Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cho biết, riêng dòng sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ (tức khoảng 25 triệu/m2) không còn xuất hiện trong Quý II và cũng rất khó quay trở lại thị trường.
Người trẻ càng ngày càng khó mua nhà
Chia sẻ tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản Quý II/2020, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cho biết trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung, giá cả tăng cao đột biến thì nguồn cung ở phân khúc căn hộ cũng đang ít dần đi. Mặc dù nguồn cầu, sức mua vẫn đang khá tốt nhưng bài toán đặt ra là dòng căn hộ dưới 2 tỷ gần như đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường.
Một năm trước, dòng sản phẩm vẫn còn tồn tại ở một số thị trường vùng ven trung tâm và lượng tiêu thụ rất tốt. Đây là dòng sản phẩm phù hợp với các cặp vợ chồng trẻ hoặc người có thu nhập ổn định. Tuy nhiên, trong 2 quý gần đây dòng sản phẩm này gần không còn xuất hiện trên thị trường. Nguồn cung mới chiếm đa số ở các dự án phân khúc hạng B.
Ông Hoàng đánh giá, nhìn chung về sức cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Thị trường đưa ra gần 2.500 căn nhưng lượng tiêu thụ vượt 1.700 căn là mức tiêu thụ rất tích cực trong bối cảnh đại dịch gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Theo ông Hoàng, điều này chứng tỏ người dân vẫn rất quan tâm đến bất động sản, nhu cầu nhà ở luôn cao. Mức tiêu thụ giảm đi bởi dòng sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã không còn tồn tại.
Theo khảo sát của DKRA Việt Nam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel,… có diện tích 25 - 50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn. Do đó, theo đại diện DKRA Việt Nam, thị trường vẫn nên có sự điều chỉnh hợp lý hơn để đáp ứng đủ sức cầu và tránh lệch pha về nguồn cung.
Giải pháp nào để cân bằng sức mua và giá bán?
Ý kiến này cũng từng được ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng TP.HCM là thị trường rất lớn và rất tiềm năng cho bất động sản phát triển. Nếu thị trường Hà Nội đi ngang trong 3 năm qua thì TP.HCM lại đi lên theo từng năm, đặc biệt là có sự tăng mạnh về giá bán.
Thị trường này tuy lớn nhưng đang cho thấy sự lệch pha rất lớn trong nguồn cung và nguồn cầu. Đây là thị trường lớn nhưng cung thấp nên chưa phù hợp với quy mô phát triển chung của nền kinh tế. Mặc dù sức tiêu thụ rất tích cực nhưng trên thực tế nguồn cung vẫn chưa đủ đáp ứng, dư sản phẩm cao cấp nhưng thiếu trầm trọng các sản phẩm bình dân.
Theo số liệu thị trường năm năm 2017, toàn TP.HCM có lượng cung rất lớn khoảng 37.000 sản phẩm, năm này có số lượng sản phẩm vượt cung đạt trên 40.000 sản phẩm giao dịch. Năm 2018 đưa ra khoảng 45.000 sản phẩm và lượng giao dịch khoảng 79%. Năm 2019 giảm cung rất mạnh, xuống gần một nửa so với 2018, chỉ đạt hơn 20.000 sản phẩm được tung ra thị trường.
Khan hiếm cung dẫn đến tỷ lệ hấp thụ của TP.HCM rất cao, tỷ trọng giao dịch đạt được ghi nhận bình quân cả năm 2019 là 85% tỷ lệ giao dịch thành công của các sản phẩm đang chào bán. Có những thời điểm quý III/2019 giao dịch thành công đạt 95%, là con số cực kỳ ấn tượng của lực cầu tại TP.HCM.
Trong khi đó, việc trì trệ về thủ tục pháp lý sẽ đẩy giá bán tiếp tục lên cao. Nhiều dự án dù chất lượng vẫn nằm ở phân khúc bình dân, nhưng giá bán đã lên đến phân khúc cao hơn do khan hiếm nguồn cung mới. Thời gian chờ đợi thủ tục kéo dài là nguyên nhân đẩy giá bán lên cao và người trẻ sẽ càng khó tiếp cận bài toán an cư của họ.
Trong bối cảnh này, theo các chuyên gia thị trường cần phải có sự điều chỉnh hợp lý hơn về nguồn cung mới. Nếu không thể phát triển các dòng sản phẩm bình dân ở khu vực ven trung tâm thì có thể tập trung ở các khu vực xa hơn như Bình Chánh, Hóc Môn… để làm sao đáp ứng được sức mua. Đại diện DKRA Việt Nam cũng cho rằng, đối với dòng căn hộ 25m2 cũng là phương án khả thi để cân bằng về nguồn cung và đáp ứng sức cầu, làm đa dạng các sản phẩm ở tất cả các phân khúc.
Tuy nhiên, do có nhiều tranh cãi nên cũng cần xem xét lại về quy hoạch cho phù hợp với phát triển đô thị, quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Đơn vị này đề xuất, căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m2 ở các khu công nghiệp và các trường đại học để phục vụ đối tượng thích mua nhà chỉ vừa đủ nhu cầu sử dụng hoặc có ít tài chính. Hoặc quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2, tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45m2 với tỷ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.
