Căn hộ 20 triệu đồng/m2 không dễ làm

Bộ Xây dựng đang dự thảo nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình Chính phủ ban hành trong quý III năm nay. Nghị quyết sẽ đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp (DN) phát triển nhà giá thấp, thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70 m² sàn, giá bán không quá 20 triệu đồng/m².

Nhiều ưu đãi

Cụ thể, DN sẽ được vay vốn lãi suất ưu đãi chỉ còn 7%-8%/năm, được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích trong phạm vi dự án. Những chủ đầu tư dự án đã trả tiền sử dụng đất theo quy định sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương; được chậm nộp tiền sử dụng đất tối đa 24 tháng từ ngày được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cho biết cơ quan quản lý rất kỳ vọng nghị quyết này ra đời sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn, đặc biệt với phân khúc nhà giá thấp. "Chính phủ ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp theo hướng không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng sẽ kiểm soát chặt chẽ chất lượng sản phẩm" - ông Phấn cho hay.

Ngoài ra, ông cho biết DN khi làm nhà ở giá thấp sẽ phải tính toán, bảo đảm hệ thống giao thông, hạ tầng kết nối thuận tiện và đầy đủ công năng để thu hút người dân về ở.

Cũng theo Bộ Xây dựng, DN còn được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp đã thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng. Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực đô thị, DN phải bố trí tỉ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến khoảng 30% tổng diện tích đất dự án.

Đặc biệt, nhà nước sẽ có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Thực tế, câu chuyện phát triển nhà giá thấp đã được các bộ ngành, địa phương đem ra bàn thảo nhiều lần nhưng việc triển khai đến nay vẫn rất chậm hoặc hiệu quả không cao. Theo tìm hiểu của phóng viên, cách đây 2 năm, Sở Xây dựng TP HCM cũng đưa ra nhiều ưu đãi để tạo điều kiện cho DN thực hiện dự án nhà giá rẻ. Đồng thời, sở tổ chức cuộc thi để tìm kiếm thiết kế cho nhà ở giá rẻ. DN thực hiện dự án nếu sử dụng những thiết kế này sẽ được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở trong hồ sơ cấp phép xây dựng. Nhờ đó giảm bớt được một phần chi phí làm dự án, giúp giảm giá thành nhà ở, tăng tính cạnh tranh và thu hút khách hàng.

Thời điểm đó, Sở Xây dựng TP còn cam kết sẽ sớm có nhà ở phục vụ nhu cầu người thu nhập thấp với giá bán từ 11,1-11,5 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến nay những căn nhà giá rẻ vẫn chưa được ra mắt, trong khi nguồn cung căn hộ thương mại bình dân cũng ngày càng khan hiếm.

Dạo quanh các khu vực vùng ven TP HCM, phóng viên hầu như không tìm thấy dự án căn hộ nào đã hoặc đang triển khai có giá dưới 20 triệu đồng/m². Những dự án căn hộ đã bàn giao từ 5-10 năm có giá 25-30 triệu đồng/m2. Điển hình như khu Nam Long (quận 9), hầu hết căn hộ được bàn giao từ 7 năm trước đều có giá trên 22 triệu đồng/m². Căn hộ nhỏ nhất khoảng 67 m² đã có giá 1,6 tỉ đồng/căn. Còn với căn hộ bàn giao 1-5 năm, cách trung tâm TP 8-10 km giá lên tới 30-35 triệu đồng/m² thuộc phân khúc trung bình khá, riêng dự án cao cấp hơn, giá bán không hề thấp hơn 40 triệu đồng/m². Trong khi căn hộ ở các quận trung tâm TP giá bán luôn cao ngất ngưởng, không phải ai cũng mua được.

Một dự án đang triển khai xây dựng tại quận 8, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Vướng thủ tục, đất đai

Nói về kế hoạch phát triển nhà giá thấp của Bộ Xây dựng, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng trừ khi nhà nước giao đất, DN mới có thể triển khai dự án giá tầm 20 triệu đồng/m², nếu không sẽ rất khó. Bởi nếu chủ đầu tư phải mua đất, đóng tiền sử dụng đất, cộng thêm nhiều chi phí khác thì không có cách nào xây được nhà giá thấp, thậm chí căn hộ thương mại bình dân cũng không dễ.

Theo TS Khương, hiện nay, pháp lý cho dự án là một vấn đề lớn với bất cứ chủ đầu tư nào. Do thời gian phê duyệt dự án kéo dài khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Một dự án ban đầu có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m² nhưng việc triển khai gặp khó khăn, thủ tục pháp lý kéo dài, làm phát sinh thêm chi phí tài chính, chi phí đầu tư khiến giá bị đẩy lên 30-35 triệu đồng/m².

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, các DN đều thừa nhận nhà giá thấp rất dễ bán vì nhu cầu cao nhưng họ không thể làm được vì chi phí đầu tư dự án rất cao, trong đó, thủ tục hành chính kéo dài ngốn phần lớn chi phí.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết sau dịch Covid-19 thị trường bất động sản tuy khó khăn, giao dịch sụt giảm nhưng nhìn chung bản chất thị trường không hề xấu. Tổng cầu có khả năng thanh toán rất lớn. Với phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỉ đồng trở xuống, tỉ lệ hấp thụ luôn đạt 100% nhưng lại rất khan hiếm, cả năm chỉ có 1 dự án được cấp phép, điều này làm cho giá bất động sản không giảm sâu dù mùa dịch Covid-19 kéo dài.

"Chính chi phí đầu tư, thủ tục kéo dài và các yếu tố liên quan đến cơ chế, chính sách, đã khiến cho chủ đầu tư không thể triển khai dự án và giá thành dự án bị đội lên. Bộ Xây dựng nói có cơ chế giảm giá đầu vào cho dự án nhà giá thấp như miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi vay, phát hành trái phiếu... nhưng theo tôi, quan trọng nhất là tháo gỡ thủ tục cấp phép xây dựng" - chủ tịch HoREA nêu quan điểm.

Một cán bộ Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP HCM cũng thừa nhận hằng năm trung bình giá nhà ở TP tăng khoảng 7%. Một dự án nhà ở có thời gian triển khai dài sẽ khó có giá dưới 20 triệu đồng/m². Ngoài ra, chi phí đầu tư ngày càng tăng nên khó có thể làm các căn hộ giá thấp.

Theo vị này, lâu nay DN than khó vì phải thực hiện các bước đóng tiền sử dụng đất và nhiều thủ tục khác khiến giá nhà tăng lên. Với kế hoạch của Bộ Xây dựng mới đây cũng một phần giải quyết các khó khăn trước mắt. Tuy nhiên, cần hỗ trợ thêm về chi phí tài chính, đồng thời rút ngắn các bước thủ tục hành chính.