Góc khuất đằng sau con số lãi nghìn tỷ của Becamex IDC

Ngày 25/9 tới đây, tỉnh Bình Dương sẽ tổ chức Lễ động thổ và khởi công một số công trình trọng điểm như: Khu phức hợp WTC Bình Dương (Vòng xoay A1), Khu công nghiệp Cây Trường và khánh thành đường tạo lực Bắc Tân Uyên – Phú Giáo – Bàu Bằng, cầu Bạch Đằng 2…

Được biết, dự án Khu công nghiệp Cây Trường do Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, HoSE: BCM) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng mức đầu tư gần 5.500 tỷ đồng với diện tích khoảng 700ha triển khai tại xã Cây Trường II và thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.  

Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp hay còn gọi là Becamex IDC. Vốn điều lệ hiện tại của BCM là 10.350 tỷ đồng, trong đó, UBND tỉnh Bình Dương nắm giữ tới 95% số cổ phiếu của công ty, do đó có khả năng hỗ trợ các nhà đầu tư trong các thủ tục pháp lý và hành chính để bắt đầu hoạt động tại Bình Dương.

Mảng bất động sản KCN bấp bênh, khó về đích năm nay

Theo BCTC hợp nhất bán niên 2024 đã soát xét, Becamex IDC ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.968 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 406 tỷ đồng. Tuy lợi nhuận khủng so với cùng kỳ tuy vậy doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành 17% kế hoạch năm nay (2.350 tỷ đồng).

Riêng trong quý 2/2024, Becamex IDC ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 1.162 tỷ đồng, giảm 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu doanh thu, đóng góp chính vẫn là mảng kinh doanh bất động sản với 721 tỷ, giảm đến 20% so cùng kỳ, ngược lại doanh thu xây dựng tăng gấp đôi hơn 37 tỷ, các mảng kinh doanh khác không có sự chênh lệch nhiều.

Trước đó, con số ghi nhận về doanh thu của Becamex IDC khá bấp bênh, chênh lệch khá lớn trong cùng kỳ qua giai đoạn 2021-2023 nguyên nhân do sụt giảm mạnh của mảng bất động sản KCN. Doanh thu mảng bất động sản giảm trong năm 2022 do thị trường bất động sản gặp khó khăn dù công ty ghi nhận 1.250 tỷ từ chuyển nhượng dự án Uni Galaxy cho Gamuda.

Trong một báo cáo của Chứng khoán MB (MBS) cho biết, năm 2023 mảng khu công nghiệp của Becamex IDC ghi nhận doanh thu thấp, ước đạt khoảng 1.300 tỷ đồng do diện tích đất cho thuê khoảng 30-40 ha thấp hơn nhiều so với dự phóng là 124 ha, tuy nhiên Becamex IDC đã ghi nhận doanh thu 5.085 tỷ đồng từ chuyển nhượng khu đất 18,9 ha tại Thủ Dầu Một cho CapitaLand trong quý 4/2023.

Do đó, Chứng khoán MB nhận định rằng khả năng hoàn thành kế hoạch kinh doanh 2024 của Becamex IDC là khá thách thức. Mảng khu công nghiệp đang bàn giao đất chậm, trong khi lĩnh vực bất động sản nhà ở của doanh nghiệp lại chịu ảnh hưởng lớn từ tình trạng chung của thị trường và chưa có dấu hiệu phục hồi.

Còn Chứng khoán VNDirect cho biết trong những năm gần đây, UDJ, TDC (hai công ty con của Becamex IDC chuyên phát triển bất động sản nhà ở) và Becamex IDC không có dự án bất động sản nhà ở mới. Trong khi đó, các dự án cũ hiện đang chờ bàn giao hàng tồn kho và phần lớn đã tạm dừng triển khai.

VNDirect kỳ vọng lãi ròng năm 2024 sẽ giảm 58% so năm trước. Doanh thu năm 2024 giảm 41% do không có khoản chuyển nhượng đất như năm 2023. Trong khi đó chi phí tài chính duy trì ở mức cao do phát triển KCN Cây Trường và các dự án NOXH.

Quá trông chờ vào lãi từ liên doanh VSIP

Bên cạnh mảng kinh doanh chính, Becamex IDC còn thu được rất nhiều từ các công ty liên doanh liên kết. Thống kê, lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết chiếm khá đáng kể trong lợi nhuận thuần của Becamex IDC, trung bình khoảng từ 40-60%.

Thay vì trực tiếp điều hành, Becamex IDC đầu tư vào các công ty liên doanh liên kết hoạt động trong các ngành nghề để phục vụ hệ sinh thái doanh nghiệp. Tiêu biểu trong số này là liên doanh VSIP giữa Becamex IDC và Sembcorp của Singapore hoạt động trong lĩnh vực phát triển bất động sản khu công nghiệp và dân cư, liên doanh BW giữa BCM và Warpincus phát triển nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, hay liên doanh Becamex Tokyu, Becamex Setia về phát triển BĐS dân cư, đô thị.

Liên doanh VSIP được khởi công xây dựng Visip I, Becamex IDC góp 49% vốn. Từ dự án VSIP I đầu tiên tại Bình Dương, VSIP đã mở rộng dự án VSIP II cũng tại Bình Dương và nhiều tỉnh khác bao gồm: Bắc Ninh (2007), Hải Phòng (2010), Quảng Ngãi (2013), Hải Dương và Nghệ An (2015) và sắp tới là VSIP III tại Tân Uyên, Bình Dương.

Thu nhập ròng từ công ty liên doanh, liên kết của Becamex IDC trong 6 tháng 2024 gấp 2,4 lần cùng kỳ lên 515 tỷ đồng, chủ yếu nhờ đóng góp của VSIP (453 tỷ đồng). Lợi nhuận liên doanh VSIP mang lại luôn chiếm khoảng 60-70% tổng lãi/lỗ từ liên doanh liên kết.

Diện tích KCN bàn giao của VSIP đạt 63 ha, gần gấp 3 lần cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu là do VSIP ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao đất KCN đã ký biên bản ghi nhớ (MOUs) vào năm 2023 tại KCN VSIP Hải Phòng và KCN VSIP Nghệ An I.

Tuy nhiên, dự phóng doanh số cho thuê đất KCN của VSIP sẽ giảm từ 150 ha trong năm 2023 xuống còn 110 ha trong năm 2024, với sự đóng góp chính đến từ VSIP Bình Dương III giai đoạn 1 và VSIP Nghệ An II, theo đó doanh thu sẽ bị ảnh hưởng chút. Đối với các mảng kinh doanh khác của VSIP như BĐS nhà ở, thương mại và cung cấp dịch vụ, kỳ vọng doanh thu từ các mảng này sẽ không có nhiều động lực tăng trưởng. 

(Còn tiếp)...

Bài 2: Sống nhờ nợ vay, Becamex IDC có năng lực 'cân' nhiều dự án?