SonKim Land – “ông trùm” phân khúc bất động sản hạng sang, nhưng đang kinh doanh trồi sụt thất thường.
Nhắc đến các sản phẩm bất động sản hạng sang có tính giới hạn, mang tính độc nhất hiện nay trên thị trường Việt Nam thì phải nói đến Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land). Đây có thể là một trong những doanh nghiệp nằm trong top đầu về kinh doanh bất động sản, với mục tiêu theo đuổi là “Luxury Boutique”.
Như vừa qua, vào ngày 31/5/2024, SonKim Land vừa được vinh danh là một trong Top 10 Nhà phát triển Bất động sản tại Việt Nam năm 2024 tại lễ trao giải quốc tế BCI Asia Awards.
Trước đó, ngày 7/12/2023 SonKim Land cũng từng được vinh danh là "Nhà phát triển bất động sản cao cấp tốt nhất", tại Giải thưởng Bất động sản Châu Á PropertyGuru 2023
Rất dễ nhận thấy một trong những dự án nổi tiếng của doanh nghiệp này chính là “biệt thự trên không” Serenity Sky Villas với quy mô chỉ hơn 45 căn hộ, nhưng cực kỳ nổi bật ở khu nhà giàu tại quận 3, TP HCM. Hay một số dự án khác của SonKim Land khá nổi tiếng bao gồm: The 9 Stellars, The Galleria Residence (Thuộc The Metropole), The Crest Residence (Thuộc The Metropole), The Opera Residence (Thuộc The Metropole), The Nassim, Gateway Thảo Điền, và Serenity Sky Villas…
Nhìn vào những dự án mà doanh nghiệp này đang phát triển, với các sản phẩm được đánh giá là sang và siêu sang, liên tục có những thương vụ huy động vốn từ nước ngoài với giá trị hàng chục triệu USD, thế nhưng các chỉ tiêu tài chính của SonKim Land lại có những biến động thất thường.
Cụ thể, được biết mặc dù SonKim Land khá kín tiếng trong cơ cấu sở hữu, nhưng nguồn vốn hoạt động của công ty này có đóng góp không nhỏ từ yếu tố ngoại. Đơn cử như vào đầu tháng 8/2019, SonKim Land công bố huy động thành công 121 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư EXS Capital, ACA Investments và Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore.
Đây là lần huy động vốn tiếp theo sau hai lần trước đó lần lượt thu về 37 triệu USD (năm 2013) và 46 triệu USD (năm 2016) do EXS Capital là đơn vị đầu tư kiêm tư vấn. Như vậy, tổng số tiền mà SonKim Land thu về từ thị trường vốn quốc tế lên tới 204 triệu USD, ước tính khoảng 4.700 tỷ đồng.
Theo tìm hiểu của báo Nhà báo & Công luận, do SonKim Land là hạt nhân chính trong hệ sinh thái của SonKim Group, do đó quy mô của doanh nghiệp này không phải dạng vừa với tổng tài sản lên đến hàng nghìn tỷ. Sau khi giảm xuống mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối năm 2021 do các khoản tương đương tiền và phải thu “bốc hơi” hàng nghìn tỷ, tổng tài sản của SonKim Land đã liên tục tăng mạnh trong 2 năm qua.
Đến cuối năm 2023, tổng tài sản của doanh nghiệp này lên đến hơn 8.800 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn chiếm đến 72% trong đó khoản phải thu về cho vay hơn 4.000 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản. Đáng chú ý, khoản mục này đã tăng đột biến trong năm qua khi số dư hồi đầu năm chỉ vỏn vẹn ở mức 20 tỷ đồng.
Phần lớn tài sản của SonKim Land được tài trợ bằng nguồn vốn nợ do doanh nghiệp này đã âm vốn chủ sở hữu 3 năm liên tiếp dù vốn điều lệ ở mức gần 739 tỷ đồng. Tính đến cuối năm 2023, tổng nợ phải trả của SonKim Land lên đến hơn 9.250 tỷ đồng, tăng 125% so với đầu năm, chủ yếu đến từ phải trả ngắn hạn khác và đặc biệt là nợ vay tài chính dài hạn.
Thời điểm 31/12/2023, SonKim Land vay nợ dài hạn đến hơn 5.000 tỷ đồng, tăng khoảng 3.000 tỷ so với đầu năm và chiếm quá nửa tổng tài sản. Nợ vay lớn khiến doanh nghiệp này phải gánh chi phí lãi vay lên đến hàng trăm tỷ đồng mỗi năm, ăn mòn đáng kể lợi nhuận. Năm 2023, chi phí này là 286 tỷ đồng.
Thực tế, lợi nhuận gộp năm 2023 của SonKim Land không đủ để bù đắp khoản chi phí này chưa kể đến các chi phí hoạt động khác. SonKim Land vẫn thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính hơn 450 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng cũng chỉ ở mức 89 tỷ đồng, tương đương khoảng 1/10 so với năm 2022 trước đó. Nguyên nhân là do doanh thu thuần và doanh thu tài chính đều sụt giảm mạnh.
Dù kết quả kinh doanh năm 2023 sụt giảm mạnh nhưng 2021 mới là năm bết bát nhất của SonKim Land. Doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thấp nhất trong nhiều năm với 282 tỷ đồng và lỗ kỷ lục hơn 2.200 tỷ trong năm 2021. Khoản lỗ này chính là nguyên nhân khiến SonKim Land đến cuối năm 2023 vẫn còn lỗ luỹ kế hơn 1.300 tỷ đồng.
Đặc biệt, SonKim Land còn nhiều năm không phát sinh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành dù làm ăn có lãi hay thua lỗ. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản này vẫn đều đặn phát sinh các khoản thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại vài chục tỷ mỗi năm. Khoản thuế này được hiểu đơn giản là SonKim Land sẽ phải trả trong tương lai.
Công ty con liên tục đảo trái phiếu, nhiều năm không có doanh thu
SonKim Land từng gây chú ý khi công ty con là Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Sơn Kim (SKL Investment Corp) liên tục đảo trái phiếu với điệp khúc phát hành – mua lại trước hạn – phát hành mới.
Cụ thể vào ngày 10/2/2023, SKL Investment Corp phát hành lô trái phiếu SLICH2325001 có trị giá 500 tỷ, kỳ hạn 30 tháng. Lô trái phiếu này đã được hoàn tất vào ngày 20/2/2023 và đáo hạn vào 10/8/2025, có lãi suất 13,5%. Tuy nhiên đến ngày 27/12/2023, tức là chỉ sau 8 tháng phát hành, SKL Investment Corp đã chi 500 tỷ đồng mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu.
Trước khi phát hành lô trái phiếu này, chỉ trong nửa tháng đầu năm 2023, SKL Investment Corp đã mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu 500 tỷ đồng phát hành cuối tháng 9/2022. Lô trái phiếu cũ có lãi suất 11,5% một năm. Số tiền huy động khi đó được công ty cho biết dùng để mua dự án tòa nhà văn phòng The METT (The Metropole Thủ Thiêm) tại lô 1-13, thuộc dự án Khu phức hợp Sóng Việt, nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP HCM).
Theo tìm hiểu của báo Nhà báo & Công luận, thời điểm cuối năm 2023, SKL Investment Corp hiện có vốn điều lệ 550 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu ở mức 587 tỷ đồng, cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, do việc mua lại trái phiếu trước hạn vào cuối năm ngoái, nợ phải trả của công ty đã giảm mạnh kéo theo tổng tài sản giảm từ mức cao kỷ lục gần 1.150 tỷ cuối năm 2022 xuống còn 845 tỷ đồng vào ngày 31/12/2023.
Đáng chú ý, tài sản của SKL Investment Corp chủ yếu là khoản phải thu về cho vay ngắn hạn, lên đến hàng trăm tỷ. Điều này lý giải vì sao cơ cấu doanh thu của công ty lại có sự “kỳ lạ” nhất định. Nhiều năm qua, SKL Investment Corp đều không phát sinh doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. Nguồn thu chủ yếu của công ty đến từ hoạt động tài chính.
Doanh thu tài chính hàng năm của SKL Investment Corp vào khoảng vài tỷ đến vài chục tỷ mỗi năm, đột biến có năm 2019 đạt trên 140 tỷ đồng. Năm 2023, nguồn thu này của công ty đạt hơn 74 tỷ đồng, tăng gấp gần 5 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại giảm 36% so với năm 2022 xuống còn 4,7 tỷ đồng.
Người đại diện pháp luật của SonKim Land có liên quan đến hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát
Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), mảng kinh doanh quan trọng nhất của Tập đoàn Sơn Kim (SonKim Group), do ông Nguyễn Hoàng Tuấn là con trai thứ trong gia đình giữ chức Chủ tịch.
Công ty được thành lập vào ngày 19/12/2007, đặt địa chỉ tại số 30A, đường số 11, phường Thảo Điền, thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Người đứng tên đại diện trước pháp luật hiện nay của công ty là bà Bùi Thị Phương Hiền (sinh năm 1978). Được biết, bà Bùi Thị Phương Hiền đã thay thế vị trí ông Nguyễn Thanh Oai - người đại diện pháp luật trước đó của SonKim Land từ tháng 10/2023.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của báo Nhà báo & Công luận, ngoài SonKim Land, bà Bùi Thị Phương Hiền vẫn đang đứng đại diện pháp luật cho một loạt công ty khác như: CTCP Dịch vụ Dầu khí Sài Gòn, CTCP Địa ốc Phúc Đạt, Công ty TNHH Bất động sản Làng Tôi, CTCP Đầu tư & Phát triển Bất động sản Sunny World, CTCP Phát triển và quản lý Bất động sản An Living. Trước đó, bà Hiền còn đứng đại diện trước pháp luật cho CTCP Tập đoàn Phát triển và Đầu tư Anchorstone VietNam (NT).
Có một điều gây bất ngờ là tại thời điểm hiện tại, CTCP Tập đoàn Phát triển và Đầu tư Anchorstone VietNam (NT) đang do doanh nhân Trương Vicent Kinh đứng tên đại diện trước pháp luật. Ông Trương Vicent Kinh được biết tới là người cháu kín tiếng trong gia tộc họ Trương của bà Trương Mỹ Lan, anh trai ruột của Trương Huệ Vân. Hiện nay ông vẫn đang đứng tên đại diện trước pháp luật cho một loạt doanh nghiệp của hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát.
Đáng chú ý, các công ty như: Tập đoàn Phát triển và Đầu tư Anchorstone VietNam (NT), Đầu tư & Phát triển Bất động sản Sunny World và Phát triển và quản lý Bất động sản An Living này đều có địa chỉ đăng ký kinh doanh giống nhau tại một trụ sở ở phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh và cùng có liên quan tới tập đoàn Vạn Thịnh Phát.
Ngoài ra, được biết ở Công ty cổ phần Dịch vụ Dầu khí Sài Gòn có thể cho là một lĩnh vực mới trong hoạt động của SonKim Group khi nằm ở danh sách Hội đồng quản trị, ngoài bà Phương Hiền, còn xuất hiện thêm bà Nguyễn Thị Hồng Trang – em gái ruột của ông Nguyễn Hoàng Tuấn (chủ tịch Sonkim Land). Công ty hiện nay hoạt động trong các lĩnh vực: Dịch vụ cho ngành Dầu khí, dịch vụ lữ hành du lịch, giới thiệu việc làm, xuất khẩu lao động, kinh doanh địa ốc nhà hàng…
Báo Nhà báo & Công luận sẽ tiếp tục thông tin chi tiết hơn về hoạt động kinh doanh, mạng lưới các doanh nghiệp đa ngành nằm trong hệ sinh thái SonKim Group.
