Shop có thể ở như căn hộ?
Như Reatimes đã thông tin trong các bài viết trước, thời gian gần đây, tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, hàng loạt shophouse tồn kho của các dự án được môi giới tích cực rao bán với giá cao ngất ngưởng, thậm chí "nổ" lợi nhuận lên đến 12% nhằm thu hút khách mua. Đó là shophouse thuộc dự án Scenic Valley, khu căn hộ Panorama, Grand View, Hưng Phúc Premier và Riverside Residence được quảng cáo có diện tích trung bình từ 80m2 – 550m2... với giá bán lên đến hàng chục tỷ đồng.
Liên hệ đến một môi giới tự nhận là nhân viên thuộc Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, người này cho biết đang chào bán các shop thuộc dự án Grand View, Riverside Residence với mức giá hiện nay dao động từ 120 - 150 triệu đồng/m2. Khi hỏi về pháp lý của các căn shop này, môi giới khẳng định shop tại đây đều có pháp lý sở hữu lâu dài nhưng vẫn có thể đăng ký kinh doanh.
"Em khẳng định các căn shop tại đây đều là sở hữu lâu dài. Chị mua trực tiếp chủ đầu tư, ký hợp đồng mua bán và sau 12-18 tháng thì sẽ ra sổ sở hồng sở hữu lâu dài cho khách hàng. Khi đăng ký kinh doanh thì chị tự đi đăng ký, ở đây mọi người đều đăng ký bình thường", môi giới khẳng định.
Đáng chú ý là thông tin môi giới cho rằng shop tại Phú Mỹ Hưng là dạng shop đa năng, ngoài chức năng khai thác cho thuê kinh doanh thì vẫn có thể dùng để ở như căn hộ. Đồng nghĩa khi khách thuê có nhu cầu ở, vẫn có thể tận dụng mặt bằng của shop để tùy ý bố trí bếp nấu ăn, phòng ngủ, và lắp đặt thêm các thiết bị nội thất tương đồng như căn hộ.
Theo các chuyên gia, điều này đang đi ngược với quy định tại Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Cụ thể, tại Thông tư này, Bộ Xây dựng đã ban hành các quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư bao gồm cả căn hộ lưu trú (condotel), các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… Thông tư 03/2021 quy định đối với văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel), diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2. Đáng chú ý, Thông tư này cũng quy định không được phép bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
Ngoài ra, Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định, dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán, thống nhất toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cô quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy, nếu shop của Phú Mỹ Hưng được sử dụng để ở - như lời quảng cáo của môi giới, thì sẽ vượt chỉ tiêu dân số được quy định tại mỗi dự án.
Nhiều căn shop trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng được quảng cáo sở hữu lâu dài, hiện đang bỏ hoang vì vắng khách thuê
Không đủ điều kiện để cấp thời hạn sở hữu lâu dài cho shophouse
Đưa ý kiến về việc shophouse khối đế chung cư được quảng cáo sở hữu lâu dài, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh - Nhà nghiên cứu về Luật Đất đai nhận định điều này là không phù hợp. Theo pháp luật đất đai hiện nay (Điều 126, Điều 145 Luật Đất đai năm 2013, Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì đất xây dựng nhà chung cư là đất ở, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư bán căn hộ thì người mua được sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc Nhà nước giao đất ở, có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư là điều kiện cần để cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua các sản phẩm trong tòa nhà chung cư nhưng không phải điều kiện đủ.
Thứ nhất, một sản phẩm/phần diện tích trong nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua chỉ khi sản phẩm/phần diện tích đó là một “căn hộ” theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng. Chẳng hạn theo QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì “căn hộ” được định nghĩa là: “Không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ.”
"Shophouse" khối đế chung cư Phú Mỹ Hưng được quảng cáo vừa có thể kinh doanh, vừa có thể ở như căn hộ.
Không đủ điều kiện để cấp thời hạn sở hữu lâu dài cho shophouse
Đưa ý kiến về việc shophouse khối đế chung cư được quảng cáo sở hữu lâu dài, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh - Nhà nghiên cứu về Luật Đất đai nhận định điều này là không phù hợp. Theo pháp luật đất đai hiện nay (Điều 126, Điều 145 Luật Đất đai năm 2013, Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì đất xây dựng nhà chung cư là đất ở, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư bán căn hộ thì người mua được sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc Nhà nước giao đất ở, có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư là điều kiện cần để cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua các sản phẩm trong tòa nhà chung cư nhưng không phải điều kiện đủ.
Thứ nhất, một sản phẩm/phần diện tích trong nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua chỉ khi sản phẩm/phần diện tích đó là một “căn hộ” theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng. Chẳng hạn theo QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì “căn hộ” được định nghĩa là: “Không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ.”
