Bất cập trong huy động vốn dự án ở Tp.HCM - Bài 3: Cần xử lý mạnh tay hành vi huy động vốn trái phép

Chế tài chưa đủ mạnh

UBND Tp.HCM vừa quyết định xử phạt 2 công ty bất động sản về hành vi bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp phép, xây dựng công trình không phù hợp quy hoạch.

Cụ thể, Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh bị phạt 500 triệu đồng về hành vi kinh doanh bất động sản không bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định, hoặc không được phép đưa vào kinh doanh.

Khải Thịnh đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy, phường Phú Thuận (quận 7) khi chưa được cơ quan quản lý nhà ở có ý kiến bằng văn bản, đồng ý cho chủ dự án được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, UBND Tp.HCM quyết định áp dụng hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 4,5 tháng đối với Dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Gamuda Land đã có hành vi vi phạm khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5, thuộc dự án khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng, thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 40, tại phường Kỳ Sơn (quận Tân Phú) khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật.

Do đó, căn cứ theo khoản 4, Điều 58 Nghị định 16 năm 2022 của Chính phủ, UBND Tp.HCM đã quyết định xử phạt Gamuda Land 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.

Theo Luật sư Đỗ Trúc Lâm, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lâm Trí Việt - Đoàn Luật sư Tp.HCM cho biết, hiện nay, chế tài xử lý vi phạm đã có nhưng còn thấp, chưa đủ sức răn đe, trong khi mối lợi quá lớn khi huy động vốn trái phép, số lượng khách hàng lớn thì số tiền thu không hề nhỏ. Và việc thanh tra, xử lý vi phạm, hay giải quyết tranh chấp tại tòa án lại mất nhiều thời gian, cho nên chủ đầu tư bất chấp, sẵn sàng huy động vốn trái phép.

Hệ lụy từ những dự án huy động vốn trái phép

Các chuyên gia bất động sản cho biết, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi nhuận "khủng" ngay cả trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn.

Với mức giá hấp dẫn và sinh lời kèm những lời "có cánh" từ chủ đầu tư cũng như các đơn vị môi giới, thường khách hàng, nhà đầu tư chủ quan, không yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các thủ tục pháp lý như: quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)…

Sau nhiều năm, dự án không triển khai thi công thì khách hàng mới biết dự án chưa đầy đủ pháp lý. Hệ quả là nhà đầu tư, khách hàng đứng trước nguy cơ "mất trắng" số tiền đặt cọc, giao dịch.

Khách hàng trót giao dịch vào các dự án kiểu như vậy thì cần cân nhắc vì khi dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ, khách hàng có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra tòa nếu không thỏa thuận được.

Luật sư Đỗ Trúc Lâm cho rằng, hệ lụy từ việc huy động vốn trái phép của các chủ đầu tư là xâm phạm trật tự quản lý kinh tế, chính sách đất đai, quy hoạch, xây dựng của Nhà nước; Nguy cơ thất thu thuế ngân sách; Xâm phạm quyền lợi hợp pháp của khách hàng; Gây bức xúc dư luận, sút giảm niềm tin của nhân dân; Gây bất ổn, thiệt hại cho nền kinh tế chung; Gây mất thời gian, công sức, tài chính của nhà nước trong khâu quản lý và giải quyết hậu quả vi phạm; và người dân cũng đương nhiên bị thiệt hại lớn.

“Nhà nước nên bổ sung, hoàn thiện pháp lý về điều kiện kinh doanh, huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản; Quy định chế tài cần bổ sung các biện pháp nghiêm khắc hơn, ví như tăng mức phạt tiền, cùng với áp dụng biện pháp đình chỉ hoạt động có thời hạn, cấm huy động vốn của khách hàng, nếu cố ý tái phạm thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự, buộc bồi thường thiệt hại cho khách hàng,...”, luật sư Lâm nhấn mạnh.

“Ngoài ra, tăng cường chủ động trong công tác quản lý nhà nước, đặc biệt là nhanh chóng vào cuộc thanh tra, xử lý vi phạm khi có đơn thư khiếu nại tố cáo của người dân; Bên cạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, Nhà nước có thể nghiên cứu, bổ sung quy định buộc chủ đầu tư phải có bản giới thiệu quy định pháp lý về quy trình, điều kiện mở bán, huy động vốn dự án,.. như là tài liệu bắt buộc phải gửi trước cho khách hàng; Để tránh rủi ro, người dân cũng cần tự cập nhật, nâng cao kiến thức về đánh giá pháp lý dự án đủ điều kiện, nhận diện các hình thức lừa đảo huy động vốn, phòng hơn chống, tránh mất tiền hoặc rơi vào hoàn cảnh tranh chấp kéo dài”, luật sư Lâm cho hay.

Hiện, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV. Một trong số các vấn đề được đưa ra thảo luận tại nghị trường đó chính là vấn đề đặt cọc khi mua bán nhà trên giấy.

Theo ban soạn thảo, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, đồng thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Hy vọng, khi Dự thảo Luật đi vào thực tiễn sẽ chấm dứt những bất cập về tiền đặt cọc tại dự án “nhà trên giấy” đang diễn ra.