1m2 chung cư tại TPHCM đạt trung bình gần 160 triệu đồng

Thị trường căn hộ để bán tăng về nguồn cung và giá bán

Báo cáo Thị trường nhà ở của Cushman & Wakefield cho thấy, quý IV/2025, TPHCM ghi nhận 3.358 căn hộ chung cư chào bán mới, tăng mạnh khoảng 5 lần so với quý trước, tuy nhiên, chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024 - thị trường đang phục hồi, và mang tính chọn lọc.

Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung chiếm khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo. Phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là trung cấp (28%) và cao cấp (14%).

Trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước, và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện rõ rệt của tỉ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025, đạt khoảng 6.113 USD/m2 (tương đương gần 160 triệu đồng/m2), tăng mạnh khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024, do các dự án mới luôn có định vị cao hơn dự án cũ.

Các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu, và chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.

Xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TPHCM dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng, và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng. Dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc đang đổ vào TPHCM với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.

Thị trường nhà liền thổ bứt phá

Sau một thời gian dài im ắng, nguồn cung nhà liền thổ đã có sự bứt phá mạnh mẽ vào quý IV/2025 với tăng trưởng kỷ lục. Nguồn cung mới khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025, và so với cùng kỳ năm trước - thể hiện rõ nét bức tranh của một thị trường bùng nổ sau thời gian “nén” cực độ.

Đáng chú ý, khoảng 92% của nguồn cung mới không nằm ở nội đô mà dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, với sự ra mắt của siêu dự án ở khu vực Cần Giờ (cách trung tâm TPHCM khoảng 60 km), 8% nguồn cung mới còn lại, phân bổ đều lần lượt tại Thủ Đức và Bình Tân.

Trong quý IV/2025, lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025, và cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn.

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm đột biến hơn 50% từ 13.014 USD/m2 (tương đương 339,2 triệu đồng/m2) xuống 6.330 USD/m2 (tương đương 164,9 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, tại các khu vực trọng điểm khác, giá trị bất động sản nhà liền thổ vẫn giữ vững vị thế với mức cao kỷ lục: TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu với mức khoảng 13.214 USD/m2 (tương đương 344,4 triệu đồng/m2), theo sau là Bình Tân khoảng 5.378 USD/m2 (tương đương 140,1 triệu đồng/m2).

Chia sẻ về chu kỳ mới của thị trường nhà ở khu vực TPHCM lõi, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam - cho biết, quý IV/2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TPHCM, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung.

"Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỉ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt. Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TPHCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo" - bà Ngọc nhận định.