TP.HCM: Luật sư phân tích hàng loạt bất cập vụ 'hô biến' nhà ở xã hội tại Khu dân cư Hoàng Nam

Chủ đầu tư Nam Long nói gì?

Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc, quận Bình Tân trước đây do Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Dự án ban đầu có diện tích 116.533m2, được quy hoạch thành các khu chức năng như nhà phố, biệt thự, chung cư cùng khu thương mại dịch vụ và trường học.

Ngày 12/08/2009, Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt dự án đầu tư tại Quyết định số 126/QĐ-SXD. Theo đó, Công ty Hoàng Nam phải dành 20% diện tích đất ở tương ứng 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP.

Đến năm 2011, Khu dân cư Hoàng Nam được điều chỉnh quy hoạch còn khoảng 11 ha, gồm đất ở, đất công trình công cộng, đất giao thông và đất cây xanh.

Ngày 22/7/2016, tại văn bản số 3867/UBND-ĐNMT, UBND Thành phố đã "thuận chủ trương cho Công ty Hoàng Nam không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích 9.379m2 tại Khu dân cư Hoàng Nam để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu đất có diện tích 14.750,5m2 tại đường Lê Cơ, Phường An Lạc, Quận Bình Tân".

Ngày 8/11/2017, UBND TP.HCM có quyết định số 5923/QĐ-UBND về chấp thuận cho chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư Hoàng Nam với tổng diện tích đất là 79.876,m2 (trong đó bao gồm 9.370m2 đất nhà ở xã hội) sang cho Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long. Ngày 18/2/2019, UBND TP.HCM có quyết định chấp thuận đầu tư một phần dự án (block D – Akari City) số 597/QĐ-UBND với quy mô 35.882,4 m2.

Phản hối đến Reatimes mới đây, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết, việc hoán đổi quỹ đất nói trên là thuộc nghĩa vụ của Công ty Hoàng Nam, không liên quan đến dự án Akari City và Nam Long.

Cụ thể, theo quyết định giao đất số 3640/QD-UBND ngày 30/07/2009 và quyết định giao đất số 4652/QĐ-UB ngày 29/09/2011 của UBND TP.HCM, Công ty Hoàng Nam là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hoàng Nam có diện tích 116.533m2. Theo đó, Công ty Hoàng Nam thực hiện hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất công của dự án, bao gồm có phần đất nhà ở xã hội.

Sau khi được UBND TP.HCM chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại khu đất có diện tích 14.750,5m2 tại đường Lê Cơ, phường An Lạc, quận Bình Tân thì Công ty Hoàng Nam được điều chỉnh khu đất lô K có diện tích 9.379m2 đã hoàn tất tiền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư Hoàng Nam từ xây dựng nhà ở xã hội sang xây dựng nhà ở thương mại và thực hiện nghĩa vụ bố trí nhà ở xã hội tại đường Lê Cơ, phường An Lạc thay cho việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại Dự án khu dân cư Hoàng Nam.

Ngày 20/02/2017, UBND Thành phố ban hành văn bản số 785/UBND-ĐT về việc công nhận Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Hoàng Nam làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội Hoàng Nam tại đường Lê Cơ, Phường An Lạc, Quận Bình Tân, diện tích 14.750,5m2.

Trên cơ sở Công ty Hoàng Nam đã thực hiện nghĩa vụ bố trí nhà ở xã hội theo hướng dẫn và chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Công ty Hoàng Nam được chấp thuận cho chuyển nhượng một phần dự án khu dân cư Hoàng Nam theo Quyết định chuyển nhượng số 5923/QĐ-UB ngày 8/11/2017. Trong đó, diện tích 79.876,5m2 mà Công ty Nam Long nhận chuyển nhượng từ Công ty Hoàng Nam có bao gồm diện tích 9.379m2 (thuộc lô K và một phần lô H) là đất thương mại đã đóng tiền sử dụng đất.

"Như vậy, việc thực hiện nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội tại dự án khu dân cư Hoàng Nam thuộc về Công ty Hoàng Nam và Công ty Hoàng Nam đã thực hiện nghĩa vụ này tại khu đất có diện tích 14.750,5m2 tại đường Lê Cơ, Phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM theo đúng hướng dẫn và chấp nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", đại diện Nam Long cho biết.

Thực hiện sai quy định pháp luật và phá vỡ chính sách phát triển Nhà ở xã hội của Đảng và Nhà nước

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, để làm rõ việc biến quỹ đất NOXH thành trả nợ thực hiện nghĩa vụ tại dự án NOXH khác, đối với dự án Khu dân cư Hoàng Nam, thì cần xem xét những vấn đề như sau:

Thứ nhất, việc xác định phải dành 20% diện tích đất ở tương ứng 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 90/2006/NĐ-CP là đúng quy định pháp luật và đã được ban ngành hướng dẫn, chủ đầu tư thực hiện đúng.

Thứ hai, bước ngoặt mà dự án Khu dân cư Hoàng Nam không còn diện tích đất 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội là văn bản số 3867/UBND-ĐNMT ngày 22/7/2016 của UBND TP.

Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT ngày 22/7/2016 của UBND TP không phải là văn bản về chấp thuận chủ trương đầu tư theo thủ tục dự án. Trong nội dung Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT có sử dụng các cụm từ "thống nhất chủ trương xử lý" và "thuận chủ trương ….không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích 9.379 m2 tại dự án Khu dân cư Hoàng Nam".

Như vậy, văn bản số 3867/UBND-ĐNMT chỉ là ý kiến nội bộ trong việc quản lý giữa các Cơ quan nhà nước. Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT không phải là văn bản về phê duyệt hay điều chỉnh về đầu tư dự án. Trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam và văn bản pháp luật về phê duyệt dự án nhà ở hoàn toàn không có văn bản nào lại có nội dung "chấp thuận chủ trương" hay "thống nhất chủ trương xử lý" hay "thuận chủ trương" mà xác định chủ đầu tư không phải làm việc đầu tư gì đó.

Do hiểu sai hiệu lực pháp lý của Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT nên có thể xem văn bản pháp lý phê duyệt dự án gốc là Quyết định số 126/QĐ-SXD ngày 12/08/2009 của Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư thì nội dung 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nguyên, không bị văn bản nào thay đổi. Thời điểm này, Quyết định số 126/QĐ-SXD có ý nghĩa pháp lý tương ứng như quyết định chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư), do đó nếu thay đổi điều chỉnh dự án thì phải có văn bản điều chỉnh nội dung Quyết định số 126/QĐ-SXD.

Còn tình trạng hiện nay, văn bản pháp lý về phê duyệt dự án không bị điều chỉnh (Quyết định số 126/QĐ-SXD), vẫn có nội dung 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội nhưng khâu thực hiện nội dung Quyết định số 126/QĐ-SXD thì lại ra "thống nhất chủ trương xử lý" là Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT để không thực hiện. Đây là kiểu hướng dẫn sai trong quá trình thực hiện dự án, là hình thức thực hiện trái quy định pháp luật nhưng được lãnh đạo đồng ý. Nếu gây thiệt hại cho nhà nước thường sẽ xem xét xử lý trách nhiệm đối với các văn bản "cho phép" chủ thể nào đó có "đặc quyền" lại được thực hiện không đúng pháp luật, không đúng văn bản phê duyệt dự án.

Thứ ba, văn bản số 3867/UBND-ĐNMT đã biến "diện tích 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội" – là dạng vật chất là đất, dạng sử dụng là quyền sử dụng đất bỗng chuyển thành "nghĩa vụ", "cam kết".

Từ việc biến "đất NOXH" thành "nghĩa vụ" nên chủ đầu tư mới diễn giải thực hiện nghĩa vụ tại một dự án NOXH tại nơi khác, biến "đất NOXH" thành "đất ở" để bán.

Xét về quy định pháp luật, hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam và văn bản pháp luật về phê duyệt dự án nhà ở không có kiểu biến đổi "đất NOXH" thành "nghĩa vụ" như thế, không có kiểu "lấy công xây NOXH chỗ này" để đòi bán đất ở dự án khác (bán 9.370m2 đất ở đã chuyển từ đất NOXH thành đất ở có tính thương mại tự do chuyển nhượng).

Thứ tư, do dự án Khu dân cư Hoàng Nam không có điều chỉnh về văn bản phê duyệt dự án nên giữa văn bản phê duyệt dự án (Quyết định số 126/QĐ-SXD ngày 12/08/2009 của Sở Xây dựng) bị xung đột và có nội dung không tương ứng với quyết định phê duyệt quy hoạch (Quyết định 3390/QĐ-UBND ngày 14/8/2018 về phê duyệt 1/500).

Xét về thủ tục quy hoạch thì cụ thể hơn là Quyết định 3388/QĐ-UBND ngày 29/6/2017 của UBND TP về phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/2000 có thể đã có nội dung đã xóa 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội) nên dẫn đến phê duyệt 1/500 chỏi với văn bản phê duyệt đầu tư (Quyết định số 126/QĐ-SXD) không đúng quy định về quy hoạch. Nếu thực hiện đúng quy định pháp luật về quy hoạch thì bên quy hoạch phải yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh nội dung văn bản phê duyệt dự án án (Quyết định số 126/QĐ-SXD ngày 12/08/2009 của Sở Xây dựng) xóa 9.370m2 NOXH thì mới có thể ký duyệt quy hoạch 1/500.

Do thực hiện sai quy định pháp luật và văn bản số 3867/UBND-ĐNMT không phải là văn bản pháp lý trong duyệt quy hoạch nên quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 (Quyết định 3388/QĐ-UBND ngày 29/6/2017) không có căn cứ, không ghi đến Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT. Đây là hiện tượng, ghi căn cứ theo một văn bản nhưng ngầm thực hiện theo một văn bản khác.

Thứ năm, do hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam và văn bản pháp luật về phê duyệt dự án nhà ở hoàn toàn không có văn bản nào cho phép biến "đất NOXH" thành "nghĩa vụ", và "nghĩa vụ của 9.370m2 NOXH của Dự án khu dân cư Hoàng Nam" hoàn toàn không được ghi, không được đề cập đến trong văn bản phê duyệt dự án NOXH Hoàng Nam (trên diện tích 14.750 m2) theo Văn bản 785/UBND-ĐT ngày 20/02/2017 của UBND TP.

Dự án NOXH Hoàng Nam (trên diện tích 14.750 m2) theo Văn bản 785/UBND-ĐT ngày 20/02/2017 của UBND TP là một dự án NOXH độc lập, cũng không có liên quan đến việc biến mất "9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội" tại Dự án khu dân cư Hoàng Nam, không phải trả nợ nghĩa vụ như nội dung Văn bản số 3867/UBND-ĐNMT.

"Qua việc biến hóa này, đã thực hiện sai quy định pháp luật và phá vỡ chính sách phát triển nhà ở xã hội của Đảng và Nhà nước, chúng ta đã mất luôn "9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội" vì không có việc ngầm hiểu chuyển nghĩa vụ này thì dự án NOXH Hoàng Nam (trên diện tích 14.750 m2) vẫn được phê duyệt bình thường. Ngoài ra, đã có bên hưởng lợi từ việc bán 9.370m2 đất ở thương mại này.

Như vậy, trong vụ việc này cho thấy về thủ tục phê duyệt quy hoạch dự án Khu dân cư Hoàng Nam không đúng các căn cứ pháp luật và việc thực hiện đầu tư trên thực tế không đúng Quyết định số 126/QĐ-SXD ngày 12/08/2009 của Sở Xây. Khi thực hiện dự án trên thực tế thì chủ đầu tư vẫn có thể xin, được miễn, và thậm chí là xin luôn biến "diện tích 9.370m2 để phát triển nhà ở xã hội" thành đất ở thương mại để bán. Kiểu biết đất NOXH thành nghĩa vụ, kiểu bù trừ nghĩa vụ theo kiểu tính công xây NOXH là không đúng quy định pháp luật. Đặc biệt là hiện tượng dùng công văn để chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án đăng ký là tiềm ẩn tiêu cực, thất thoát ngân sách cho nhà nước và thực hiện sai chính sách phát triển nhà ở xã hội của Đảng và Nhà nước đã đề ra để trục lợi cần phải được xử lý", Luật sư Phượng nói thêm.

Chương trình nhà ở xã hội là chủ trương lớn của Nhà nước nhằm tạo điều kiện về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo tạo lập về chỗ ở. Tuy nhiên, qua công tác kiểm toán và giám sát của nhiều cơ quan cho thấy, việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội khó đạt, một phần bởi cơ chế không rõ ràng này.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, báo cáo kết quả giám sát việc triển khai, thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP giai đoạn 2016 – 2025 của Đoàn giám sát của HĐND TP.HCM ghi nhận, với việc thực hiện quy định dành quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội, giai đoạn 2016 - 2020, TP.HCM chỉ có 1 dự án. Đây là 1 trong 20 dự án nhà ở xã hội hoàn tất xây dựng, đưa vào sử dụng trong giai đoạn này.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM vào tháng 9/2023, trên địa bàn TP.HCM có 91 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Trong đó, 58 dự án nộp tiền tương đương giá trị 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, 1 dự án giao quỹ nhà ở tương đương giá trị 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội; 32 dự án có bố trí quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội. Ngoài ra, có 2 chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự nguyện bàn giao quỹ đất xây nhà ở xã hội cho thành phố.

Trước đó, báo cáo của Kiểm toán Nhà nước năm 2020 về nhà ở xã hội cũng cho rằng, một số dự án tại TP.HCM được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội bằng khu đất khác không có trong quy định. Điển hình là dự án Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc, quận Bình Tân.

Rủi ro cho người mua nhà trong phần đất nhà ở xã hội đã biến thành nhà ở thương mại Bàn về rủi ro của người mua nhà, Luật sư Phượng phân tích, việc biến quỹ đất chuyển thành nghĩa vụ này không theo quy định của pháp luật như trên còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là rắc rối trong vấn đề cấp sổ hồng. Đặc biệt là đối với người mua nhà tại phần diện tích đất 9.370m2 đã được biến từ quỹ đất nhà ở xã hội sang đất thương mại nói trên. Bởi khi có thanh tra kiểm tra, đối với việc hoán đổi này sai quy định, phần diện tích đất nói trên có thể sẽ bị thu hồi để điều chỉnh cho phù hợp, rủi ro người mua nhà là không được cấp sổ hồng, hoặc bị kéo dài thời gian treo sổ hồng. Thực tế, sau khi Thanh tra, kiểm tra, đã có nhiều dự án tại TP.HCM vẫn đang bị treo sổ hồng do bán nhà ở sai đối tượng. Do đó, người mua cần hết sức thận trọng để đảm bảo được quyền lợi của mình về sau này. Trước đó, ngày 26/6/2024, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn 3662/BXD-QLN gửi UBND tỉnh Long An, liên quan đến việc bố trí quỹ đất xây dựng khu nhà ở xã hội tập trung không nằm trong phạm vi ranh giới các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại. Theo Bộ Xây dựng, khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: "Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội". Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ cũng quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị như sau: "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội". Tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định: "Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận." Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2023 của Chính phủ quy định quy mô sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại, khu đô thị bắt buộc phải dành quỹ đất 20% như sau: "1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội". Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: "Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận".   Căn cứ các quy định trên, Bộ Xây dựng cho rằng: "Pháp luật về nhà ở hiện hành quy định về việc bố trí diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội ở địa điểm khác (ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại) là thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2023 của Chính phủ). Do đó, đề nghị UBND tỉnh Long An đề xuất, báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được giải quyết theo thẩm quyền đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đối với từng dự án cụ thể".