IPD có huy động vốn trái phép?
Theo phản ánh của VLV, ngày 18/5/2021, VLV có ký thoả thuận đặt cọc số tiền 1 tỷ đồng với IPD để thuê 2 lô đất trong dự án khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông (Cần Đước, Long An) có tổng diện tích 30.593m2 với giá trị 123,9 tỷ đồng, thời hạn sử dụng đến tháng 1/2059.
Tuy nhiên sau đó giữa VLV và IPD không thể ký kết hợp đồng thuê đất như những thỏa thuận ban đầu bởi nhiều nguyên nhân.
Vật Liệu Việt 4 lần chuyển tiền đặt cọc thuê đất (1 tỷ đồng) cho IPD
Theo VLV đưa ra, IPD đã cam kết hỗ trợ giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) thực hiện các thủ tục vay và thể chấp chính lô đất; hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan để thực hiện xin phép xây nhà xưởng; sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng khu đất cho VLV được sở hữu hợp pháp theo quy định pháp luật; VLV được quyền chuyển nhượng khu đất cho bên thứ ba nếu sau này không sử dụng, khi hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu từ IPD sang VLV; đảm bảo đã hoàn tất hạ tầng kỹ thuật đối với khu đất thuê.
Nhưng sau đó, đại diện phòng kế toán Công ty VLV đã liên hệ với Ngân hàng ACB để thực hiện thủ tục vay theo sự hướng dẫn của đại diện IPD, Ngân hàng cho rằng hiện tại IPD chưa thực hiện việc tách thửa khu đất dự định bán D5.2 và D5.3 nên chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc cho thuê hay chuyển nhượng khu đất sang VLV và từ chối cho vay.
VLV cho rằng, IPD vi phạm nguyên tắc khi ký kết hợp đồng kinh tế phải dựa trên cơ sở tự nguyện thoả thuận giữa các chủ thể (tự do ý chí), không do sự áp đặt ý chí của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào, mọi sự tác động làm mất tính tự nguyện của các bên trong quá trình ký kết đều làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, phải bình đẳng về nghĩa vụ và không trái pháp luật. Nghĩa là các bên có quyền thỏa thuận nhưng mọi thỏa thuận trong hợp đồng không được vi phạm các điều cấm của pháp luật mà phải phù hợp với các quy định của pháp luật.
Quy hoạch khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông
Hợp đồng mẫu (ngày 21/05 2021) của IPD áp đặt nhiều điều khoản bất hợp lý, trái luật như điều 4.3 IPD không chịu bồi thường thiệt hại theo giá trị thực tế hoặc 4.2 (1) IPD không chấp nhận chế tài khi IPD vi phạm nghĩa vụ, hoặc điều 5.2(n) nếu VLV muốn chuyển nhượng khu đất cho bên thứ ba phải nộp 1% phí theo giá trị hợp đồng và nhiều điều khoản bất hợp lý khác được đặt ra trong hợp đồng mẫu….
Mặt khác, được biết dự án Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông cơ bản chưa hoàn thành các hạng mục hạ tầng để phân lô, bán nền như xây dựng đường nội bộ, điện, nước, rác thải... Phải còn rất lâu dự án mới có thể hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng nên chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật. Hơn nữa IPD cố ý lách luật theo hình thức huy động vốn (cho thuê) khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết, chưa được cơ quan chức năng cấp phép?!
Ngoài ra, VLV còn cho rằng IPD có dấu hiệu lừa dối chiếm đoạt tiền đặt cọc qua Công văn số 296/2021 ngày 20/10/202. Cụ thể trong công văn gửi VLV, IPD thông báo quyền ký hợp đồng thuê 2 lô đất D5.2 và D5.3 tại khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông của VLV đã chấm dứt từ ngày 16/8/2021; yêu cầu VLV phải bồi thường 200% số tiền cọc tương đương 2 tỷ đồng cho IPD.
Tuy nhiên, VLV đã viện dẫn các căn cứ của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để chứng minh những yêu cầu của IPD là vô lý và có dấu hiệu chiếm đoạt tiền đặt cọc, cụ thể: Khoản 6 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Phối cảnh khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông
Theo quy định tại khoản 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một trong các hành vi bị cấm là duy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không dùng mục dịch theo cam kết.
Tại khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Theo Hợp đồng mẫu của IPD, bản chất của hợp đồng là chuyển nhượng huy động vốn cho dự án khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông. Nguyên tắc ký hợp đồng là tự nguyện thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên đa số các điều khoản trong Hợp đồng mẫu do IPD tư soạn thảo mang tính áp đặt thường cài cắm các điều khoản “chối bỏ" trách nhiệm của IPD và mang tính có lợi cho IPD các điều khoản ràng buộc thưởng rất lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của VLV trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.
Từ thực tế cho thấy việc IPD ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích huy động vốn khi chưa hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý về đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, chưa được UBND tỉnh phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, hiện trạng tại dự án chưa triển khai thi công xây dựng hạ tầng, khu đất vẫn chỉ là đồng không mông quạnh nhưng IPD đã rao bán và đã thu tiền đặt cọc.
Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, tình trạng bán hàng khi chưa đủ điều kiện tại các dự án bất động sản "núp bóng" dưới các hình thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn,... là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
Công ty VLV đã làm đơn đề nghị Thanh tra Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An kiểm tra công tác quản lý đối với việc IPD huy động vốn, kinh doanh bất động sản tại dự án khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông để chấm dứt tình trạng nêu trên gây ra những hệ lụy khó lường cho thị trường bất động sản tại tỉnh Long An. Trong trường hợp này IPD phải hoàn lại khoản tiền đặt cọc trước của khách hàng, cụ thể là VLV, và phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
IPD chưa đóng tiền thuê đất đợt 5
Ngày 11/11/2021, Chủ tịch UBND tỉnh Long An tiếp nhận đơn khiếu nại của bà Cao Thị Huyền, Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại Vật Liệu Việt. Nội dung đơn: Khiếu nại về việc Công ty Cổ phần IMG Phước Đông có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (tiền đặt cọc).
Sau khi xem xét nội dung đơn và căn cứ quy định của pháp luật; Chủ tịch UBND tỉnh Long An đã chuyển đơn của bà Cao Thị Huyền đến Giám đốc Công an tỉnh kiểm tra nội dung đơn, giải quyết theo quy định của pháp luật.
Hiện Thanh tra Công an tỉnh Long An đã chuyển đơn của bà Cao Thị Huyền đến Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Long An để xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.
Ngày 22/2/2022, Công ty Cổ phần IMG Phước Đông đã có văn bản gửi Phòng An ninh Kinh tế, Công an tỉnh Long An và Công ty VLV bác bỏ hoàn toàn các quan điểm, luận điệu mang tính quy chụp, áp đặt cho IPD; không chấp nhận việc hoàn cọc số tiền 1 tỷ đồng cho VLV.
Đối với yêu cầu của VLV về xử lý hình sự hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, IPD đề nghị Cơ quan điều tra tiến hành xác minh, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật nếu có hành vi phạm tội xảy ra. Trường hợp tranh chấp được giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, IPD sẽ xem xét yêu cầu VLV tiếp tục bồi thường 200% số tiền cọc.
Theo phản hồi của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, ngày 24/6/2011, Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1016/TTg-KTN chấp thuận chuyển đổi dự án của Công ty Cổ phần IMG Phước Đông từ Cụm công nghiệp thành khu công nghiệp. Công ty Cổ phần Bất động sản Phước Đông (nay là Công ty Cổ phần IMG Phước Đông) được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 50221000258 chứng nhận lần đầu ngày 15/7/2011 để thực hiện dự án Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông với diện tích khoảng 128,97 ha (chưa đo đạc thực tế).
Ngày 11/7/2014, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2342/QĐ-UBND về việc điều chỉnh giảm 1 phần diện tích Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông để bổ sung vào diện tích khu tái định cư (khoảng 1.500 m2) do Công ty Cổ phần IMG Phước Đông làm chủ đầu tư.
Hiện trạng khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông
Ngày 03/10/2014, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3299/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty Cổ phần IMG Phước Đông chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khu công nghiệp sang đất ở tại nông thôn để thực hiện dự án Khu tái định cư – Nhà ở công nhân Phước Đông với diện tích 1.518 m2.
Ngày 30/10/2020, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 4027/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông, xã Phước Đông, huyện Cần Đước, tỉnh Long An với diện tích 128,88 ha. Như vậy, dự án Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông do Công ty Cổ phần IMG Phước Đông làm chủ đầu tư có tổng diện tích là 128,88 ha.
Công ty CP IMG Phước Đông được UBND tỉnh cho thuê đất 05 đợt, cụ thể như sau: Đợt 1: Quyết định số 358/QĐ-UBND ngày 03/02/2009 với diện tích 1.129.974,4 m2 (trong đó, có 416.550 m2 đất để xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong cụm công nghiệp). Đã chỉnh lý giảm 1.518 m2 theo Quyết định số 3299/QĐ-UBND ngày 03/10/2014 của UBND tỉnh Long An về việc cho phép Công ty Cổ phần IMG Phước Đông chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khu công nghiệp sang đất ở tại nông thôn để thực hiện dự án Khu tái định cư – Nhà ở công nhân Phước Đông.
Đợt 2: Quyết định số 3010/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 với diện tích 42.227 m2; Đợt 3: Quyết định số 2809/QĐ-UBND ngày 25/8/2014 với diện tích 56.362 m2; Đợt 4: Quyết định số 288/QĐ-UBND ngày 26/01/2015 với diện tích 6.881 m2; Đợt 5: Quyết định số 3898/QĐ-UBND ngày 07/5/2021 với diện tích 54.873,6 m2 (trong đó, có 18.045,6 m2 đất để xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp).
Đến thời điểm hiện tại, Công ty Cổ phần IMG Phước Đông đã được UBND tỉnh cho thuê đất 5 đợt với tổng diện tích 1.288.800 m2.
Về nghĩa vụ tài chính về đất đai, IPD đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với 4 đợt, riêng đợt 5, Sở Tài nguyên và Môi trường đang cùng các đơn vị có liên quan xác định số tiền thuê đất để Công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Ngày 16/10/2020, Ban Quản lý khu Kinh tế có Văn bản số 2590/BQLKKT-XD xác nhận Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông do Công ty Cổ phần IMG Phước Đông làm chủ đầu tư đủ điều kiện tiếp nhận nhà đầu tư trực tiếp vào Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông.
Còn theo Sở Xây dựng tỉnh Long An, việc cấp phép xây dựng, cho phép huy động vốn, ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thuê đất tại khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông của IPD thuộc thẩm quyền quản lý Ban Quản lý khu Kinh tế tỉnh Long An./.
