Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đề xuất bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì chung cư để giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, muốn bỏ phải sửa luật.
Chủ đầu tư sẽ không được quyền thu phí bảo trì
Sở Xây dựng TPHCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBND TPHCM báo cáo về tình hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP trong năm 2019. Theo đó, sở này kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa.
Về lâu dài, Sở kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ dựa theo tỉ lệ % mà hội nghị nhà chung cư quyết định.
Còn tại Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội cũng vừa lập đoàn thanh tra về quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó có thanh tra về phí bảo trì. Theo thống kê mới nhất, đến nay có 13,5% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Hà Nội có gần 2.600 chung cư, chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước, trong đó có gần 1.580 chung cư cũ, 845 chung cư thương mại và 174 chung cư tái định cư. Trong đó, có 86 chung cư có tranh chấp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Mâu thuẫn chủ yếu là việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, một số chủ đầu tư cố tình “ôm quỹ” không bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân…
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quyết định cao nhất về vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư thuộc các cơ quan ban hành luật, quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014, do đó thay đổi thì phải sửa đổi luật.
Theo ông Ninh, hiện có 3 luồng ý kiến chính: Thứ nhất là đề nghị giữ nguyên cơ chế thu phí như hiện nay. Nếu giữ nguyên, vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch;Thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau. Ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm sau khi chung cư được đưa vào hoạt động.
Ông Ninh cho rằng, phương án nào cũng có mặt được và hạn chế. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ. Còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện nay. Các tòa chung cư không có kinh phí bảo trì sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột giống như chung cư cũ hiện nay. Bộ Xây dựng hướng về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ.
Ðá bóng trách nhiệm và tạo lỗ hổng pháp lý
Việc đề xuất chủ đầu tư không thu phí bảo trì mà chuyển cho ban quản trị tòa nhà cũng vấp phải sự phản đối từ nhiều ban quản trị hiện hành các tòa nhà. Ông Cao Xuân Tùng, Trưởng Ban quản trị tòa N03T2, khu đô thị Đoàn Ngoại giao thuộc phường Xuân Tảo (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) không đồng tình với đề xuất này và cho rằng, điều này không thể thực hiện được, bởi như thế là “đá bóng” trách nhiệm sang ban quản trị.
Theo ông Tùng, ban quản trị sẽ lấy đâu ra đầy đủ hợp đồng mua bán để xác định giá bán, có trường hợp các tòa nhà đã đi vào vận hành nhưng cư dân không về ở ngay, thậm chí có căn hộ bàn giao hơn 3 năm mới có người về ở thì ban quản trị lấy đâu ra địa chỉ hay chế tài mời họ đến đóng?
Ông Tùng cho rằng, vẫn nên để chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì nhưng số tiền này được đóng vào một tài khoản ở ngân hàng ngay khi thu mà chủ đầu tư không có quyền rút ra.
Luật sư Bùi Sinh Quyền (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là do chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bảo trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng.
“Nếu chúng ta bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc tạo ra một hành lang pháp lý để rất nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo quy định của pháp luật”, luật sư Quyền nói.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, những bất cập về quỹ bảo trì 2% vừa qua dẫn tới tranh chấp ở các toà chung cư là việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, hoặc ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì không đúng… Bộ cần xem xét lại quy định về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì.Quy định này mới xây dựng được hơn 10 năm nay nên cũng đang từng bước hoàn chỉnh cơ chế quản lý. Các đề xuất về quản lý, thu hay không thu quỹ bảo trì chung cư cần phải được nghiên cứu.
