Xây dựng dự án “trên giấy”
Dự án Diamond Central A được giới thiệu do Công ty cổ phần Gotec Land làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Gotec Việt Nam là đơn vị phát triển. Dự án nằm trên cả hai mặt tiền đường Võ Thị Sáu (phường Thống Nhất, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai), trên khu đất có tổng diện tích 12.500 m2 và được chia làm hai phân khu: Khu A, diện tích 9.800 m2 và khu B, diện tích 2.700 m2.
Theo tìm hiểu của PV, dự án hiện nay vẫn còn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng đã có nhiều trên các trang mạng xã hội cũng như nhiều kênh truyền thông rầm rộ các lời mời chào, quảng cáo về dự án Diamond Central A với những ưu đãi đặc biệt từ nhà đầu tư để thu hút khách hàng. Nhiều nhân viên môi giới khẳng định dự án đã được nâng giá so với năm 2020, khách hàng mua là có lãi khủng.
Dự án nhà phố Diamond Central A do Công ty Cổ phần Gotec Land làm chủ đầu tư và Công ty TNHH Gotec Việt Nam là đơn vị phát triển dự án.
Đối chiếu theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có quy định về điều kiện để bán nhà chung cư đang xây dựng như: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Bên cạnh đó, Luật cũng quy định thêm rằng, chủ đầu tư bất động sản trước khi cho bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi bảo lãnh do các bên thoả thuận nhưng phải đảm bảo những quy định theo pháp luật.
Như vậy, việc các sàn giao dịch rao bán căn hộ ở dự án Diamond Central A là trái quy định của pháp luật hiện hành. Việc cho phép đặt cọc giữ chỗ là hoạt động lách luật và khách hàng có thể gặp rủi ro nếu dự án vì lý do nào đó bị đình trệ kéo dài.
Bồi thường đất giá rẻ, bán giá “trên trời”
UBND tỉnh Đồng Nai vừa phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở cao cấp Diamond Central A tại phường Thống Nhất, thành phố Biên Hòa.
Tổng diện tích đất định giá là 2.093,8 m2. Mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm và đất nuôi trồng thuỷ sản. Vị trí khu đất được xác định theo tờ Trích lục và biên vẽ khu đất bản đồ địa chính số 1660/2020, tỷ lệ 1/500 do văn phòng đăng kí đất đai tỉnh Đồng Nai xác lập ngày 27/10/2020.
Cụ thể, diện tích đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm đường Võ Thị Sáu đoạn từ đường Hà Huy Giáp đến đường Phạm Văn Thuận vị trí 1 (từ mốc lộ giới đến mét thứ 50) có giá bồi thường là 5,5 triệu đồng/m2; vị trí 2 có giá là gần 3,9 triệu đồng/m2.
Chủ đầu tư dự án Diamond Central A đã tổ chức huy động vốn từ đầu tháng 8/2020.
Với diện tích đất nuôi trồng thuỷ sản đường Võ Thị Sáu đoạn từ đường Hà Huy Giáp đến đường Phạm Văn Thuận, vị trí 2 có giá bồi thường gần 3,9 triệu đồng/m2. Việc xác định vị trí từng thửa đất bồi thường được thực hiện theo quy định về bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 5 năm, giai đoạn 2020 – 2024.
Đáng chú ý, theo tìm hiểu của PV, Diamond Central A được giới thiệu do Công ty cổ phần Gotec Land làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Gotec Việt Nam là đơn vị phát triển. Dự án này được chủ đầu tư chào bán và truyền thông từ giữa năm ngoái.
Với Quy mô dự án gồm 87 căn nhà phố được thiết kế 5 tầng với diện tích dao động từ 100 – 130m2. Giá bán trung bình mỗi căn từ 15 – 30 tỷ đồng. Việc giá bồi thường rất thấp so với giá bán hiện tại, Tập đoàn Gotec Land có thể bỏ túi hàng trăm tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến ngày 8/4/2021, khi UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định về việc phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Diamond Central A, thì các môi giới đã ngưng chào bán dự án nói trên. Hiện phía chủ đầu tư là Công ty cổ phần Gotec Land cũng khá im ắng trong các hoạt động truyền thông dự án, thay vì rầm rộ như thời gian trước.
Chia sẻ về vấn đề này, một luật sư khẳng định: Về cơ chế thu hồi đất và bồi thường giải tỏa đối với các dự án nhà ở thương mại, hiện vẫn còn nhiều bất cập, nếu không nắm rõ và vận dụng đúng quy định, nguy cơ xảy ra tranh chấp và thiệt hại cho người dân rất lớn.
Trả lời báo chí, ông Đặng Minh Đức, Giám đốc Sở TN-MT cho rằng, theo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… thì một dự án BĐS phải hoàn thành xây dựng hạ tầng, được cơ quan chức năng nghiệm thu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép rao bán, sang nhượng. Tại Đồng Nai, nhiều chủ đầu tư dự án đã “lách luật”, rao bán đất nền khắp nơi khi chưa xây dựng xong hạ tầng, nhưng dưới hình thức hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn nên các cơ quan chức năng rất khó quản lý.
Còn Giám đốc Sở KH-ĐT Hồ Văn Hà cho biết: “Theo quy định, những gì pháp luật không cấm thì doanh nghiệp được làm. Do đó, doanh nghiệp bán sản phẩm bất động sản (BĐS) dưới hình thức góp vốn, hợp đồng đầu tư, đặt cọc không thể xử lý. Tuy nhiên, sở đã lên kế hoạch tới đây sẽ đi kiểm tra, rà soát lại tất cả các dự án BĐS trên địa bàn để quản lý chặt hơn”.
Theo Anh Thư/Tài Chính Doanh Nghiệp
