Vì sao căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm qua 3 lần đấu giá vẫn ế?

Sau 10 năm đấu giá vẫn không có người vào ở

Khu tái định cư Bình Khánh (Thủ Thiêm) được UBND TP HCM kỳ vọng trở thành dự án kiểu mẫu, đáp ứng mọi tiêu chuẩn về một nơi ở mới khang trang, hiện đại cho người dân.

Tuy nhiên, từ khi hoàn thành năm 2015, đến nay đã gần 10 năm nhưng hàng ngàn căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 nằm bên Đại lộ Mai Chí Thọ thuộc khu 38,4 ha, trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư trên bán đảo Thủ Thiêm vẫn cửa đóng, then cài không có người ở.

Cuối tháng 2, UBND TP HCM tổ chức cuộc họp, lắng nghe kế hoạch tổ chức đấu giá lại các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư thuộc Khu tái định cư Bình Khánh. Đây là lần đấu giá thứ tư, sau ba phiên đấu giá thất bại trước đó vào năm 2017 (giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng), năm 2018 (giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng) và năm 2021 (giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng).

Lý do thất bại được các doanh nghiệp cho hay là mức giá khởi điểm không tương xứng với giá trị và túi tiền vì đây là những căn hộ tái định cư (hơn 2,6 tỷ đồng/căn), chất lượng thấp và đã để không nhiều năm, chưa kể đến những tiện ích đầu tư, chi phí vận hành, sửa chữa.

Trong khi đó, trong tầm giá 2,5-3 tỷ đồng, khách hàng có thể mua lại những căn hộ từ các dự án được hoàn thiện đầy đủ tiện ích, chủ đầu tư uy tín ở thị trường TP HCM.

Có ý kiến cho rằng, tại sao không chuyển quỹ nhà này thành nhà ở xã hội để giải quyết nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu trên địa bàn thành phố? Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP HCM đã có kiến nghị tiếp tục chọn phương án bán đấu giá toàn bộ 3.790 căn hộ tái định cư nói trên.

Theo Sở Xây dựng TP, đa phần các căn hộ thuộc khu 3.790 căn hộ nói trên đều có diện tích lớn hơn 70 m2 không phù hợp tiêu chuẩn nhà ở xã hội. Nếu chọn phương án chuyển sang nhà ở xã hội thì phải điều chỉnh mục tiêu sử dụng của một phần 3.790 căn hộ tại các lô đất từ R1 đến R5 thành nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội.

Cụ thể, phải điều chỉnh 1.570 căn hộ tại các lô đất R4, R5 thành nhà ở xã hội để bố trí cho đối tượng tái định cư hoặc đối tượng nhà ở xã hội. Phần còn lại là hơn 2.200 căn căn hộ tại các lô đất R1, R2, R3 sẽ tiếp tục bán đấu giá để thu hồi vốn, hoàn trả vốn đầu tư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị chọn phương án tiếp tục thực hiện bán đấu giá 3.790 căn hộ để sớm thu hồi tài khoản tạm ứng ngân sách đã chi của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đảm bảo tiến độ thực hiện các nội dung theo ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Thanh tra Chính phủ để hoàn trả cho ngân sách.

Làm sao “thoát ế”?

Theo các chuyên gia, sở dĩ việc TP tổ chức đấu giá nhiều lần nhưng vẫn không thành công do nguyên nhân chủ yếu là bài toán tài chính. Điều này, khiến không doanh nghiệp nào tham gia đấu giá.

Bởi lẻ, theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá thì trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày.

Trên thực tế hiện nay, việc huy động số tiền khoảng 10.000 tỷ đồng trong 3 tháng là điều không dễ với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản.

Chưa kể, các khu tái định cư xuống cấp nhiều, có khi kinh phí sửa chữa còn nhiều hơn xây dựng mới. Nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Do đó, để "giải cứu" số căn hộ tái định cư bỏ hoang này, một số chuyên gia cho rằng, TP nên cân nhắc giảm giá, chuyển sang nhà ở xã hội hoặc đấu giá theo căn.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị chia 1 phần đấu giá cho cá nhân lẻ có nhu cầu ở thực. Bởi theo ông nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi.

Thứ nhất, là thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu. Thứ hai là dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia trong khi đó nhà đầu tư cá nhân hoặc người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ cũng gặp khó khăn trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao. Thứ ba là dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua.

Còn ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, cho rằng với các dự án hiện hữu, nên tính toán và đánh giá lại nhu cầu của các hộ dân để xác định chính xác quỹ căn hộ giành lại cho tái định cư.

Với các căn hộ tái định cư dư thừa, cần nhanh chóng chuyển đổi thành nhà ở thương mại và tiến hành bán đấu giá để thu hồi vốn, tái đầu tư cho các dự án tái định cư mới phù hợp hơn; tránh dẫn đến việc các căn hộ xuống cấp, giảm giá trị tài sản.