Bài 2: Vụ cư dân phản đối việc mở phòng khám Tâm Anh “khủng” tại chung cư Sunrise City, có đúng?

Như TTV thông tin trước đó, vụ việc cư dân sống tại chung cư Sunrise City Central (tên thương mại Sunrise City tọa lạc tại Quận 7, TP.HCM do Tập đoàn Nova Land làm chủ đầu tư) phản đối việc Công ty Cổ phần Bệnh viện Đa khoa Tâm Anh mở phòng khám đa khoa tại 4 tầng thương mại, dịch vụ nơi có hơn 2000 căn hộ mà người dân đang sinh sống.

Cơ quan chức năng đã chỉ đạo

Mới đây, Văn phòng UBND Quận 7 đã ban hành văn bản truyền đạt kết luận, ý kiến chỉ đạo của ông Lê Văn Thành – Phó chủ tịch UBND Quận 7 về việc giải quyết những vấn đề liên quan đến vụ việc cư dân sinh sống tại Chung cư Sunrise City Central phản đối Bệnh viện Đa khoa Tâm Anh mở phòng khám đa khoa “khủng” tại chung cư.

Theo đó, UBND Quận 7 đề nghị Bệnh viên Đa khoa Tâm Anh có văn bản chính thức gửi đến UBND Quận 7, UBND phường Tân Hưng, Ban quản trị chung cư Sunrise City Central, Ban quản lý chung cư Sunrise City Central về việc hợp đồng thuê 04 tầng thương mại dịch vụ, mục đích sử dụng, các bước hiện đang tiến hành thủ tục hành chính hiện nay đăng ký thay gạch, sơn sửa; khẳng định không thay đổi kết cấu công trình và phòng khám chưa có hoạt động. Các công văn này hoàn thành ngày 14/7/2023.

Đồng thời, Phó Chủ tịch UBND Quận 7 Lê Văn Thành yêu cầu Bệnh viện Đa khoa Tâm Anh hoàn thiện hồ sơ quy định về y tế, môi trường, phòng cháy chữa cháy, khai thác, sử dụng và hoạt động đúng theo ngành nghề, chúc năng được các cơ quan có thẩm quyền cho phép; niêm yết công khai để cư dân chung cư Sunrise City Central được biết.

Ngoài ra, ông Lê Văn Thành đề nghị các đơn vị liên quan như Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) có văn bản chính thức gửi đến UBND Quận 7, UBND phường Tân Hưng, Ban quản trị chung cư Sunrise City Central, Ban quản lý chung cư Sunrise City Central về quyền sở hữu của các tầng thương mại dịch vụ.

Đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Nova Land) có văn bản chính thức gửi đến UBND Quận 7, UBND phường Tân Hưng, Ban quản trị chung cư Sunrise City Central, Ban quản lý chung cư Sunrise City Central về pháp lý chức năng quy hoạch; khẳng định việc sửa chữa đang thực hiện (thay gạch, sơn sửa) có ảnh hưởng tới kết cấu công trình không. Thời gian hoàn thành ngày 25/7/2023.

Đề nghị Công an Quận 7, Công an phường Tân Hưng thường xuyên theo dõi và xử lý kịp thời các đối tượng có hành vi lôi kéo, xúi giục gây mất an ninh trật tự tại khu vực chung cư Sunrise City Central để xử lý theo quy định.

Bên cạnh đó, Phó chủ tịch UBND Quận 7 cũng chỉ đạo “Bệnh viện đa khoa Tâm Anh cần tiến hành triển khai các thủ tục hành chính, công khai từng bước thực hiện cho cư dân chung cư Sunrise City Central được biết trước khi đưa vào hoạt động và khẳng định là chưa mở phòng khám. Việc thay gạch và sơn sửa phải đảm bảo tổng vệ sinh không gây ảnh hưởng xung quanh”.

Chỉ đạo Đội Thanh tra địa bàn Quận 7 theo dõi tình hình hoạt động, chấp hành đúng quy định việc sửa chữa của Bệnh viện đa khoa Tâm Anh tại công trình, niêm yết công khai các nội dung sửa chữa, xử lý vi phạm xảy ra (nếu có), báo cáo kết quả thực hiện về UBND quận.

Phòng Y tế Quận cần thường xuyên theo dõi tình hình hoạt động của Phòng khám sau khi Phòng khám đa khoa Tâm Anh đi vào hoạt động theo quy định và báo cáo kết quả về UBND quận.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện cam kết môi trường, đánh giá tác động môi trường của phòng khám đa khoa Tâm Anh (nếu thuộc thẩm quyền của quận) và báo cáo kết quả về UBND Quận.

Đối với Phòng Quản lý đô thị, trên cơ sở văn bản chính thức từ các đơn vị, thẩm định nội dung thông tin chức năng quy hoạch, quyền sở hữu công trình của VietinBank; Thẩm quyền, tình hình hoạt động của Ban quản trị chung cư Sunrise City Central để báo cáo về UBND Quận.

Góc nhìn luật gia về vụ việc

Trao đổi với phóng viên TTV về vụ việc cư dân phản đối Bệnh viện Tâm Anh mở phòng khám “khủng” không lưu trú tại 4 tầng thương mại – dịch vụ của chung cư Sunrise City, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP.HCM nhận định: Vấn đề này cần xem xét đối với các vấn đề như:

Thứ nhất, về việc sửa chữa, cải tạo trong phần sở hữu riêng: Trong nhà chung cư, chủ sở hữu phần sở hữu riêng (căn hộ, diện tích thương mại dịch vụ) được quyền sửa chữa cải tạo nhưng không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo Điều 6 Luật Nhà Ở 2014.

Do đó, việc xây dựng (gạch, xi măng) hoặc các cách thức kỹ thuật tạo ra các vấn đề về xây dựng như: tạo diện tích mới (tạo gác lửng), vách có chịu trọng lực hoặc kết nối với hệ thống chịu lực (cột, tường,..) thì phải có giấy phép xây dựng mới được tiến hành, do tác động vào phần sở hữu chung hoặc tạo ra các vấn đề về chỉ tiêu tính toán trong xây dựng. Việc xin phép giấy xây dựng tại UBND cấp quận/huyện. UBND cấp xã/phường không có chức năng về cấp giấy phép xây dựng, dù có văn bản chấp thuận thì cũng không có giá trị pháp lý và thay thế giấy phép xây dựng.

Ngoài các tài liệu hồ sơ theo quy định tại Điều 96 Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn về hồ sơ kỹ thuật, trong đó bảo đảm không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác. Tùy theo tính chất việc cải tạo mà Cơ quan chuyên môn có các yêu cầu tương ứng như: giám định, thẩm định,….

Đối với việc sửa chữa, cải tạo có tính chất ảnh hưởng đến phần sở hữu chung (thay đổi mới, tạo ra ảnh hưởng mới) thì phải có ý kiến của những chủ sở hữu nhà chung cư. Hiện nay, Luật không quy định rõ nhưng có áp dụng theo nguyên tắc đa số (Điều 16 Thông tư 06/2019/TT-BXD về quản lý, sử dụng nhà chung cư).

Với mục đích sử dụng làm cơ sở chữa bệnh thì đòi hỏi nhiều yêu cầu xử lý riêng (nước thải, chất thải, khí thải, PCCC, đường đi chung…) đối với hạ tầng kỹ thuật và quản lý vận hành hàng ngày nên sẽ có những vấn đề cần sửa đến hạ tầng kỹ thuật chung, quản lý vận hành chung của nhà chung cư này. Do đó, về mặt kỹ thuật, nếu không tách riêng và tạo mới thì các cải tạo của Công ty Tâm Anh sẽ không đảm bảo điều kiện cơ sở vật chất của cơ sở khám chữa bệnh (Vị trí trong nhà chung cư như vậy là rất khó).

Thứ hai, về việc mục đích sử dụng của phần sở hữu riêng: Theo Điều 6 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu (hoặc người có quyền sử dụng) được sử dụng phần diện tích thương mại dịch vụ vào mục đích theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.

Trong việc quản lý phần sở hữu chung cũng phải thực hiện theo dự án được phê duyệt, trường hợp có sự thay đổi, ảnh hưởng mới đến phần sở hữu chung (đường đi, thang máy, sảnh, công viên,…) thì các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu đối với sự thay đổi ảnh hưởng xấu này của họ: không đồng ý việc sử dụng, giới hạn,….

Thứ ba, cơ chế giải quyết mâu thuẫn: Nếu các chủ sở hữu nhà chung cư có sự xung đột trong việc quản lý, sửa chữa và việc sử dụng (như việc sửa chữa ảnh hưởng đến phần sở hữu chung và hoạt động khám chữa bệnh có mức ảnh hưởng cao như vụ việc này) thì dây là tranh chấp về quyền sử dụng giữa các chủ sở hữu (chủ sở hữu phần TMDV và chủ sở hữu căn hộ) nên đưa ra Tòa án giải quyết. Đây là vụ việc đầu tiên tại Việt Nam có liên quan đến vấn đề xung đột về việc sử dụng trong nhà chung cư. Và đồng thời, không tổ chức hay cá nhân nào có thể can thiệp hoặc gây ảnh hưởng đến sự định đoạt của các chủ sở hữu hay tự đứng ra phân xử để buộc các bên.

Luật sư Trần Minh Hùng – Đoàn luật sư TP.HCM: Cho rằng việc mở phòng khám như vậy là không phù hợp với công năng của chung cư, không phù hợp môi trường, điều kiện và các quy chế đã do cơ quan trước đó cấp phép.

Theo quy định tại Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng….

Căn cứ theo quy định trên và chiếu theo quy định tại Khoản 5 Điều 35 Nghị định số 99/2016/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: không được tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận”.

Như vậy, điều kiện về chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và phù hợp với công năng sử dụng của công trình theo quy định nêu trên thì trường hợp người thuê nhà, công trình xây dựng để sử dụng kinh doanh các ngành nghề kinh doanh có điều kiện phải tuân thủ pháp luật và được sự chấp thuận của cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với lĩnh vực đó.

Ngành nghề y tế là ngành nghề có điều kiện nên buộc phải có giấy phép của cơ quan y tế có thẩm quyền, cơ quan địa phương có thẩm quyền. Việc chung cư nhiều người sinh sống phải bảo đảm môi trường sống, an toàn về điện, pccc, tránh nguy hiểm, cháy nổ….việc mở dịch vụ y tế có thể liên quan đến môi trường, xử lý nước thải, rác thải y tế, điện, nước, tiếng ồn…có thể ảnh hưởng đến cư dân.