Vụ Nam Land: Trái chủ “chịu trận”!

Điều này khiến hành trình xử lý tài sản đảm bảo, đòi nợ của các trái chủ Nam Land như “leo phải cành cụt…”. Báo Đầu tư Chứng khoán trao đổi với ông Ngô Thái Ninh, Luật sư cấp cao, Công ty Luật TNHH Baker McKenzie (Việt Nam) về tình huống pháp lý nói trên.

Xin luật sư cho biết căn cứ pháp lý hiện hành để một dự án bất động sản được cấp phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Các điều kiện chính để một dự án bất động sản được cấp phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, chủ đầu tư cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng); giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai); văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bên cạnh đó, theo Điều 147, Luật Nhà ở và Điều 19.2 (b), Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, đối với dự án đang được thế chấp như Shizen Home, cần có giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Ngoài ra, còn một số điều kiện khác như: có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng theo Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo các công văn hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Trong trường hợp chủ đầu tư dự án có đủ hồ sơ theo quy định, việc Sở Xây dựng TP.HCM chậm cấp phép mở bán vì lý do chờ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM rà soát nguồn gốc đất dự án và quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất này (dù trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp sổ đỏ cho khu đất) là đúng hay sai?

Liên quan đến mức độ và phạm vi rà soát của Sở Xây dựng TP.HCM trong việc xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán, pháp luật Việt Nam hiện không quy định rõ ràng. Tuy nhiên, nếu tiếp cận theo tinh thần của những văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực như Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì có thể hiểu được tại sao Sở Xây dựng TP.HCM có thái độ thận trọng như vậy.

Theo đó, ngoài những điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn yêu cầu phải đảm bảo trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án tuân theo pháp luật về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng... Nói cách khác, các quy định của pháp luật có xu hướng mở rộng phạm vi rà soát của cơ quan nhà nước nhằm kiểm soát và đảm bảo tính pháp lý của các dự án.

Dù vậy, việc rà soát hồ sơ mở bán vẫn phải tuân thủ quy định về thời hạn rà soát là 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo đủ điều kiện của chủ đầu tư. Việc Sở Xây dựng TP.HCM không trả lời cho chủ đầu tư đúng hạn và nhiều lần từ chối giải quyết, trả hồ sơ và đẩy trách nhiệm của mình sang cho Sở Tài nguyên và Môi trường là không phù hợp.

Việc rà soát nguồn gốc đất và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất là quy trình phối hợp nội bộ giữa các cơ quan có thẩm quyền, không nên là trách nhiệm của doanh nghiệp phải đi thúc ép và liên lạc với từng cơ quan để giải quyết.

Vậy trong trường hợp này, thay vì ngồi chờ các cơ quan quản lý rà soát, chủ đầu tư dự án được quyền làm gì để bảo vệ quyền tài sản của mình?

Pháp luật đã quy định rõ ràng rằng, trong trường hợp vượt quá thời hạn 15 ngày mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo đủ điều kiện.

Theo luật sư, câu chuyện trái phiếu Nam Land bị mất khả năng thanh toán nói trên có thể tháo gỡ bằng cách nào?

Trái phiếu của Nam Land sẽ đáo hạn vào tháng 7/2024, trong khi nguồn thu vẫn đình trệ. Do vậy, trước hết, để tránh tình trạng ngày càng diễn biến xấu hơn, Nam Land cần đàm phán với các trái chủ để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, trong khi chờ Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện và sau đó mở bán để có nguồn trả nợ trái phiếu. Lưu ý rằng, kỳ hạn được kéo dài không quá 2 năm so với kỳ hạn ban đầu.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư có thể khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính các cơ quan liên quan. Tuy vậy, giải pháp trước mắt nên là phối hợp với các cơ quan liên quan để mở bán dự án, bởi sự chậm trễ trong công tác quản lý của các cơ quan nhà nước đã và đang gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư nói riêng và các trái chủ nói chung.

Trong hai số báo trước, Báo Đầu tư Chứng khoán đã thông tin về câu chuyện chủ đầu tư dự án Shizen Home (Công ty Gotec Việt Nam) và Công ty TNHH Nam Land - tổ chức phát hành trái phiếu NALCH2124001 trị giá 900 tỷ đồng với tài sản đảm bảo là dự án Shizen Home - cùng hơn 400 trái chủ mua lô trái phiếu trên gõ cửa các cơ quan quản lý để xin “cơ chế” cho dự án Shizen Home được cấp phép mở bán, lấy dòng tiền để tổ chức phát hành trả nợ trái phiếu cho các trái chủ. Dự án Shizen Home được triển khai trên khu đất hơn 10.000 m2, có nguồn gốc của Công ty cổ phần Cảng Rau Quả, sau này được chuyển nhượng quyền sử dụng cho Công ty Gotec Việt Nam (pháp nhân Nam Land nắm giữ 50% cổ phần) và được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào tháng 12/2015. Dự án sau đó được UBND TP.HCM ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 1/2018, được Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng vào tháng 5/2021. Thế nhưng, sau khi dự án hoàn thiện phần móng, đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, từ năm 2022 đến nay, chủ đầu tư đã 4 lần nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng TP.HCM, đề nghị cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cả 4 lần đều bị cơ quan này từ chối giải quyết vì lý do chờ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM rà soát nguồn gốc và quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất dự án. Việc rà soát này đến nay chưa có kết quả, khiến dự án bị đình trệ, Công ty Nam Land kinh doanh sa sút hai năm nay và mất khả năng thanh toán lô trái phiếu kể trên.