Giá bán căn hộ và hệ số sử dụng đất cao bậc nhất Bình Dương, nhưng định giá đất "rẻ mạt"
Ngày 30/3/2023, UBND tỉnh Bình Dương đã có Quyết định 705/QĐ-UBND, do Phó Chủ tịch Mai Hùng Dũng ký, về việc phê duyệt Đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 2 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An.
Tại quyết định này, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 2 là 15,5 triệu đồng/m2 (đất ở đô thị). Thời điểm định giá vào tháng 11/2021.
Cùng ngày, UBND tỉnh Bình Dương cũng có văn bản số 704/QĐ-UBND quyết định về việc phê duyệt đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An.
Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất tính nghĩa vụ tài chính đối với khu đất Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương là 16,35 triệu đồng/m2 (đơn giá bình quân đất ở tại đô thị).
Đơn vị tư vấn (Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ - SIAC) chịu trách nhiệm về cơ sở pháp lý của chứng thư định giá đất, báo cáo kết quả định giá đất, sự phù hợp của các thông tin, số liệu thể hiện tại chúng thư định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách của kết quả định giá đất theo quy định.
Astral City có quy mô gần 5.000 căn hộ nhưng được tách nhỏ làm 2 dự án nên không cần phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, theo Khoản 4, Điều 9, Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Theo quyết định phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 số 5813/QĐ-UBND do UBND thành phố Thuận An ban hành ngày 20/11/2020 quyết định về việc phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1, hệ số sử dụng đất toàn khu là 13,89 lần. Dự án được duyệt cao 40 tầng, và là dự án có hệ số sử dụng đất cao bậc nhất tỉnh Bình Dương.
Được biết, dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1, 2 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An được gọi chung 1 tên thương mại là Astral City, do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL làm chủ đầu tư. Khu đất của dự án Astral City tiếp giáp 2 đường, đó là Đại lộ Bình Dương và đường bờ kênh thông ra đường Bình Hoà 10, thuộc phường Bình Hoà, thành phố Thuận An.
Đây được xem là khu “đất kim cương” có vị trí đắc địa bậc nhất khu vực TP Thuận An. Giá đất mặt tiền khu vực này được chào bán ở mức trên dưới 50 triệu/m2. Trong khi đó, giá căn hộ Astral City đang được giao dịch với mức giá khá cao, khoảng trên 40 triệu đồng/m2.
Với mức giá thị trường những lô đất xung quanh dự án chào bán gấp khoảng 3 lần so với định giá, cùng với giá bán căn hộ và hệ số sử dụng đất tại dự án này đang ở mức cao hàng đầu tỉnh Bình Dương, không ít ý kiến lo ngại, nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất từ dự án lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu này.
Để giảm thiểu trách nhiệm định giá, Quyết định do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Mai Hùng Dũng vừa ký cũng đưa ra điều kiện: "Chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL) chịu trách nhiệm về các số liệu đã cung cấp để đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất. Trường hợp sau này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận dự án phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì Công ty phải chấp hành thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, theo quy định của pháp luật". Như vậy, phải chăng ngay cả UBND tỉnh Bình Dương cũng không dám chắc rằng, việc định giá đất tại 2 dự án này là đúng quy định pháp luật và không gây thất thoát?
Tọa lạc trên Đại lộ Bình Dương, Astral City có mức giá và hệ số sử dụng đất thuộc hàng cao nhất tỉnh này
Coi chừng thỏa thuận ngầm để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất
Liên quan đến định giá để tính tiền sử dụng đất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng với nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai. Trong đó, đại diện HoREA cho rằng, hiện nay có 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Vấn đề đầu tiên là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.
Ngoài ra, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi Trường (TN-MT), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trước khi triển khai một dự án, doanh nghiệp phải đối mặt hàng loạt khó khăn về thủ tục. Cụ thể, mất từ 2-3 năm để làm giải quyết hồ sơ ở Sở Tài nguyên – Môi trường và Sở Tài chính cho việc xác định giá đất và thẩm định giá đất.
Theo đó, bước đầu tiên nộp hồ sơ đến Sở Tài nguyên – Môi trường để nhờ tính tiền sử dụng đất. Sau đó, được sở này chi ngân sách chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Gần đây có trường hợp trúng thầu với giá 100.000 đồng.
Sau khi nhận tư vấn đánh giá dự án, để có tiền hoạt động, đơn vị trúng thấu chuyển sang làm khó chủ đầu tư và dẫn đến hiện tượng thương lượng "cưa đôi, cưa ba giá thẩm định đất".
“Vừa rồi, có một dự án chưa đến 1 ha nằm ở khu Nam Sài Gòn bị đơn vị tư vấn đó gây khó khăn và đòi xác định giá đất lên đến 80 tỉ đồng. Sau một hồi thương lượng cưa đôi, cưa ba thì đơn vị tư vấn hạ giá xuống còn hơn 10 tỉ đồng. Phần chênh lệch mỗi bên tự hưởng với nhau” - ông Châu dẫn chứng./.
