Thị trường bất động sản Việt Nam 2025: Phục hồi rõ nét, chuẩn bị bước vào giai đoạn “chuyển nhịp”

Năm 2025 được xem là thời điểm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam sau hơn hai năm đối mặt với khó khăn do thanh khoản sụt giảm, pháp lý dự án đình trệ và niềm tin nhà đầu tư suy yếu. Theo Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo năm 2026 do Dat Xanh Services – Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản (DXS-FERI) công bố, thị trường đã có những tín hiệu phục hồi rõ rệt, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2025 được đánh giá tương đối thuận lợi. Trong khi kinh tế toàn cầu vẫn đối mặt với nhiều bất định, Việt Nam duy trì mức tăng trưởng GDP đạt 8,02%, thuộc nhóm cao nhất thế giới. Lạm phát được kiểm soát, đầu tư công được đẩy mạnh và dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng, với giá trị giải ngân đạt khoảng 27,6 tỷ USD, tăng 9% so với năm trước. Những yếu tố này đã góp phần cải thiện niềm tin của thị trường và hỗ trợ tích cực cho lĩnh vực bất động sản.

Về nguồn cung, thị trường nhà ở năm 2025 ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt hơn 133.000 sản phẩm, tăng hơn 50% so với năm 2024; trong đó nguồn cung mới đạt gần 97.300 sản phẩm, tăng tới 83%. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại miền Bắc và miền Nam, với sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh, phản ánh quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động dự án của các chủ đầu tư sau giai đoạn “đóng băng”.

Thanh khoản thị trường cũng có sự cải thiện đáng kể. Tổng lượng giao dịch thành công trong năm 2025 ước đạt gần 67.000 sản phẩm, gấp hơn hai lần so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường dao động trong khoảng 40–45%, trong đó miền Bắc tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với tỷ lệ hấp thụ 50–55%, trong khi miền Nam cải thiện lên mức 45–50%. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.

Mặc dù nguồn cung gia tăng, mặt bằng giá bất động sản năm 2025 vẫn duy trì xu hướng tăng. Giá căn hộ sơ cấp tại miền Bắc tăng trung bình 20–30% so với năm trước, cá biệt một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức tăng lên tới 50–60%. Tại miền Nam, giá tăng khoảng 15–25%, miền Tây tăng 10–20%, trong khi miền Trung ghi nhận mức tăng thấp hơn. Diễn biến này phản ánh chi phí đầu vào gia tăng và cho thấy thị trường đã dần chấp nhận một mặt bằng giá mới sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường. Nguồn cung mới ngày càng tập trung vào các chủ đầu tư lớn, có quỹ đất sạch, năng lực tài chính và khả năng triển khai dài hạn. Các dự án phát triển theo định hướng “bám hạ tầng”, đặc biệt là các khu vực gắn với vành đai, cao tốc và tuyến metro, tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Song song đó, công nghệ đang trở thành yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh và vận hành bất động sản, dù phần lớn doanh nghiệp mới chỉ ở giai đoạn trung gian của quá trình chuyển đổi số.

Bước sang năm 2026, DXS-FERI dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn “chuyển nhịp”, tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc và thận trọng hơn. Nguồn cung mới dự kiến tăng hơn 40%, chủ yếu đến từ các đại dự án của các chủ đầu tư lớn. Giá bán được dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ 5–10% từ mặt bằng cao của năm 2025, trong khi giao dịch sẽ tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn. Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2025 có thể xem là giai đoạn “trước ánh bình minh”, còn năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường định hình rõ nét hơn trật tự phát triển mới, hướng tới sự minh bạch và bền vững.