Công khai huy động vốn bằng "dự án bất động sản ảo"!
Sau những đợt sóng của những năm 2009 - 2010, khoảng 2 năm trở lại đây khi có tin huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh chuẩn bị lên Thị xã, bất động sản khu vực này trở nên rất sôi động. Cũng từ đây đã phát sinh ra tình trạng “nhốn nháo” của thị trường bất động sản nơi đây.
Nếu thị trường bất động sản ở những địa phương khác, chúng ta thấy diễn ra rất phổ biến là tỉnh trạng "bán lúa non" (tức - có dự án, nhưng chuẩn bị thi công/thi công nhưng chưa đủ khối lượng theo quy định cho phép được huy động vốn) thì ở huyện Thuận Thành, trong quá trình thu thập thông tin chúng tôi ghi nhận một dạng huy động vốn trái phép khác, mà hành vi vi phạm còn táo tợn hơn cả dạng “bán lúa non”, đó là hành vi “bán lúa chưa cấy”.
Tổng quan dự án Thuận Thành Future Life của Công ty Cổ phần Đầu tư Fancy Homes
Điển hình cho tình trạng trên phải kể tới "dự án ảo" có tên Thuận Thành Future Life. Theo đó, thời gian gần đây trên mạng xã hội xuất hiện việc giao bán bất động sản là các ô đất thuộc dự án trên.
Để "câu" được người mua, doanh nghiệp đã phát hành rất nhiều thông tin kèm theo hồ sơ mua bán. Theo thông tin được quảng cáo, giới thiệu thì tổ chức phát hành các văn bản này là Công ty Cổ phần Đầu tư Fancy Homes - có thông tin địa chỉ trụ sở ở Số 65 Nguyễn Thái Học, phường Điện Biên, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội - địa chỉ trụ sở ở Bắc Ninh: Toà nhà Fancy Homes, đường Lạc Long Quân, Phố Dâu, Thanh Khương, huyện Thuận Thành.
Các hồ sơ được công ty này phát hành gồm: Tiến độ thanh toán Dự án Thuận Thành Future Life (được ghi ngày phát hành là ngày 01/11/2022). Theo đó, việc thanh toán tiền bán đất được thực hiện thành 01 lần đặt cọc và 09 lần sau đó, kéo dài khoảng 14 tháng. Điều đáng lưu ý là chi tiết đóng 30% để ký hợp đồng mua bán ngay đợt thanh toán thứ nhất.
Bảng giá ưu tiên, phát hành ngày 14/11/2022 được ký bởi Giám đốc Nguyễn Ngọc Bảo Anh. Giá đất nền được bán trong đợt mở bán đợt I: từ 14/11 đến hết ngày 20/11/2022 (bảng giá ưu tiên), giao động từ 22,5 triệu/m2 đến 26,5 triệu/m2.
Bên cạnh đó, việc giao bán còn kèm theo việc quảng cáo ảnh, thiết kế kiến trúc khu nhà, bảng Mặt bằng shophouse Thuận Thành Future Life.
Bảng giá của Công ty Cổ phần Đầu tư Fancy Homes
Theo quan sát, tham chiếu các thông tin của chúng tôi khu đất được giao bán các lô đất dưới danh nghĩa dự án Thuận Thành Future Life có điểm trùng khớp với khu đất mà UBND tỉnh Bắc Ninh cho Công ty cổ phẩn cơ điện nông nghiệp thuỷ lợi Bắc Ninh thuê đất để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, có địa chỉ tại thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Đất thuê trả tiền hàng năm; thời hạn thuê 42 năm, từ 2005 đến 2047.
Tuy nhiên, với những thông tin chúng tôi thu thập được từ những người dân nơi đây, tại khu vực này nhiều năm nay người dân nhốt bò và trồng chuối trên khu đất này, không có dấu hiệu nào cho thấy Công ty cổ phẩn cơ điện nông nghiệp thuỷ lợi Bắc Ninh sử dụng đất làm cơ sở sản xuất, kinh doanh.
Về "dự án ảo" này, một lãnh đạo UBND Thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành thông tin: phía UBND thị trấn đã nắm được thông tin rao bán đất với tên dự án Thuận Thành Future Life, và đã đề nghị Công an Thị trấn Hồ tiến hành nắm bắt thông tin, xác minh.
Vẫn theo vị lãnh đạo này, ở thị trấn Hồ không có dự án nào có tên Thuận Thành Future Life. Khu đất được giao bán rất giống với khu đất Nhà nước giao cho Công ty cổ phẩn cơ điện nông nghiệp thuỷ lợi Bắc Ninh thuê tại thị trấn Hồ. Tuy nhiên, đất nhận thuê thì không được bán. Còn muốn làm khu nhà ở thương mại để bán thì phải theo quy định của Luật Nhà ở, chứ không thể tự phân lô ra để bán.
Chính vì vậy, mới đây UBND Thị trấn Hồ đã phát hành văn bản cảnh báo nhân dân trước thông tin rao bán đất dự án không có thật trên địa bàn, vị lãnh đạo cho biết.
Tương tự, tại xã Gia Đông, nhận thấy việc UBND xã này có chủ trương xin cấp trên giới thiệu khu đất ở thôn Tam Á để khảo sát dự án khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất, Công ty Cổ phần Long Thành Trung (Công ty Long Thành Trung) có trụ sở chính tại Khu Đoàn Kết, thị trấn Đồng Mỏ, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn - Chi nhánh văn phòng tại phố Khám, xã Gia Đông, huyện Thuận Thành đã đứng ra huy động vốn của dân dưới hình thức “Bản cam kết đăng ký lô đất” kèm “Hợp đồng vay” để thực hiện dự án, đồng thời, người đầu tư sẽ được hứa bán cho ô đất (đã được đánh mã số/ký hiệu, xác định diện tích).
Bản cam kết đăng ký ô đất của Công ty Long Thành Trung
Đến thời điểm này, dự án chưa được phê duyệt dù là chủ trương, Công ty Long Thành Trung không có tư cách huy động vốn, không có tư cách pháp lý nào về cái gọi là dự án Khu nhà ở đấu giá QSDĐ thôn Tam Á, xã Gia Đông, nhưng đã huy động vốn - tức “lúa chưa cấy” với giá không hề thấp, khoảng 25,0 triệu đồng/m2.
Về "dự án ảo" này, theo tìm hiểu của chúng tôi, với loại dự án này, ở cấp huyện, thường là huyện làm chủ đầu tư, UBND huyện giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất đại diện chủ đầu tư đứng ra thu hồi đất, xây dựng hạ tầng, rồi bán đấu giá, nhằm tăng thu cho nguồn ngân sách của huyện. Sau khi trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải xây nhà đúng quy hoạch thiết kế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (ở đây là UBND huyện Thuận Thành).
Do đó, dự án mà Công ty Long Thành Trung gọi là “Khu nhà ở đấu giá QSDDĐ”, các ô đất sẽ được Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thuận Thành bán đấu giá, chứ không phải do Công ty Long Thành Trung bán.
Vì vậy, việc ký “Bản cam kết đăng ký lô đất” với nội dung “giành quyền đăng ký mua ô đất” là trái với nguyên tắc hình thành và bán bất động sản của loại dự án khu nhà ở đấu giá QSDDĐ đất theo quy định hiện nay.
Nói cách khác, việc bán các lô đất của loại dự án này do đấu giá công khai, chứ không phải do Công ty Long Thành Trung “bán”, hay có quyền “phân bổ”.
Mà giả sử, nếu điều này xảy ra phải chăng Công ty Long Thành Trung có thể “thông đấu giá”, có thể “mua chuộc đấu giá”. Khi đó, đây lại là hành vi lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ của lực lượng được Nhà nước giao quyền bán đấu giá. Từ đây đưa ra nhận định, UBND xã Gia Đông có liên quan gì đến khâu đầu tư dự án này hay không, cũng là vấn đề cần được làm rõ.
Cảnh báo của UBND thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành về việc doanh nghiệp dùng dự án bất động sản ảo để huy động vốn trái phép
Cần làm rõ các hành vi gian dối!
Có thể nói đất đai là tài sản đặc biệt, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, nên pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng.
Trước tình trạng "nhốn nháo" của các doanh nghiệp trước dấu hiệu huy động vốn trái phép bằng các dự án bất động sản ảo - cụ thể ở đây là của các doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Đầu tư Fancy Homes và Công ty Cổ phần Long Thành Trung chúng tôi kiến nghị UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thuận Thành cần tăng cường công tác nắm bắt thông tin, kiểm tra, cảnh báo các thông tin rao bán đất ảo, chưa đủ điều kiện.
Cơ quan Công an huyện Thuận Thành cũng cần kịp thời điều tra, xác minh các hành vi có dấu hiệu gian dối/lạm dụng tín nhiệm có nguy cơ dẫn tới hành vi chiếm đoạt tài sản, để kịp thời phòng ngừa, ngăn chặn, xử lý, răn đe các vi phạm gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.
Thời gian qua, không ít vụ án hình sự đã bị cơ quan chức năng khởi tố về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan đến việc vẽ dự án ảo để lừa đảo khách hàng.
Vậy nhưng, hành vi này vẫn chưa có dấu hiệu chấm dứt, mà còn hoạt động tinh vi hơn dưới nhiều vỏ bọc khác nhau để dụ dỗ, lôi cuốn người dân hùn vốn, bỏ tiền ra đặt cọc.
Theo khuyến cáo của một số chuyên gia thì giao dịch dân sự qua các vụ việc liên quan đến bất động sản dưới hình thức nói trên mang lại rủi ro pháp lý quá lớn đối với khách hàng.
