Theo chuyên viên tư vấn của công ty Rever, thông thường khi người dân mua nhà không có sổ đỏ, họ có thể mua được nhà với mức giá thấp hơn rất nhiều so với nhà có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, đây là một quyết định vô cùng mạo hiểm và tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn vì:
Dễ xảy ra tranh chấp: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, đối với những tài sản mà pháp luật quy định phải bắt buộc đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.
Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, việc mua bán đối với nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể xem là hợp đồng viết tay. Trường hợp có xảy ra tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.
 |
| Nhiều người chọn mua nhà không có sổ đỏ vì giá rẻ. |
Khó xác minh nguồn gốc tài sản: Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi: Tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
Khó bán lại: Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.
Không thể thế chấp để vay tiền: Dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro sau: Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Thêm vào đó, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép. Cuối cùng là nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
Để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ, người mua cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không? Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng, đồng thời yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.
Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền và nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.
