình gặp vấn đề về pháp lý như chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp, chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt dẫn đến người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hậu quả để lại là những cư dân đã nhận bàn giao nhà, đóng đủ hoặc gần đủ giá trị căn hộ rồi nhưng không thể chuyển nhượng được tại vì không có giấy chứng nhận hoặc phải chuyển nhượng theo các hình thức như là kí hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ căn hộ chung cư khi đã được cấp Giấy chứng nhận sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng ủy quyền này cần có sự chứng kiến của chủ đầu tư. Nhưng những hình thức chuyển nhượng này cũng đem lại rất nhiều rủi ro cho khách hàng như hợp đồng ủy quyền không có hiệu lực vì người bán chết, đơn phương chấm dứt hợp đồng... và chắc chắn rằng căn hộ không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì giá chuyển nhượng sẽ không thể đem lại lợi nhuận cho người bán.

Phần lớn các trường hợp rủi ro trên thì người mua khó có thể đòi tiền được. Do đó khi mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ chứng minh tính pháp lý đầy đủ của dự án trước khi quyết định chi trả số tiền lớn.

Không chỉ rao bán dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mà ngay trong phần Trách nhiệm của nhà đầu tư tại Quyết định đầu tư số 5127/QĐ/UBND ngày 25/9/2018 do UBND thành phố Hà Nội chấp thuận nêu rõ: “Nghiêm cấm bán, chuyển nhượng các căn hộ du lịch nhằm mục đích để ở dưới mọi hình thức”.

Như vậy, nhà đầu tư dự án TNR The Nosta không được phép bán, chuyển nhượng các căn hộ du lịch nhằm mục đích để ở.

Không chỉ vậy, tại văn bản số 2132/QHKT-TMB-PAKT(KHTH) ngày 16/4/2018 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội về việc chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc cũng nêu rõ: “Đối với chức năng khách sạn căn hộ (Theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9506:2012) trước mắt cần phù hợp với các văn bản quy định và hướng dẫn, đảm bảo nguyên tắc: Không gian độc lập, chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn (không để bán) và không hình thành đơn vị ở, sử dụng các tiện ích riêng, đảm bảo nguyên tắc quản lý vận hành sau đầu tư đúng quy định. Sau này phải đảm bảo theo các quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố”.

Vậy mà trên thực tế, TNR Holdings Việt Nam đã đưa ra Chính sách dành cho khách hàng nhận quyền chuyển sử dụng căn hộ dự án TNR The Nosta.

Cụ thể, tại văn bản số 584/2020/TB-TNR-ĐL của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam ngày 29/12/2020. TNR Holdings Việt Nam đã đưa ra Chính sách dành cho khách hàng nhận quyền chuyển sử dụng căn hộ dự án TNR The Nosta.

Thời gian áp dụng chính sách từ ngày 29/12/2020 tới hết ngày 31/1/2020. Đối tượng áp dụng là dành cho khách hàng nhận chuyển quyền sử dụng tại căn hộ tại dự án TNR The Nosta. Phạm vi áp dụng tại các căn hộ theo Bảng hàng trong thời gian hiệu lực của chính sách.

Theo đó, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ dự án từ Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam, khách hàng phải đặt cọc tối thiểu là 50 triệu đồng và bổ sung đủ 100 triệu đồng trong thời gian 24h kể từ thời điểm đặt cọc. Sau 7 ngày kể từ ngày đặt cọc, khách hàng phải thanh toán đợt 1 (20%) giá trị căn hộ. Tiến độ thanh toán được chia thành 5 đợt.

Như vậy, từ một ông lớn có uy tín trên thị trường BĐS thì hiện nay TNR Holdings Việt Nam lại đang tự tay phá bỏ sự uy tín đó của mình khi công khai rao bán dự án đang gặp phải những vấn đề về pháp lý như hiện nay.

Để tiếp tục đưa thông tin tới bạn đọc, PV tiếp liên hệ với chủ đầu tư và các cơ quan chức năng để xác minh thêm thông tin về sự việc này, tuy nhiên, trước khi có những thông tin phản hồi, các nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng khi xuống tiền mua căn hộ tại dự án TNR The Nosta để tránh tình trạng "tiền mất tật mang".