Điều chỉnh tăng khung giá đất: Ngừa trục lợi và trốn thuế

Một khu đất tại Nam Trung Yên. Ảnh: Hải Linh

Hiện nay, bảng giá đất cụ thể của Hà Nội đã hoàn thiện và sẽ được ban hành vào cuối tháng 12 này và sẽ có hiệu lực ngay từ đầu năm 2020.

Giá các loại đất được điều chỉnh tăng

Theo Nghị định này, khung giá đất được chia thành 2 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Khung giá đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản; khung giá đất làm muối.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Khung giá đất ở tại nông thôn; khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; khung giá đất ở tại đô thị; khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Đặc biệt, khung giá đất ở của 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và mức tối đa lên tới 162 triệu đồng/m2. Khung giá đất ở thấp nhất cả nước là tại đô thị loại V vùng Bắc Trung Bộ với mức tối thiểu chỉ 40.000 đồng/m2.

Khung giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Trên cơ sở đó để căn cứ tình hình thực tế tại địa phương điều chỉnh mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, điểm bất hợp lý hiện nay là quy định của Chính phủ về mức tăng giá đất trong từng giai đoạn đang được giới hạn ở một mức độ nhất định. Xuất phát từ việc khung giá đất được điều chỉnh chưa sát với thực tế nên đã xảy ra những vấn đề tiêu cực. Tình trạng DN trục lợi và việc trốn thuế tại các giao dịch BĐS xảy ra khi khung giá đất thấp hơn giá thị trường.

Thông qua kẽ hở này khi tiến hành các giao dịch BĐS, mặc dù giá chuyển nhượng ở mức cao, nhưng khi làm hồ sơ công chứng các chủ sở hữu (bao gồm cả DN) thường để mức thấp nhất, bằng với mức giá của khung quy định, để giảm một phần lớn phần thuế phải đóng cho Nhà nước. "Cơ quan quản lý lo lắng việc tăng khung giá đất sẽ làm cho giá BĐS tăng, nhưng theo tôi vấn đề này về lâu dài thì không lo ngại. Việc tăng khung giá đất sẽ làm các khoản thuế phải đóng cao hơn, vì vậy việc đầu cơ BĐS sẽ giảm đi do lợi nhuận thấp, về lâu dài việc đầu cơ giảm thì giá của thị trường sẽ bình ổn, thậm chí có thể sẽ giảm"  – GS Đặng Hùng Võ nhận định.

Cùng quan điểm, chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương cho biết, trên thực tế việc điều chỉnh tăng khung giá đất của Nhà nước không ảnh hưởng nhiều đến các DN, nhưng cứ theo xu thế chung của thị trường các DN vẫn cứ tăng giá bán, không những vậy giá đất theo quy định thấp hơn thị trường còn tạo điều kiện cho nhiều DN trục lợi. "Chính phủ đang thực hiện đẩy mạnh cổ phần hóa các DN Nhà nước, trong khi đó nhiều DN có vốn Nhà nước lại được tọa lạc ở những vị trí "đất vàng". Sau khi cổ phần vẫn được cho thuê mặt bằng đó để kinh doanh, đó là chưa kể việc DN sẵn sàng bỏ tiền ra để mua theo mức giá quy định, sau đó xin chuyển đổi sang kinh doanh BĐS và bán nhà theo giá thị trường" – TS Đoàn Văn Cương phân tích.

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hợp lý hơn

Các chuyên gia đều cho rằng, khung giá đất càng sát với giá thị trường thì càng tránh thất thoát nguồn thu ngân sách; đồng thời giúp cho thị trường BĐS được bền vững và minh bạch. Luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam nhìn nhận, việc điều chỉnh khung giá đát có liên quan trực tiếp đến việc thu các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS và thu lệ phí trước bạ đất, GPMB, tăng khung giá đất giúp cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính công bằng, hợp lý hơn. Nhiều ý kiến cho rằng, tăng bảng giá đất sẽ càng làm cho người nghèo khó có khả năng mua nhà, nhưng thực tế về lâu dài vấn đề này không thực sự đáng lo ngại, phải tăng giá đất mới không có tình trạng trục lợi, đầu cơ.

Tờ trình về giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội, áp dụng từ 1/1/2020 – 31/12/2024, nêu rõ: Việc xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường; Bảng giá dần tiếp cận với giá phổ biến trên thị trường, góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai, làm cơ sở thực hiện chính sách tài chính về đất đai, gắn mối quan hệ giá đất với việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn TP; kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô. Việc thay đổi điều chỉnh giá đất ở bảng giá đất về cơ bản không ảnh hưởng đến công tác bồi thường hỗ trợ, GPMB do giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ GPMB là giá đất cụ thể (được xác định bằng phương pháp định giá đất theo quy định của pháp luật).