Mua bán nhà đất qua vi bằng
Thời gian vừa qua lại rộ lên các trường hợp lừa đảo mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng, đặc biệt là ở những quận, huyện vùng ven thành phố.
Thông qua việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo đã gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi. Nhiều người đã mua phải nhà đất “dính” tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn với đầy rẫy rắc rối vây quanh.
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, các loại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
 |
| Mua bán nhà đất không thông qua công chứng dễ mất trắng. |
Mua bán nhà đất qua vi bằng dễ mua phải nhà đất “dính” tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép.
Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác. Tuy nhiên, Sở Tư pháp vẫn có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, không thể làm căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Mua bán nhà đất qua hợp đồng góp vốn
Hợp đồng góp vốn hay còn được gọi là hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư đều là hợp đồng dân sự, về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi của các chủ đầu tư để thực hiện dự án. Nhà đầu tư cần cẩn trọng trước khi ký loại hợp đồng này để tránh rơi vào bẫy của các tay lừa đảo, hay bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.
Trường hợp dự án xây dựng nhà đất trong hợp đồng vi phạm pháp luật thì hợp đồng góp vốn - với bản chất là giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu và người mua là bên phải chịu nhiều thiệt thòi hơn cả.
Hợp đồng dân sự thường được đưa ra như một loại đòn bẩy nhằm huy động vốn từ chính khách hàng do chủ đầu tư chưa đủ khả năng tài chính triển khai dự án. Loại hợp đồng này thường được lập khi dự án trong giai đoạn chuẩn bị các thủ tục pháp lý với giá bán rẻ hơn mức giá thị trường.
Bản chất hợp đồng góp vốn không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh. Trường hợp dự án gặp bất lợi, cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, chỉ từ hoàn vốn đổ lại, thậm chí là không có mức bồi thường.
Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, bao gồm toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố,… quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Vì thế nhiều người vẫn nghĩ có giấy ủy quyền trong tay thì chính là chủ nhà.
Lợi ích khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là có thể tiến hành nhanh chóng, đôi khi bên bán còn có thể “trốn” được khoản thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền cũng tồn tại nhiều vấn đề, và khi mua bán với bên thứ 3 thì phát sinh nhiều rắc rối kéo theo.
Mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền tuy nhanh chóng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trường hợp bên mua hoặc bên bán trong hợp đồng ủy quyền qua đời, bị tâm thần, nghiện ma túy dẫn đến mất năng lực dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt theo quy định của pháp luật, tức là nhà đất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ - chủ cũ, nếu như chưa làm thủ tục sang tên.
Quan trọng hơn là hợp đồng ủy quyền có thể được chấm dứt đơn phương. Một khi người bán thay đổi quyết định hoặc có ý định chiếm đoạt tài sản, họ có thể yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi tiền thì đã nhận rồi.
Theo luật, người đứng ra ủy quyền chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Như vậy người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà, ra đi “trắng tay”.
Mua bán nhà đất bằng hợp đồng cọc
Trường hợp này thường xảy ra ở những khu vực đang có “sốt đất”, phát sinh rất nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác. Chính vì thực hiện giao dịch "cọc" này quá dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều kẻ lừa đảo mua bán hợp đồng đặt cọc hoành hành.
Rất nhiều người không rõ mua bán cọc là gì nên càng giao dịch càng đẩy rủi ro lên cao. Thực tế, chỉ có hợp đồng mua bán mới có giá trị pháp lý cao nhất và an toàn cho người mua nhà đất. Hợp đồng cọc chỉ là một thỏa thuận dân sự thể hiện thương lượng giữa người bán và ngườ mua.
Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và ngắn hạn nên tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Người mua không biết thẩm định và thiếu kiến thức về pháp lý rất có thể rơi vào bẫy của những kẻ lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản.
