Tranh chấp hợp đồng mua bán giữa khách hàng và Ecopark

Ngày bàn giao dự kiến 30/8/2022

Tạp chí Thanh tra nhận được phản ánh về việc giải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo liên quan đến công trình Khu căn hộ Rừng thông tại lô đất CT-04 thuộc Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang, xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên (Khu đô thị Ecopark).

Một trong các hợp đồng mua bán ký ngày 18/6/2021 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark (Chủ đầu tư) và ông Phùng Đắc Hiếu (địa chỉ thường trú tại Gia Lâm, Hà Nội) thể hiện phần diện tích sử dụng 66,81 m² có giá hơn 3,6 tỷ đồng trong Tòa nhà SO2, Khu căn hộ Rừng Thông - Solforest, Khu đô thị Ecopark sẽ được hoàn thiện và bàn giao dự kiến vào 30/8/2022.

Theo phản ánh của bạn đọc, Tập đoàn Ecopark đã nhận từ ông Phùng Đắc Hiếu số tiền hơn 13,7 tỷ đồng theo các hợp đồng ký giữa 2 bên. Tuy nhiên, đến ngày 28/5/2023, Tập đoàn Ecopark vẫn “không tiến hành bàn giao dù ông Phùng Đắc Hiếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán của mình theo tiến độ nêu trong hợp đồng”.

Cho rằng, Tập đoàn Ecopark chậm bàn giao căn hộ, diện tích kinh doanh là vi phạm các thỏa thuận tại hợp đồng đã ký nên ngày 29/5/2023, ông Phùng Đắc Hiếu đã gửi văn bản đề nghị thanh lý hợp đồng.

Tháng 10/2023, đại diện bên bán thông báo hoàn trả cho ông Hiếu số tiền gần 8,4 tỷ đồng, thấp hơn số tiền Tập đoàn Ecopark đã nhận với lý do “phạt vi phạm hợp đồng mua bán”.

Đơn phản ánh của bạn đọc cho rằng, Chủ đầu tư là Tập đoàn Ecopark có dấu hiệu, vi phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng khi thực hiện Dự án Khu căn hộ Rừng thông - Solforest, cụ thể:

Một là, không cung cấp được toàn bộ văn bản, giấy tờ pháp lý về căn hộ, nhà chung cư đầy đủ cho bên mua trước thời điểm nhận bàn giao theo quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng, mà chỉ cung cấp được giấy phòng cháy chữa cháy và thông báo kết quả kiểm định.

Hai là, vi phạm tiến độ xây dựng và chưa hoàn thiện căn hộ theo cam kết dự án trước khi bàn giao. Đồng thời, công trình xây dựng cũng không đáp ứng được tiêu chuẩn, chất lượng theo quy định, tầng lánh nạn và gian lánh nạn bị chiếm dụng không gian an toàn cứu hộ, chủ đầu tư đã xây dựng kín diện tích tầng lánh nạn tương đương 15/18 căn hộ và không có thiết bị chữa cháy.

Ba là, khi chấm dứt hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng là phải phối hợp với ngân hàng để hoàn trả cho bên mua toàn bộ các khoản bên mua đã thanh toán cùng với khoản tiền lãi chậm bàn giao.

 Tháng 5/2023 mới nghiệm thu công trình

Để có cơ sở thông tin khách quan, đầy đủ về vụ việc, phóng viên đã trao đổi với tổ chức, cá nhân liên quan.

Theo chia sẻ từ đại diện truyền thông của Tập đoàn Ecopark, nguyên nhân của việc chậm tiến độ là do dự án được khởi công xây dựng vào năm 2021-2022, là giai đoạn diễn ra dịch bệnh Covid-19 và tình hình chính trị biến động trên thế giới, đã làm ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ xây dựng của tổng thầu, từ đó kéo theo việc ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao căn hộ của chủ đầu tư cho khách hàng. (có thể sớm hơn hoặc muộn hơn nhưng không quá 120 ngày so với ngày bàn giao dự kiến).

Đến ngày 17/5/2023, Dự án đã chính thức đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng theo quy định pháp luật về xây dựng. Sau đó, Công ty đã gửi thông báo chính thức về việc bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Theo hợp đồng mua bán căn hộ ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, ngày bàn giao căn hộ dự kiến là cuối tháng 8/2022, có thể được điều chỉnh muộn hơn nhưng không quá 120 ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến. Nếu vẫn chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng chủ đầu tư phải chịu khoản lãi phạt chậm bàn giao và tiếp tục hoàn thành công trình để bàn giao cho khách hàng trước khi hết mốc 240 ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến.

Để thể hiện thiện chí, chủ đầu tư sẵn sàng thực hiện việc chi trả cho các khách hàng đầy đủ số tiền phạt chậm bàn giao căn hộ.

Theo đại diện Ecopark, Khu căn hộ Rừng thông CT4 đã được các cơ quan chức năng nghiệm thu trong tháng 5/2023, cụ thể:

Đó là, văn bản ban hành ngày 10/5/2023 của Cục Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy của công trình Khu căn hộ Rừng thông có nêu: “Văn bản này là một trong những căn cứ để Chủ đầu tư đề nghị cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng” - Cục Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ lưu ý.

Căn cứ vào văn bản chấp thuận nêu trên, ngày 17/5/2023, Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng ban hành văn bản số 53/GĐ-GĐ3/HT thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng.

Theo đó, Cục này chấp thuận kết quả nghiệm thu của Tập đoàn Ecopark đối với công trình Khu căn hộ Rừng thông CT4 trên khu đất có diện tích 17 nghìn m² với tổng số 1.194 căn hộ, tòa S01 cao 41 tầng, tòa S02 cao 41 tầng.

Đồng thời, yêu cầu Chủ đầu tư rà soát, hoàn thiện Hồ sơ quản lý chất lượng, tập hợp Hồ sơ hoàn thành công trình theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ; duy trì các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy; thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường…

Cần cơ quan có thẩm quyền kiểm tra

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Đức Biên - Giám đốc Công ty Luật Đại La thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, căn cứ phản ánh của người mua căn hộ, đối chiếu với quy định của pháp luật và các văn bản nói trên, bên mua chưa thể nhận bàn giao để đưa vào sử dụng vào thời điểm đầu tháng 5/2023 là có cơ sở, bởi một số lý do sau:

Thứ nhất, vào thời điểm đầu tháng 5/2023 khi đến tham quan, khảo sát công trình, khách hàng nhận thấy hạng mục phòng cháy, chữa cháy chưa đúng thiết kế (có tầng lánh nạn chưa hoàn thiện, gian lánh nạn tầng 21 bị chiếm dụng, chưa có đủ thiết bị chữa cháy); thang máy chưa lắp đặt hoàn chỉnh; cảnh quan chưa hoàn thiện; thiết bị lắp đặt thiếu, hỏng hóc…dẫn tới chưa yên tâm về sản phẩm nên không nhận bàn giao.

Thứ hai, một trong những căn cứ quan trọng là Chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ bàn giao rất rõ ràng khi mà thỏa thuận trong hợp đồng là tháng 8/2022 hoàn thiện và bàn giao nhưng đến 10/5/2023 mới có kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của công trình. Trong khi đó, đây chỉ là một trong những căn cứ để cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp văn bản chấp thuận nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.

Thứ ba, việc không được công khai đầy đủ các thông tin, hồ sơ pháp lý khiến khách hàng nghi ngờ Chủ đầu tư có thể chưa thực hiện tốt nghĩa vụ của bên bán trong hợp đồng về tiến độ, chất lượng xây dựng dẫn tới công tác nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng không kịp thời để đưa vào sử dụng, bàn giao cho người mua đúng thời hạn thỏa thuận ban đầu.

Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng, đề nghị thanh lý hợp đồng của bên mua khi bên bán vi phạm tiến độ bàn giao đã được quy định tại hợp đồng là chính đáng.

Để tránh những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phức tạp; nâng cao nhận thức pháp luật của người dân, doanh nghiệp về đầu tư, đất đai, xây dựng, đề nghị các cơ quan, đơn vị có thẩm quyền kiểm tra, xử lý và công khai thông tin rộng rãi./.

Theo Điều 23 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, trước khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục công trình, công trình xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau: (1) Các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt; (2) Công tác nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công được thực hiện đầy đủ theo quy định; (3) Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng; (4) Tuân thủ các quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và quy định của pháp luật khác có liên quan.